租赁物瑕疵 合同须终止？

　　为了满足企业发展的需求，丁伯君打算通过某中介公司租赁一块面积为7.5亩的土地扩建工厂。租赁合同中，双方约定土地所有者将面积为7.5亩的土地，含土地范围内一栋二层办公楼一并交付给丁伯君使用，租赁期限为15年。如出现违约情况，由违约方向守约方支付租金5%的违约金。

　　一周之后，丁伯君发现合同中所指的那栋二层办公楼中的4间房屋已经被他人占据使用。经勘测部门进行测量，这片土地实际总面积比合约中少了0.6亩。丁伯君找到土地所有单位，以土地面积不足，以及办公楼被他人占据为名，要求对方支付5%的违约赔偿金并终止租赁合同。土地所有方却称，合同中所约定的7.5亩土地，其中包括部分荒地、农田等区域，有0.6亩的损耗属正常。请占用办公楼人员搬出办公楼的费用，也应属于丁伯君公司正常的经营费用。为了弥补丁伯君公司的损失，他们愿意降低土地租金。

　　◎律师说法：

　　北京盈科(天津)律师事务所的王龙律师认为：土地面积与合同相差了0.6亩，房屋也被他人占用的情况，可认定租赁合同标的物存在瑕疵，土地所有单位构成违约，丁伯君要求解除合同的理由是成立的。但是对于长期合同而言，并不严重影响租赁物的使用和收益。根据《合同法》第111条相关规定：受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。土地所有方适当降低土地租金，已经挽回了丁伯君的损失，双方仍应继续履行合同。

　　时报记者 张一弛