小区擅将网球场变成篮球场 住建局责令补齐业主签名

　　小区改建附属设施引发业主不满，家住广东省江门市某小区的业主林某就以改建对其造成噪音干扰为由，将该小区物业管理公司及市住建局告上法庭。近日，江门市中级人民法院对该城建行政管理纠纷案作出二审判决，责令市住建局依法对林某投诉涉及的小区内涉案网球场改建成篮球场的行为及时作出处理。

　　法院审理查明，林某是某住宅小区的业主，2012年8月物业公司擅自将与林某房屋相邻的网球场改建成篮球场。自此之后，林某开始以篮球场产生的噪音对其日常生活造成影响为由，向该物业公司及江门市住建局提出要求拆除篮球架、恢复原状的投诉申请。

　　2013年3月6日，江门市住建局作出答复称：“网球场改成篮球场的决定应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意生效后才能实施。”该局要求物业管理公司尽快组织业主专项讨论投票表决，公示投票表决结果，按业主投票表决结果执行。3月18日，物业公司对业主大会讨论表决的表决意见进行了公示，其中“网球场增设篮球架设备”的同意率为79.36%。物业公司遂将相关表决和公示情况报告给市住建局。3月21日，市住建局答复林某称：根据物权法等有关法律法规的规定，小区网球场改成篮球场专项决议生效。

　　收到答复后，林某不服，向法院提起行政诉讼，将市住建局以及小区物业公司告上法庭，要求责令物业公司限期拆除篮球架、恢复网球场原状及对该公司作出行政处罚。

　　庭审中，双方对事后的业主表决程序以及市住建局的行政处理是否合法展开激烈辩论。业主林某认为，江门市住建局也已确认了物业公司在改建前并未依法获得三分之二的业主同意就已实施了改建行为并投入使用，该局本应立即制止，责令其拆除篮球架、恢复原状并处20万元以下的罚款，但其不但没有依法行政，还主动要求物业公司组织专项讨论投票表决以逃避整改以及惩处。

　　江门市住建局则认为，该物业公司已在事后及时进行了业主投票表决，且结果达到了法定人数。同时，物业公司也没有彻底改变网球场的功能用途，而是在保留网球场原有功能用途上增设篮球场的功能用途，以满足不同业主不同的运动需要。该局认为，如果强制指令拆除篮球架，只会造成人力、物力等一系列的不必要的浪费。因此请求驳回林某的诉讼请求。

　　该案经一审、二审，江门中院作出终审判决认为，江门市住建局未全面、恰当履行其法定职责，未依法承担作为房地产行政管理部门对物业服务企业的监督管理责任，明显不当。据此，法院判令其依法对林某投诉涉及的小区物业公司擅自将网球场改建成篮球场的行为及时作出处理。

　　(林劲标 黄 磊)

　　■法官说法■

　　程序补救不能代替行政处罚

　　江门中院经过审理认为，涉案地块在林某居住的房屋房地产权属证书中标注为网球场，系公益性文体设施，属于《广东省物业管理条例》所称的共用设施设备，对其变更应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业公司将网球场加设篮球架改成篮球场时，并未经过业主讨论形成表决意见，违反了上述规定。根据《物业管理条例》第六十六条的规定，江门市住建局接到投诉后发现该情况，应当依据前述规定，对物业公司未经业主表决即擅自改建的行为履行监管职责，即责令物业公司限期改正，给予其警告，并同时处以5万元以上20万元以下的罚款。

　　法院认为，物业公司虽在江门市住建局的要求下履行了业主表决的程序，对违法行为进行了程序上的补救，但仍不能消除物业公司违法行为的危害后果。林某提出住建部门应责令物业公司拆除篮球架以恢复网球场原状的请求，未违反法律法规的规定，也符合赋予行政机关责令改正这一行政权力的立法目的，有利于恢复行政管理秩序。即使市住建局已通过要求物业公司补充进行业主表决的方式责令改正，仍应依照《物业管理条例》第六十六条的规定，对物业公司予以警告和罚款。因此，法院判决住建部门依法及时对物业公司的改建行为作出处理。