台报：大陆改革可缓解土地制度矛盾 诞生新红利

　　中新网11月26日电 台湾《旺报》26日评论表示，中共十八届三中全会所确定的土地改革方案事实上是一个分类改革的方案。三中全会已经沿着土改方向开启了新的征程，也必将会产生一系列影响，在某种程度缓解当前土地制度的矛盾，并有望产生新一轮的改革红利。

　　文章摘编如下：

　　对于耕地，既坚持了传统上的集体所有权这一基本前提未变，同时也坚持“农地农用”的基本原则未变，改变的重点是集中在耕地经营的方式上，方向是实现农业的规模种植和现代农业。

　　对于农村集体所有“经营性用地”，则提出在“在符合规划和用途管制前提下”流转。按照现行的制度安排，至少要符合土地利用规划、城市发展规划以及产业发展规划，这意味着经营性用地流转的范围实质上是受限的。

　　表现在各地的试点方案，针对这个限制的解释，通常把流转之后的用途划定为工业、商业和旅游等，对商品房开发依然是禁止的。

　　同时，在农地向非农建设用地的转换环节，目前实行的征地和“土地招拍挂”机制没有改变，只是减少了征地的范围、提高对农民的补偿。

　　三中全会已经沿着这个方向开启了新的征程，也必将会产生一系列影响，在某种程度缓解当前土地制度的矛盾，并有望产生新一轮的改革红利。

　　第一，农村集体经营性建设用地流转，将缓解城市土地指标的约束，也有助于提升土地使用的经济效率。从增量角度评估，大陆建设用地占比仍偏低，而集体建设用地的流转则为未来的增量土地开发提供的空间。

　　从存量角度评估，目前处于城市拓展区范围之内，但在产权属性上仍是集体所有的存量建设用地，虽然是工商业或住宅用途，但是使用效率普遍较低，如果能够在新的改革方向之下，重新配置这部分土地，则不仅可以提升土地的使用效率，也可以释放出更多的城市用地，而且这部分土地已经处于城市之中，其经济价值更大。

　　第二，集体建设用地流转将改变城市存量土地的使用结构，表现为工业用地占比的下降和商业用地占比的上升，这会带来城市的转型甚至城镇化的转型。通常，不同发展阶段、不同的城市功能定位及不同的城市发展规划，都会导致城市建设用地的配置结构呈现规律性变化，即通常会从工业和住宅用地主导的阶段过渡到商业和基础设施主导的阶段。

　　更为重要的是，城市建设用地结构的变化事实上反映的是城市的转型，在工业化和城市化的中后期阶段，大城市或中心城市通常会成为工业的总部经济中心和生产性服务业中心，占地面积较大的工厂则逐步外迁，导致城市中心工业用地比重逐步下降。

　　相反，随着大城市或中心城市成为金融、会计、咨询等现代生产性服务业中心，服务业就业人口逐步增加，进而带来住宅用地、商业用地以及教育文化、生活配置等基础设施用地的增加。

　　作为一个结果，通常会看到工业用地占比将会下降，且占据最低的比例；基础设施和商业用地占比会上升，但住宅用地占比通常是最高，东京圈住宅用地占比曾高达58%。城市的增长动力会发生转换，单位建设用地的产出增加将主要来自于服务业，而且单位商业用地产出通常会数倍于工业用地，东京圈为5倍。

　　具体看大陆的情况，目前北京、上海、深圳、天津等一线发达城市正逐步过渡到这个阶段，城市建设用地中工业用地的比例会日益减小，住宅、商业和基础设施的用地比例将增加，而且在农村集体建设用地流转和工业外迁两个力量的迭加驱动下，新增的工业用地将主要集中在大城市的周边或郊区。