房产赠子孙 还能要回吗？

　　家财全给子孙

　　晚境如此凄凉

　　“嘀铃铃……”一阵急促的电话铃声传来，黄必胜律师拿起手机一看，是“法律服务村居行”对口社区的马主任打来的。“黄律师，有空来社区一趟吗？越早越好！”马主任的言语中透着迫切。

　　第二天，黄律师在社区见到了求助人，一位88岁无人赡养的老太太。眼前的场景令黄律师吃了一惊。这个家家徒四壁，连个坐的地方都没有。老人坐着轮椅，斜倚在墙角。 “我要要回我的房子！”老人反反复复嗫嚅着。

　　老人有三男一女四个孩子。老伴儿于20多年前去世。20年前，老人用大儿子的钱买了一套四合院，产权登记在老人名下。后来赶上拆迁，分了三套房子。加上原有的一套住房，共计四套房产。因为当初买四合院的钱是大儿子出的，在整个拆迁过程中，他便“当仁不让”地做起了母亲的主。这三套房子，一套给了大儿子的儿子（长孙），一套给了二儿子，小儿媳妇也得了一套。仅剩的一套原有住房也通过公证赠与的形式登记给了长孙。老人自己变成了“无房户”，住在孙子的家中。

　　可没想到，长孙得到拆迁补偿的房子后就给变卖了，拿着钱去做生意。只有给二儿子的房子还没有过户登记。后来，长孙经营出现问题，债主见天来登门讨债，弄得老人整天生活在惊恐之中。长孙即使偶尔回趟家，也是来管老人要钱的。老人多年的积蓄和值钱的家当基本都被掏空了。

　　孙子指望不上，大儿子与小儿子也长期在国外生活。老人身体每况愈下，眼睛也不中用，身边连个照顾的人都没有。想到自己一辈子的家当全给了子孙，晚年却如此凄凉，老人执意要找律师：“我要告他们，我要要回我的房子！”

　　经济状况恶化 可要求撤销赠与

　　稳定住老人的情绪后，黄必胜律师给老人分析，四套房屋都给了子孙，没有买卖行为，且大多完成了过户登记，应当视为在老人与子孙之间存在赠与合同。

　　最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见中载明，公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立;未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。

　　黄律师说，在我国，除少数公益性捐赠或公证赠与外，赠与合同属于实践性合同，也就是交付后即为完成赠与。大多数情况下，赠送出去的东西如同泼出去的水，是不能反悔收回的。但是为了保证赠与人的权益，法律也规定了几种可以撤销的情况。老人想要回房子，也要从这几个方面着手。

　　根据合同法的规定，除受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属、对赠与人有扶养义务而不履行、不履行赠与合同约定的义务三种情形外，赠与人无权撤销赠与；并且赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。

　　此外，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与；如果赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，也可以不再履行赠与义务。

　　律师逐套分析 四套房可拿回三套来

　　黄必胜律师根据这四套房子的不同情况给老人分析：首先，长孙拿走老人的救命钱，老人一旦再有灾病，连一点救命钱都没有了，这已经构成了对老人的严重侵害。即便是已经办理公证赠与手续，过户给长孙的房屋，老人也有权撤销赠与。老人原有的那套住房，目前登记在长孙名下，就可以据此要回。

　　不过，另外一套拆迁时赠给长孙的房屋，已经办理了过户手续，长孙又卖给了别人。对这种情况，目前的法律法规并没有赠与物灭失后，赠与人可以要求受赠人赔偿的条款，因此，这套房子已经无法撤销赠与。

　　其次，老人给二儿子的房屋目前尚未办理过户手续，只是在村委会“挂着”，以目前的情况看，老人已身无分文，健康状况又极度恶化，完全符合法律规定的“经济状况显著恶化、严重影响赠与人生活”的标准，可以撤销赠与。根据法律规定，撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产。因此，老人只需要给村委会发个律师函，说明撤销赠与，就可以保证房子还在自己名下，由老人自行居住或处分。

　　第三，黄律师了解到，赠与给小儿媳妇的一套房子，所有的手续全是大儿子代办的，没有老人的授权，也没有老人本人签名，可由此认定不是老人的真实意思表示。老人同样可以自己经济状况恶化为由撤销赠与，或者也能就产权登记向房屋管理部门提出异议，将产权变更回自己名下。

　　老人赠房需谨慎 可订附义务的合同

　　在为老人解疑答惑的过程中，黄必胜律师感到，此案虽然比较极端，但绝非孤案，在某种程度上带有一定典型性。现实中，有些老人将房产赠与子女后，子女得了财产就不再管老人，有的则因为分配不均引发家庭矛盾，老人再难享天伦之乐。

　　黄律师提示说，在居家养老仍是主流的情况下，老人要特别注意，要想晚年幸福，家庭和睦最重要，很多东西是金钱换不来的；对待自己的子女要一视同仁，不能厚此薄彼。最重要的是，生前尽量不要将自己的财产直接赠给子女，可以以公证遗嘱的形式代替。

　　即便要赠与财产，也尽量订立附义务的赠与合同。一旦受赠人没有达到老人的要求，也可以以不履行义务为由撤销赠与。

　　黄律师还建议：“如果赠与合同带有附随义务，赠与人可以考虑聘请律师，或找公益组织、法援机构等中立单位监督合同义务的履行，更好的保证赠与人的权益。” J001

　　今日我坐堂

　　村居行优秀律师

　　黄必胜律师

　　北京市双利律师事务所合伙人律师。“法律服务村居行”优秀公益律师。北京市法律援助先进个人。北京市东城区青年联合会委员。黄必胜律师长期从事经济工作，熟悉财务、税务、投资、金融、资产评估，擅长代理经济纠纷及涉经济纠纷刑事案件的辩护，对公司法律顾问工作有深刻理解。