“最牛违建”管不了、拆不动引不满 向乡村蔓延(4)

　　别墅进村“野蛮生长”的轨迹

　　随着乡村违规别墅事件的频发，别墅进村并野蛮生长的轨迹也逐渐显现。利用农村土地管理制度的漏洞低价拿地是别墅进村的第一步。

　　“农村集体建设用地不用招拍挂，省去了政府的正规程序，大大降低了建设成本，而且不涉及规划等问题。”一名房地产业内人士透露，“一幢建在城郊农村的别墅，建设成本也就几十万元，但转手就能以上百万元的价格售出，且不愁卖，关键是和村干部搞好关系。”

　　得到村集体同意后，开发商就会以各种名义“伪装”建设别墅的意图，以逃避来自各方的监督。在郑州市申庄村的违建事件中，别墅的建设正是假借了村民安置房的名义；而在许昌县孙庄村，水库边违规建设的别墅，则打着“温泉度假村”项目的幌子；2011年，在郑州市上街区的南部山区，一家房地产公司以建山地生态公园为由，将山上的村民迁出，而最后的山地生态公园也变成了高档别墅群、高尔夫球场和赛马场。

　　现行乡村治理结构中存在的村干部独揽村内事务等弊病，成为“别墅进村”的“帮凶”。在近年来曝光的数十起“违规别墅进村”案例中，村干部都成了关键人物。在郑州市申庄村村干部以安置房名义违建别墅长达2年的时间内，村民却毫不知情，最后售楼部挂了牌、看着豪车进进出出，一些村民才对违规别墅的建设起了疑心。

　　有村民透露，村干部就是开发商的“代理人”，“一个村干部哪能拿出那么多钱搞开发？”除了充当开发商的开发代理人，由于乡村违建别墅不能通过公开渠道销售，一些村干部甚至在违建事件中充当“销售代表”，替开发商物色买主。

　　此外，“别墅进村潮”背后隐现的官商勾结、腐败等问题也助长了违规别墅在乡村的野蛮生长。2011年，广东东莞塘夏镇违建别墅，在被查处的违建别墅业主中，镇乡村三级干部及其家属多达52人，占比高达一半。

　　“农村集体土地上的房屋无法取得合法房产证，且被国家法律禁止在集体以外进行交易，别墅一旦卖出，就意味着买主要承担产权的风险。”业内人士透露，作为开发商往往有特殊的渠道来降低风险，一是采取“先上车后补票”的策略，在开发之初取得国土、规划部门的默许，完工后利用规划、土地性质变更，最后完成“补票”。

　　二是“内部消化”，一些别墅的开发就是由能承担风险的官商操纵的，主要以低价满足自己居住别墅的需求。2011年，河南省周口市经济开发区郭埠口村10亩违规别墅被曝光，据知情人透露，业主是由12个“城里人”购买土地所建，每亩土地仅为3万元。

　　遏制别墅“进村潮”须治理源头

　　业内人士分析，随着新农村和城镇化的大力推进，农村将进入一个改造和建设的高峰期。同时，部分省份为缓解农村贷款难，开始试点为农村集体建设用地上的房屋颁发房产证，这将为别墅“进村潮”提供更为广阔的违规空间。

　　郑州市惠济区申庄村的违规别墅被曝光后，相关部门坦承，乡村违规别墅的查处具有农房和宅基地“管理难”的特征。一是村庄数量众多，面积广袤，农村规划和土地执法难以全覆盖；二是村级基层管理组织不健全，宅基地等集体资产难以得到有效监管，村干部与开发商的勾结难以防范；三是受现行法律制约，农房和宅基地交易潜流暗涌，高档别墅混杂其中，难以规范。

　　业内人士建议，遏制违规别墅“进村潮”，应当从保护集体和农民的土地权益出发，一是从源头上，对农地违规开发高档住宅产业链条上的主体实行严格的惩罚措施，杜绝政府各职能部门的违规审批、不作为和干部腐败，高额惩罚购买者；二是从土地管理的本质上，要加快含宅基地在内的农村集体建设用地的市场化对接，以市场化运作规范农村集体建设用地的用途管控。(记者 李鹏)