中华工商时报：给“国五条”留足观察期

　　严厉的调控和持续上涨消息纠缠一起，让中国房地产无法不成焦点。

　　19日有消息称，2013年第一季度，人民银行在全国50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查显示：近七成居民认为当前高房价难以接受。

　　与之对应的消息则公布在此前一天：国家统计局数据显示，2月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的有66个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅3.1%。无论是上涨城市个数，还是幅度，均创出去年以来新高。

　　“国五条”雷声刚刚响过后，房地产市场这一表现引人侧目。

　　那么，二者究竟是互为因果还是另有原因？

　　市场产生两种态度：强硬派认为，调控还需加码。另一种声音则是：各地实施细则尚未落地，应给“国五条”留下足够观察期。

　　我们更倾向于后者。

　　有人认为，2011年开始实行的楼市调控，虽然对于抑制投资性需求有效，但供需关系并没有得到明显改善，因此随着需求逐渐释放，供需矛盾逐渐显露，导致限购作用递减。在土地溢价已上涨情况下，开发商对利润的要求更高，楼市以价换量结束。

　　然而，除了供求关系，我们认为，现有金融条件下，房地产的资产属性才是导致其不断上涨的根本原因。

　　作为楼市传统淡季，2月份的猛涨显得不同寻常。这是资产市场常见的升值效应使然，市场上买涨不买跌的心理，促使房价不断刷新纪录。

　　房地产问题说白了是个金融问题。在当下中国，房地产除具有普通商品属性外，更被视为许多城市家庭的“第一资产配置”。拿银行储蓄来说，很多居民宁可在负利率背景下保持储蓄，并非不懂上缴“通货膨胀税”的委屈，而是他们另有目的：储蓄往往是为凑足首付款而进行，而房地产借由超低的信贷价格支持，可以得到很好的保值增值。

　　房地产作为首选资产的预期，加上特定金融条件，造成房价畸高并无法用调节供求来解决。

　　而调整预期，则必然涉及改变金融条件。就目前而言，利率市场化，换言之放松要素市场中的土地，特别是资金价格管制才会起到长治久安的效果。

　　首先，利率市场化就居民而言，可以从负利率的“委屈”中解脱出来。而储蓄也不再随着房地产周期变化，价格引导下，信贷资源会被分散到更加促使经济结构平衡的行业中去。比如服务业，在过去十多年中，中国的服务业对GDP贡献持续低迷——启动内需又如何不依靠强大的服务业呢？

　　此外，对企业而言，利率市场化下，资金价格的上涨将让他们中的一大部分无法轻易用廉价资金来投入房地产，当然，也就不会引发土地市场哄抬物价现象。地价回落，房价自然无法长时间虚高。

　　用资产市场的语言：通过利率市场化，可让房地产资产从“超配资产”逐步转变为“标配资产”。而这一变化的背后，是持续上涨警报的解除。此外，随着债券及其他可投资品的逐步丰富，家庭财富的分散化将进一步让发烧的房地产市场恢复冷静。

　　那么，利率市场化真有那么大作用吗？从市场结构而言，的确如此。在当今房地产市场上，推动价格持续上涨的主流资金，正是城市中等以上收入居民“投资、投机性”需求。让这部分人转换资产升值预期才是化解最大压力的关键。

　　当然，作为金融改革“核心区域”，利率市场化并不会一蹴而就，因此，通过其他次优选择引导预期也并无不可。反观此番“国五条”，其最大力量就体现在试图用相当强度的税收手段来扭转人们的预期。尽管它的作用要逊于调整利率的市场化方式，但目标和方向却是一致的。

　　因此，在我们看来，抛开“国五条”的技术问题争议，有一点可以肯定，随着出售环节祭出“重税”以及未来持有环节成本上升的暗示，长期以来人们心中房地产永远上涨的预期即将出现重要心理拐点。而随着心理拐点的不断反复夯实，困扰多年的房地产问题必然迎来解决的曙光。(张立栋)