开发商一房二卖多人维权难 网上备案成摆设

　　2010年12月，自贡市民雷雪梅和代小芳花费90万元，买下了位于同兴路南段39号房的3、4、5楼，正当她们付完房款、把所有资料准备齐全，到自贡市房管局办理房产证时，却被告知不予办理。同时，该房屋的现有使用者——自贡市精神卫生中心，声称已于1994年8月，1995年11月签订了商品房买卖合同及补充协议，拥有房屋的所有权。由于迟迟不能住进自己花钱购买的房屋，代、雷等将开发商——自贡市大众房地产开发有限公司(以下简称：大众房产公司)和自贡市精神卫生中心告上法院。

　　既然已经实施了网上备案，却不能办理产权证？为何一套房屋，多人都称自己对其拥有“所有权”？雷、代二人一头雾水。经过华西城市读本记者的多方调查，真相逐渐显露出来。

　　讲述房管局有备案买了却办不到产权

　　2010年底，由大众房产公司开发的、位于同兴路南段的39号房开始在自贡市房管局的网站上挂牌销售，因为地段好，而且价格便宜，这让雷雪梅、代小芳等人心动不已。在心动之余，她们心里也有些担心：为什么房子修建了很多年之后，才开始挂牌销售？大众房产公司对他们解释说：房屋修建之初，因为没有验收合格，所以拖到了现在，再者，现在房屋的使用者都是租客，租期马上就要到了。

　　为了证实自己所言不虚，大众房产公司有关负责人还点开了房管局的登记备案网站，确认房屋无主。不仅如此，雷雪梅、代小芳还按照既定程序，进行了网上签约，一切程序都很正常。雷雪梅、代小芳也就打消了心中的顾虑。

　　所买房屋早有户主

　　2010年12月3日，雷雪梅在房管局确定房屋的所有手续齐全后，与开发商签下了购买合同，并交付了60万元的购房款。9天后，代小芳也交付了30万元。“这是当时付款的收据。”说着，代小芳和雷雪梅分别向记者出示了当时购房的付款收据。

　　可是，就在她们高高兴兴的整理完所有手续，去房管局办理产权证时，竟然被告知，她们所购买的房屋，不能办理房产证。这是怎么一回事，为什么所有手续齐全，还办理不了房产证呢？后来她们才知道，正在使用该楼的自贡市精神卫生中心，早已在该房屋修建之初就已经同开发商签订了商品房买卖合同。

　　将开发商告上法院

　　房子已经有了“户主”？开发商是否早就与自贡市精神卫生中心串通好了？一连串的问题，萦绕在雷、代二人的脑海中。

　　“我们看到了自贡精神卫生中心和大众房产公司买卖合同的复印件。”雷雪梅说，双方在1994年8月和1995年11月签订了商品房买卖合同及补充协议。“但我们了解到，房屋修建于1996年，未修好房屋就买卖，我们怀疑买卖合同的真实性。”

　　由于迟迟住不进自己已经花钱购买的房屋，2011年1月底，代、雷等将大众房产公司和自贡市精神卫生中心告上法院，向自贡市自流井区人民法院提起诉讼。“法院称由于一些原因，大众房产公司的案子不予立案，可他们也没说什么原因。”无奈之下，代、雷等人找到相关部门，直到2012年7月，法院才准予立案。

　　调查20年前就买了房 至今未能拿到产权证

　　为了揭开事情的真相，记者来到自贡市精神卫生中心，从他们所提供的所有合同、凭据等显示，自贡市精神卫生中心拥有这套“房产”，已经接近20年的时间了。经手此事的相关负责人告诉记者，早在房屋开发建设之前，就已经同开发商签订了购房合同，而且也已付完全部款项。

　　既然房子在20年前就已经出售，为什么开发商还能如此轻易的骗取雷、代二人再次购买呢？原来，虽然自贡市精神卫生中心的医院已经在那里营业10多年，但是，他们却一直没有取得房产证。

