投资地铁商铺是门技术活 人流量决定回报率(2)

　　形成独特的商业格局

　　上海地铁1号线是上海的第一条地铁，同时也是上海轨道交通最繁忙、最重要的大动脉。该线路南起莘庄站，北至富锦路站，全长近37公里，共设28个车站及2个车辆段。

　　目前1号线北段富锦路至中山北路段，将位于传统市北区域的大宁、彭浦、通河、共富、杨行等居住社区串联起来，其周边主要为社区商业，仅大宁发展成为商圈。中段上海火车站至上海南站则是将不夜城商圈、人民广场商圈、淮海路商圈、徐家汇商圈、上海南站商圈串联起来，这些商圈多为市级商圈，具有人流量大、商铺类型多样化特征；南端莲花路站至莘庄站则是均位于闵行区境内，承接与5号线接驳及人口疏散的功能，目前莘庄板块居住氛围较成熟、商业配套也较完善。

　　升值效应几大因素

　　21世纪不动产上海区域分析师认为，就板块商业能否形成规模，主要取决于交通可达性及人流的集散能力。如不夜城、上海南站板块，均为火车站所在地，有公交、轨交、列车等多种交通方式，其承载的流动人口规模及人流的聚集和疏散能力都远远超过其他板块。再就是是否有多条轨交线路交汇，例如徐家汇商圈就有1、3、4、9号线4线交汇，这类区域也往往易于形成规模化商业。

　　而升值效应，除与商业能否形成规模有关之外，也与项目本身地理位置、定位、发展、经营情况，以及周边办公、居住物业的档次和价格联动效应有关。一般而言，距轨交站点较近、或具有城市地标性质项目，其更易于升值和保值；而其若能打造独特定位并顺利经营，则有望形成差异化竞争优势，租赁前景更有保障、空置率水平更低，这也易于对其保值、升值构成支持。

　　人气是投资关键因素

　　有关专家认为，地铁商铺投资能否成功，取决于很多要素，比如地段、交通、位置、管理模式等。

　　首先是地段。地段决定商铺价值，各地铁站点由于地段不同，客流量存在差异。即使处于差不多位置，但因为几个转角的关系，也有可能存在不少的升值差异。投资时应瞄准目标顾客，寻求合适站点进行商铺投资。

　　其次是位置。同处一个站点，站厅、过道的租金也不同。

　　再次是经营方式。商铺市场运作方式一定要与消费需求相吻合，地铁商铺大都把对象定位在18-40岁的人群，在业态选择上还要兼顾消费者逗留时间长短问题，避免同质化竞争，是地铁商业经营中要注意的问题。

　　最后，周边相关规划也很重要。投资地铁商铺之前，还要多了解一下与地铁站有关的规划。因为一个地铁站的出口设置在哪里，设置了几个，人流出来后，会往哪个方向多一些，都会直接影响到最后商铺的回报。所以，购买之前最好以周边居住者的身份，亲身体会一下这个动线是怎么走的，才能更好地确定到底应该买什么样的商铺。

　　此外还要避免几个认识误区。有的人认为商铺离市中心越近就越值得投资，其实也并不完全是这样。以上海为例，由于购入总价较高，人民广场以及与之类似站点，其租金回报并不理想。人民广场的商铺价格上千万元，年租金回报不足1%。徐家汇站周边天钥桥路的商铺，单价也要达10-15万元/平米，租金年增幅仅为2-3%，即将进入滞涨期。随着上海新兴商业区的增多，上述传统城市中心、副中心商铺投资回报已经渐失竞争力。最近几年杭州快速发展，也出现了类似的现象。

　　一个地铁商圈能否形成，单靠一列地铁是不够的，最重要还是要有人气。或者这个区域是一个非常集聚的新兴住宅区，最好很多楼盘已经交付，入住率比较高；又或者这里本来就是一个大型居住区，配套很完善，地铁的开通只需要提升一下业态的品质和档次就行了，这样商铺的价值短时间内就可以提升很快，并且商圈氛围也可以快速形成。反过来说，那些楼盘分布非常分散，或者一穷二白的新兴区域，投资商铺确实还是要谨慎，切忌因为便宜就买入。毕竟商业最终要体现在一个个店开出来，孤木难成林，如果一个地方长期没有人气，这家店好不容易开出来，那家又倒闭了，商业的价值就很难体现出来。(特派记者 余丽 吴彩萍 蒋敏华 通讯员 邱丹)