邻居“住改商” 业主咋维权

　　如今小区业主将住宅改为商用的情况屡见不鲜，随之产生的问题也层出不穷，如因商住人口增加，电梯每日超负荷载重，导致事故频发等，由此引发的纠纷案件也时有发生。海淀法院近日就通过两个典型案例为市民解析，遇到“住改商”的邻居该如何维权，而自己若想“住改商”究竟怎样才合法。

　　案例一：

　　擅自“住改商”肯定违法

　　自从楼上业主林某将房间出租给一家公司用作办公场所后，整日人来人往的噪音，加之患有精神衰弱，贾大爷的晚年生活一下子被彻底搅乱。无奈之下，贾大爷将林某诉至法院，要求对方排除妨害。但林某却辩称，自己有权决定自家房屋的用途，他人无权干涉。最终，法院审理后支持了贾大爷的诉讼请求。

　　法官评析：依据《物权法》规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。就如何确定利害关系业主的范围问题，《建筑物区分所有权解释》将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主。

　　案例二：

　　仅有部分业主同意也不行

　　王女士将居民住宅出租给一家串串香餐馆，马先生作为紧挨串串香餐馆楼上一层的业主遂将王女士诉至法院，称由于自己长期生活在呛人的火锅味中，且餐馆半夜才停止营业，噪声污染严重，王女士未经自己同意，将居民住宅改变为商业用房，严重影响整个小区业主的生活。王女士辩称，餐馆开业前已征得部分邻居同意，马先生的反对并不代表多数人的意见。法院审理后最终判决支持了马先生的诉讼请求。

　　法官评析：“住改商”中的“利害关系业主同意”究竟是指大多数业主同意即可，还是需要全部有利害关系的业主同意？《物权法》施行后，在实践中有做法是按照多数来确定有利害关系业主的意见。但《建筑物区分所有权解释》也特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持，故必须达到所有的利害关系业主均同意的情况下，业主才能进行“住改商”。

　　■法官提醒

　　擅自“住改商”

　　业主可起诉

　　通过以上真实案例，法官特别提示市民：一旦发生邻居擅自“住改商”的情况，业主可及时向小区业委会或物业公司反映，由小区业委会代表业主联合物业公司开展清理，仍无法解决的，便可以拿起法律武器，向法院提起相邻权诉讼。

　　晨报记者 彭小菲