深圳出台政策禁止开发商“偷面积”

　　“赠送面积100%”的户型或许要退出深圳房产市场了，一纸禁偷令，将使开发商依靠“偷面积”来提高房屋总价的方式无处遁形。昨日记者获悉，一则《关于建筑设计审查有关控制要求的通知》(以下简称“通知”)在深圳房地产业协会网站上悄然挂出。通知对于建筑设计中的住宅层高、住宅阳台面积、商业建筑、厂房等高度等作出了相关控制要求，剑指不少开发商推出的所谓的一层做两层、阳台改房间等“偷面积”的方式。

　　“这是一场猫捉老鼠的游戏，政府这是第二次出台这类通知，应该可以打击到90%以上偷面积的行为，但是永远都还有钻空子的空间。”深圳清华苑建筑设计公司董事总经理、国家一级注册建筑师李念中表示。

　　住宅层高不得超3.6米

　　昨日记者获悉，日前一则《关于建筑设计审查有关控制要求的通知》出现在深圳房地产业协会的官方网站上。该通知落款为深圳市规划与国土委，落款时间为2012年1月10日，其通知给规划国土委下设的各处、各直属单位、各管理局、各有关事业单位。深圳市房地产业协会网站在日前公布了这一通知。

　　此次出台的这一通知，进一步规范了建筑设计审查中涉及的相关控制要求，其分为居住建筑和非居住建筑两类，分别提出了5条和4条控制要求。

　　关于居住建筑的有关控制要求：(一)单套户型建筑面积90平方米(含90平方米)以下复式户型不得设置透空；(二)住宅户型内部仅限于复式户型的起居室(客厅、餐厅)设置透空。户型透空部分的投影面积不得超过该户型套内建筑面积的20%，且最多不得超过40平方米；(三)房与房之间原则上不得设置框架及连扳。各单套户型房与房之间(含客厅、餐厅、阳台、卫生间、厨房等)不得设置框架及连扳，如确有需要，套型与套型之间，套型与核心筒之间设置结构连梁和板等的围合总投影面积(框架外沿算)不得超过该层建筑面积的10%；(四)住宅阳台(含花池)总投影面积不得超过每户套内建筑面积的20%，其中两层高及以上阳台投影面积不得超过每户套内建筑面积的10%。不得设置连梁小于0.6米(含0.6米)的阳台；(五)住宅建筑单一层高不得超过3.3米，低层住宅建筑单一层高不得超过3.6米。其中第(五)条意味着，通过加高每层的高度，然后一层改两层的偷面积方式将被禁止。

　　办公建筑非公共部分不得设置透空

　　而关于非居住建筑，该通知要求：(一)商业建筑首层层高一般为4.5米，最大不超过6米；其他楼层层高一般为4.2米，最大不超过5.1米；特殊商业建筑的层高可根据商业业态及运营模式确定；(二)办公建筑非公共部分不得设置透空；(三)厂房首层层高不得超过6米，其他楼层不得超过5.4米。特殊产业模式的需提供所在产业主管部门及设计单位出具的相关专业意见；(四)物流仓储类及生产为工业建筑架空层计入规定建筑面积，《建设用地规划许可证》明确的办公研发类厂房底层架空符合核增建筑面积要求的，可按核增面积计算。

　　按照通知要求，该通知自2012年1月1日起实施；但已通过设计方案审批并取得相关批复文件的，以已批复的意见为准，“本通知实施以前我委(市规划与国土委)相关规范性文件有关内容与本通知不一致的，以本通知的规定为准”。

　　赠送面积不受法律保护

　　以前，深圳有很多开发商通过所谓的“优化设计”方式，说白了就是通过架空层搭建、透空面积、拉高层高等方式，“偷出”面积“送”给业主，“现在政府想从根源上杜绝开发商投送面积的行为。”深圳知名房产律师刘子孺告诉记者。事实上，一方面，这些面积大部分都属于违法建筑面积，开发商在双方的合约中，已经完全规避了风险，因而所谓的赠送面积是不受法律保护的。

　　“所谓的赠送面积不受法律保护”，刘子孺告诉记者，以往经手过很多该类型的案件，都是开发商在交房时，因不能信守当初“送面积”的承诺，业主提起诉讼，但是业主一般都不能胜诉，就是因为赠送面积不受法律保护。

　　刘子孺分析表示，通知中的各个条款明显是约束开发商，不准开发商在设计上留下违章搭建的可能，比如条款中的“房与房之间原则上不得设置框架及连扳。”就是杜绝业主能在架空层上搭建的可能。

　　以前有些“送面积“现象，不仅是违法搭建行为，还涉及到建筑安全的问题，并且还涉及到侵犯邻居利益等，刘子孺认为，“如果监管部门能将通知上的内容完全落实，那么深圳就将完全告别送面积的混乱时代。”

　　小贴士

　　何为“偷面积”？

　　“赠送面积”、“超高使用率”、“一房变两房”等经常出现在开发商的广告宣传语中，这些背后所采用的正是“偷面积”的方式。

　　不少开发商采取“偷面积”的方式实则是为了增加项目本身的吸引力，从而可以变相提高房价。深圳此前曾出现89平方米6房的单位，而按照标准面积一套89平方米的户型设计出3房2厅2卫已然很是集约了，对于开发商，偷面积部分仅支出低廉的建筑成本，却可以“当做房间的一部分出售给消费者”。

　　深圳知名房产律师张茂荣称，所谓“偷面积”就是利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计既可利用，但又不计入或只计算一半面积的居住空间，以提高单位使用率，让购房者觉得“物超所值”。不过这些面积都不是合法的，法律上不承认，不可能像房地产证登记面积一样可以投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，不但在遭遇纠纷时权益无法得到保障，而且有可能被政府追究违建的法律责任，而深圳此前也出现过因为违建和加建导致房屋产权被冻结的案例。

　　解读

　　深圳清华苑建筑设计公司董事总经理、国家一级注册建筑师李念中：一层改两层被禁

　　昨日，深圳清华苑建筑设计公司董事总经理、国家一级注册建筑师李念中解读了这一通知中的相关条款。

　　“透空就是常见的复式户型中客厅部分有两层高的那部分空间”，李念中解释，比如透空的部分本来是20平方米，上面做一个楼板就可以变为40平方米，而居住建筑的(一)(二)条款对透空作了具体要求，房间不能再做透空设计，而且整个户型透空的部分不能超过套内面积的20%，且不超过40平方米。

　　至于阳台这也是开发商常用的偷面积手段，按照以往的相关规范，阳台仅计入一半面积，花池不计入面积，而通过奇偶层错层设计的阳台，由于阳台上方有两层高，一般这种被称为露台，露台也不计入面积，开发商便可以利用这些规范做大阳台偷一半甚至全部的面积，现在居住建筑的第四条款则对其作了规定。

　　至于建筑层高，李念中表示，标准的住宅一层层高2.8米到3米，而如果建筑设计了一层超过5米，这就可以一层改两层，实现200%的面积，居住建筑第(五)条的控制要求正是针对这一种偷面积而设计的。

　　李念中评价，深圳曾经出台过一个类似通知，那时对于阳台等面积的控制要求几乎禁绝了80%左右的“偷面积”，而现在再次出台这一类控制要求，可以说覆盖到现有90%以上的偷面积行为。但是，政府部门只能对已出现的行为作出要求和规范，建筑设计永远都有钻空子的空间，政府这一通知也达不到完全禁绝“偷面积”的目的，还是有人会想出其他的此类方式。 (记者/曲广宁）