新房屋价格指数：追寻泡沫(图)

　　在美国历史上最大的房地产泡沫破灭的短短七年后，会有新一轮的膨胀吗？由CoreLogic提供的Case-Shiller房价指数表明，从今年年初至3月底，美国20个城市的房屋价格上涨了11%；当年房地产泡沫最严重的两个城市——凤凰城和拉斯维加斯——上涨的幅度已超过20%。存量房数量在减少：房屋成交的速度以天来计算，而且常常超过报价。在凤凰城，买房自住的买家和以现金支付投资者发生激烈的抢房战斗。美国人再一次把房地产看作最佳的资产。

　　要成为泡沫，资产不仅仅只是升值而已，必定是要与其实际价值相去甚远。就房地产而言，《经济学家》杂志在20个国家用房价与家庭收入以及房租的长期平均比值进行每个季度的比较。现在，我们以同样的方式计算Case-Shiller房价指数中20个大都市地区的指数，并获得一致的判定：在大多数市场上，房价处于或接近其长期的均价，没有一个看起来是泡沫。

　　无论是美国整体，还是在大多数城市里，售租比(price-to-rent)和房价与收入(price-to-income)的比例均处于或接近于25年来的平均水平(可以肯定的是，泡沫时期带动较高的平均值，房屋估价仍然高于在20世纪90年代)。然而，原因有多种。亚利桑那州、加利福尼亚州、内华达州和佛罗里达州经历了最大的房地产泡沫；随着泡沫破灭，当地城市的房价远远低于长期平均水平。至于凤凰城、坦帕(Tempa)和迈阿密上涨的房价，也只是恢复到其长期的平均价格。

　　纽约的房价自泡沫时期上涨以来，就没有下跌多少。与整个国家的情况相比，也恢复得慢一些。就其租金与收入而言，纽约的房屋估价一直处于持平或略有下降的水平。在首都华盛顿地区，房屋销售和90年代后期相比，大约翻了一倍，但这似乎可以用强劲的租金收益和收入来解释。受到兴旺的房屋租赁市场的影响，旧金山的房价也在强劲上涨。

　　亚特兰大、达拉斯、克利夫兰、底特律从来没有泡沫可言，所有这些城市的房屋估价处于或低于其长期的平均价格。芝加哥的泡沫也相对温和，房屋估价仍然不高。

　　在丹佛，房价又重新达到了最高点，房屋估价在其长期均价的水平之上。这是以我们的方法算出来唯一房价高昂的城市。但就最近的历史水平而言，它房屋估价超出的部分实在是微不足道。从就业增长停滞到更高的房屋贷款利率，有许多原因阻碍房地产复苏。但此刻，没有一个所谓破裂的泡沫出现。