邻楼建成将封堵自家窗户 业主状告规划局房管局

　　因“邻居楼”建成后将封堵自家窗户，黄国（化名）等业主今年将东莞市城乡规划局告上法庭。然而，那厢的案子判决还没下来，这厢“邻居楼”的开发商又起诉东莞市房地产管理局，诉称黄国等业主拿到的房产证不合法，要求市房管局撤销黄国等人的房产证。昨日，此案在东城法庭公开审理。

　　起因 新项目“拼墙”而建要拆窗户

　　窗外淅淅沥沥下着小雨，黄国看着窗外已经在打井桩基础的工地忧心忡忡：如果这座楼建起来，自己的物业将“不见天日”。

　　黄国的物业位于东城主山鸿怡大厦，他在这里有一套坐南朝北的房子。过去一年里，黄国把房子出租给一个小公司办公，“窗边光线好，公司平时有会都在这边开。”今年4月，得知“邻居楼”将封堵自己物业窗子以后，黄国的生活开始“不得安宁”。那时，鸿怡大厦物业给黄国转发来一份律师函。律师函称：因为旁边建新楼的需要，要求大厦部分住户拆除外墙的空调、管道等。

　　“旁边建楼关我们什么事？”对于这份律师函，黄国在诧异之余打听到，旁边新建的“东升皇冠办公楼”项目将与鸿怡大厦“拼墙”而建。这意味着，如果大楼顺利建成，黄国的物业朝北一侧的窗户将被完全封堵，见不到阳光。

　　此后，黄国从市规划局网站查询得知，东升皇冠办公楼是由东莞市东城房地产开发公司（下称“东城房地产公司”）和东莞市荣升实业投资有限公司（下称“荣升公司”）合作开发的，这一项目已经获得规划局发出的《建设工程规划许可证》。

　　投诉 规划局侵犯通风采光权

　　虽然市规划局方面称已经做了公示，但在此之前，黄国及多位鸿怡大厦业主称，自己并没有看到该项目建设的相关公示。市规划局网站上的公示，让自家窗户朝北的多位业主认为，自己的通风权和采光权遭到侵犯。

　　无奈之下，今年9月，包括黄国在内的4名业主向法院提起诉讼，状告市规划局，要求其撤销东升皇冠办公楼的规划许可。东城房地产公司和荣升公司作为鸿怡大厦的开发商被列为该案第三人。在法庭上，黄国等人提出，按照《东莞市规划管理技术管理规定》，高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的最小间距应大于13米。而鸿怡大厦和东升皇冠办公楼项目均为非居住建筑，鸿怡大厦共8层、高33.5米，属高层建筑，东升办公楼设计6层，也属于多层建筑。

　　“市规划局的这一行为，明显违反相邻建筑物间距要求的规定。”黄国等人认为，按照规定，对设有窗户的建筑物外墙，相邻建筑物不得与之“拼墙”建设。然而，鸿怡大厦北面朝向各楼层均设有铝合金大窗，因而市规划局的许可属于严重违规行为。

　　黄国等人还称，他们购买的大楼物业具有房产证，是所购物业的合法主人，市规划局的这一行政行为，将导致房屋现有的窗户被封，侵害业主的采光权和通风权。

　　回应 车库楼违规建成办公楼

　　对于黄国等业主的主张，市规划局方面并不认同。根据规划局的备案，早在2000年7月，东城房地产公司就向规划局申请“鸿怡花园”办公楼和车库楼的《建设工程规划许可证》，而“鸿怡花园”办公楼就是现在要建的“东升皇冠办公楼”，而规划中的车库楼，就是现在的“鸿怡大厦”。

　　根据市规划局当时的相关许可，在5层高的车库楼的规划中，北侧外墙与东升皇冠办公楼南侧外墙均设计为防火墙相连（即业主主张的“拼墙”部分），防火墙为实墙，规划设计没有门窗洞口，因此涉案项目《建设工程规划许可证》并未违反消防法及相关技术规范。

　　吊诡的是，2006年之前，按规定项目建成后需要规划局方面验收，但鸿怡大厦的开发商并未提交验收申请，直到黄国等人状告市规划局，市规划局才知道原本规划5层的车库楼被擅自改建成了8层的办公楼。

　　市规划局还指出，在案涉工程项目规划变更批前公示以及批后公示期间，鸿怡大厦的业主均没有申请行政复议。市规划局于2012年4月1日核准颁发本案涉及的《建设工程规划许可证》至被原告起诉之日，已远超诉讼时效。

　　转折 开发商反称业主房产证不合法

　　“鸿怡大厦并未经过规划局规划验收，属于违法建筑不具有合法性，大厦业主所取得的房产证是不合法的”。东升皇冠办公楼开发商荣升公司方面提出，原来规划为5层的车库楼在没有办理任何变更规划手续的情况下变为8层的商住楼，业主所购买的房屋涉嫌违法建筑。

　　荣升公司方面认为，按照我国相关法律，鸿怡大厦当年并未经过规划部门规划验收，黄国等业主所取得的房产证是不合法的，需法院核查。

　　在前述案件尚未判决的情况下，最近，荣升公司又把东莞市房管局告上法庭，荣升公司主张，在鸿怡大厦未通过规划局验收的情况下，市房管局发放房地产权证给大厦业主的行政行为违法，要求其注销该栋大楼相关业主的房产证。

　　昨日在法庭上，针对荣升公司提出的诉讼请求，市房管局称，荣升公司并不是发放房产证这一行政行为的相对人，与争议房屋屋主无利害关系，没有享受实体的权利和义务，其作为诉讼主体并不适合。

　　荣升公司对此回应称，作为开发单位，其开发的项目东升皇冠办公楼是经过许可建设的“拼墙建筑”，鸿怡大厦在规划中是实体墙并无窗户，现在窗户的存在形成安全隐患，鸿怡大厦严重侵犯了其相邻权，荣升公司无疑是适合的诉讼主体。

　　荣升公司还进一步主张，黄国等业主的房产证初始登记不合法，案涉房屋更改了当初的规划并没有得到规划局的验收，由此一手业主取得的房产证不合法，进而之后黄国等二手业主通过转让交易获得的房产证也不合法。

　　对此，黄国等业主则表示，在购买鸿怡大厦物业的过程中，广大业主都是善意取得该物业，根据物权法，其权利应得到保障。且业主拥有房产证是出于对国家行政机关的信赖，如果相关房产证要被撤销，其他同样手持房产证的业主利益面临同样损害时，将由谁来承担。截至发稿时，此案尚在进一步审理中。