新闻分析：三大因素给澳大利亚火爆楼市降温

　　据知名房地产数据公司核心信息咨询公司最新发布的数据，2014年澳大利亚大城市房价上涨7.9%，较2013年9.8%的增幅有所放缓。

　　政府政策变化，成为去年遏制澳大利亚楼市的第一大因素。

　　2008年因金融危机澳大利亚楼市跌入低谷。为刺激经济增长，澳大利亚央行从2011年11月开始连续8轮降息，到2013年8月初，基准利率降至2.50%，为1959年央行成立以来的最低点。

　　处于历史低点的利率为房地产市场注入了兴奋剂。从2012年开始，澳大利亚自住性购房贷款和投资性购房贷款开始快速增长，到2013年，房地产投资性贷款同比增幅一度高达40%左右。但楼市投资性借贷活动大增，引发了澳央行的担忧。

　　从2014年9月起，澳大利亚银行监管机构澳大利亚审慎监管局(APRA)放出消息称，为抑制房地产市场过热，APRA将考虑推出宏观审慎工具。11月5日，APRA正式发文，对住房抵押贷款的风险管理操作提出最终审慎指导意见，要求银行收紧过快增长的信贷。同时，澳央行行长格伦·史蒂文也曾暗示，或采取措施限制投资者住房信贷，以冷却过热的楼市。

　　信贷监管的加强一定程度上遏制了楼市需求增长热度。最新数据显示，2014年11月，澳大利亚新审批的抵押贷款环比下降1.2%，连续第二个月出现下降。其中，自用住房贷款下跌1.8%，投资性住房贷款额下跌2.2%，与同年8月投资性住房贷款30%的增速形成明显反差。

　　与此同时，澳大利亚全国的房屋拍卖清盘率下滑。2014年12月初，悉尼的清盘率在70%左右，墨尔本为65%左右，两者在9月份拍卖季节的清盘率分别是80%和70%。随着挂牌待售的房产逐渐增多，房屋供应可能会超越需求。

　　影响楼市的第二大因素是，澳大利亚整体经济走软，自住购房者因就业前景不佳而信心不足，正推迟或中止购房决策。2014年11月，澳大利亚失业率环比上升0.1个百分点，达6.3%，创12年来的最高水平。

　　同时，有限的工资涨幅也制约了自住购房者的支付能力。澳大利亚统计局公布的数据显示，2014年第三季度，经季节调整后，澳全国工资价格指数环比增长0.6%，同比增长2.6%，而截至第三季度的一年中，澳大利亚通胀水平已达2.3%。

　　此外，投资楼市的租金回报前景有限成为影响楼市的第三大因素。2014年，澳大利亚房屋租金增幅创近10年来最低，各州首府全年整体租金仅增长1.8%。租金收益疲软对非自住的房屋投资者形成冲击，或影响2015年投资者对澳楼市的需求。

　　澳大利亚联邦证券首席经济学家克雷格·詹姆斯表示，澳大利亚楼市正在降温，尤其是房价增速正逐步放缓，但这代表了更加可持续发展的水平，既不过热也不过冷。