　　精神卫生中心负责人告诉记者，在房屋主体结构完工之后，由于消防设施在检验时没有通过相应标准，所以房屋迟迟没有通过验收，房产证的事情，也是一拖再拖。

　　精神卫生中心负责人认为，虽然最初的开发公司，已经经历了多次改制和更名，但是，每次改制时，都没有人通知他们对资产持有进行登记，作为自贡市精神卫生中心而言，也认为自身签订了购房合同、所有账务往来票据齐全，而且，医院还一直在开门营业，所以，对资产的持有、以及是否取得房产证，自贡市精神卫生中心一直在等着房屋的验收通过，以便持相关资料，到房管局登记办理产权手续。

　　该负责人认为，他们卷入这场风波，感觉也是冤大头，作为受害者的他们，在别人眼里，却成了非法持有。

　　追问

　　网上挂牌需先验收为何还存在一房多卖？

　　据雷雪梅和代小芳介绍，在做出购买决定前，为了谨慎起见，她们均到自贡市房屋权属登记中心做过查询，一切登记查询显示，39号房没有户主，而且，按照规定，在购买房屋前，必须进行网上签约，点开相关网页后，所有的登记程序也都是正常的。

　　购房者：房管局存在监管不力的过失

　　雷、代二人认为，既然她们在房管局的网站上实施了网上签约，就已经实现了登记备案，那么，房屋的所有者就应该是他们，而自贡市精神卫生中心，购买房屋近20年之久，既不主动办理房产证，也不主动到房屋主管部门进行登记备案，导致房屋至今“无主”，加上房管局在职能实施上，存在监管不力的过失，两者的行为，共同误导了她们能否做出正确的购买决定。

　　房管局：2006年以前不一定实施了网签

　　据自贡市房管局相关负责人介绍，从2006年开始，自贡市开始实施网上签约，用于对开发商的销售进行管理，网上签约的合同，也将作为办理最终产权的依据。

　　房管局负责人介绍，2006年之后，消费者购买的房屋，必须实施网上签约，以避免开发商一房多卖，而在此之前购买的房屋，则视具体情况而定，原则上不再实施网上签约。

　　同时，按照程序来讲，商品房在进行网上挂牌销售之前，必须得到相关部门的验收，验收合格后，备齐所有手续，到房管局登记备案，而房管局也会在在售房屋显眼的位置处，张贴纸质告示予以公示，公示期之后，如无异议，则准予出售。

　　自贡市精神卫生中心表示，他们是在法院准予立案时(2012年7月)才见到房管局的相关公示，而且，作为业主方的自贡市精神卫生中心，对房屋如何验收、什么时候验收、是否验收合格，完全不知情，稀里糊涂就被卷入了这场一房多卖的风波。

　　回应网签能降低一房多卖但不能完全杜绝

　　自贡房管局负责人回应称，虽然网上签约能降低一房多卖的可能，但是，不能完全杜绝。之所以会存在一房多卖的情况，是因为，很多购房者为了图便宜和规避税款，在线下同售房者签订买卖合同，等其付款之后，才知道上了贼船——此房已经有主。

　　该负责人说，雷、代等人之所以会被卷入一房多卖的风波，很大的一个原因，是因为他们所购买的房屋，在当初修建完工之后，没有通过相应的验收标准，之前的购买方也因此未能办理房产证，也就没有了房屋权属登记中心的登记备案，所以房子至今还是“空头”，这让开发商钻了空子。

　　开发商已交政府相关部门处理

　　随后，记者来到位于同兴路的自贡大众房地产开发有限责任公司，这里只有位数不多的几个人在办公。当提及要采访“一房多卖”的事情后，一位工作人员立即站起身来，说 ：“这个事情，只有找我们的上级领导，我们不能接受你的采访。”该工作人员只透露：“目前此事已移交政府相关部门处理，相关处理情况还在进行中。”

　　律师购房者地位平等非谁先购买就为谁所有

　　遭遇一房多卖，购房者应该如何维权？四川泰和泰律师事务所张平律师说，首先，购房者可以与开发商按照合同约定，进行协商解决，让开发商归还购房款项，并按照合同约定，承担违约金赔偿。如果购买时间较长，开发商在退还房款时，还应该按照等价差来计算，并承担相应的违约金。在协商解决无果的情况下，可以诉诸司法途径，请求法律的公正裁决。

　　张平说，一房多卖，开发商违背了道义上的诚信原则，应该受到合同约定的惩罚，同时，作为购房者而言，无论是一房二卖还是一房多卖，他们的地位都是平等的，不存在说谁首先购买就为谁所有。