东莞普宅标准是否调整待定

　　日前，刘小姐在南城江南第一城买了一套建筑面积110平方米的洋房，单价是7200元/平方米。她原以为所买是普通住房，契税可以减半，按照总价的1.5%征收。

　　不料，售楼员告诉她：“超过6000元/平方米单价的房子就不是普通住房了，不能减免，必须全额征收。”

　　刘小姐纳闷地说：“现在，市区的房子每平方米随随便便都是八九千元，我这套不是普通住房，难道是豪宅？我要白白多交11880元的契税啊！”

　　近日，有市民和房地产界人士说，东莞的普通住房标准已经超过4年没有变化，价格指标早已脱离实际，应该及时修改普通住房的标准。

　　不过，也有市民认为修改标准的建议实际上是房地产利益集团的“阴谋”，因为调整普通住房标准之后，会刺激购房消费，相当于给开发商“输血”，不利于促进房价合理回归。

　　昨日，市住建局房管科副科长袁少英回应说，“调整普通住房标准是件好事情”，将会同相关部门研究调整事宜，是否调，怎么调，目前还没有定论，有待研究。

　　普宅标准逾4年未变

　　东莞现行的普通住房标准是以2007年11月12日东莞市财政局联合东莞市地方税务局共同发布的《关于重新明确我市普通住房价格标准的通知》为依据来实行的。

　　《通知》指出，东莞普通住房标准需同时满足以下三个条件：1、小区建筑容积率1.0以上；2、套内面积120平方米以下或建筑面积144平方米以下；3、实际成交价格：一线城镇低于6000元/平方米(含)，二线镇区低于5300元/平方米(含)，三线镇区低于4500元/平方米(含)。

　　房地产界人士说，2007年11月至今，已经过去了4年多了，在这期间，东莞房价已经有了明显的上涨，但是普通住房的标准从未调整过。据官方发布的数据，2011年全市住宅成交均价为8177元/平方米。

　　只要符合这些标准，即可享受税收优惠，其中最为重要的一项是，契税不按总房价的3%征收，而减按1.5%征收。

　　超7成房源“被豪宅”

　　另外，据东莞中原地产研究中心监测数据，去年，一线城镇房价为9338元/平方米，二线镇区为7051元/平方米，三线镇区为5481元/平方米。

　　按照东莞市现行普通住房标准，去年全市成交的48978套住宅，仅有11123套房源符合普通住房的条件，占比近23%，这也就意味着余下的37855套、占比77%的房源为“豪宅”。

　　由此可见，超过7成房源是“被豪宅”。目前东莞市场，首次置业大约占比60%。大部分首次置业者难以享受到契税优惠。

　　比如，四大城区均属于一线镇街，目前7000元/平方米以下的房子堪属罕见，低于6000元/平方米(含)更是凤毛麟角。如此，普通住房税收优惠无疑成为一纸空文。

　　东莞房地产协会秘书长陈骏良说，房价大升，普通住房标准4年不变，“确实不合理，到了应该调整的时候”。

　　观点PK

　　市民谭先生▶▶建议调整标准是“阴谋”？

　　近期，北京、上海、天津、武汉和厦门等城市已经调整了普通住房的标准。熟悉房地产行业的市民谭先生认为，调整普通住房标准，其实是地方政府在“救市”，不利于房地产调控的进行，会阻碍房价的合理回归。

　　现在东莞的房地产界几乎异口同声呼吁调整标准，其实也是要求地方政府给他们“输血”，因为有优惠政策的支撑，可以刺激购房需求的释放。为了进一步促进房价合理回归，政府不应该调整，就算要调整也不是现在调整，至少要等到明年再说，让开发商再挨一年苦头，乖乖降了价再说。可以说，建议修改标准是房地产利益团体的“阴谋”，相关部门千万别上当。

　　就算要提高普通住房的房价标准，也必须出台配套的调控政策，如限购、限价，这样才不会让政策被开发商所利用，务必要使得开发商降价让利才行。相比那1.5%的契税，开发商降价空间更大，随随便便都有5%。

　　东莞中原地产研究中心▶▶调整普宅标准是支持首次置业家庭

　　目前，中央号召支持首次置业、支持合理购房，调整普通住房标准，可以减少购房者的经济负担，有利于贯彻中央的政策精神。同时，调整标准与房地产调控政策并不矛盾。房地产调控的目的是打击房地产投资、投机需求，保护居民合理的购房自住需求，促进房地产业长期、稳定、健康发展，其政策核心是限购、限价。购买普通住房的置业者基本上都是刚性自住需求，上调普通住房标准，将惠及更多的普通购房者，与中央政府房地产调控政策并不矛盾。因此，调整普通住房标准并不意味着楼市调控政策的放松，而是在现有政策基础上的“预调微调”。

　　业界建议

　　一线镇街普宅价格标准提至8300元/平方米

　　如果真到了调整的时刻，那么该怎么调才算合理呢？

　　东莞中原地产研究中心相关负责人表示，调整普通住房标准的目的，是为了支持首次置业者的购房需求，惠及更多的刚性自住需求。

　　该负责人说，以东莞中原地产在东莞多年来的操盘经验来看，东莞首次置业者在全体购房者当中大约占有60%的比重。参照其它城市普通住房标准的调整，结合东莞的实际情况，调整的思路是在保持容积率和建筑面积标准不变的前提下，调整各线城镇的单套住宅成交价格标准。

　　“以2011年东莞住宅成交数据为样本，以东莞首次购房占比60%为依据，建议2011年东莞一线城镇调整后的单套住宅成交价格为8300元/平方米，二线镇区为6500元/平方米，三线镇区为5200元/平方米。”

　　官方回复

　　市住建局房管科：将会同相关部门调研

　　对于房地产界调整普通住房标准的呼声，市住建局房管科副科长袁少英说：“调整普通住房房价标准是件好事情，可以减轻市民的购房负担。但是，调税涉及多个部门，我们将会同财政、税务等相关部门着手研究一下调整事宜。至于调不调，怎么调才符合东莞实际，目前还没有定论，有待研究。”

　　链接

　　东莞现行的普通住房标准

　　根据东莞市财政局和地方税务局发布的文件《关于重新明确我市普通住房价格标准的通知》(东财[2007]412号)，东莞享受优惠政策的普通住房标准应同时满足以下条件：

　　1、住宅小区(含所有住宅)建筑容积率在1.0以上(含1.0)的；

　　2、单套住房套内建筑面积120平方米以下(含120平方米)或单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)的；

　　3、根据各镇区住房平均交易价格情况，按照单套住房建筑面积计算，东莞市享受优惠政策的普通住房实际成交价格按镇(区)划分为三类标准：

　　一类标准：莞城、东城、南城、万江、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦镇、松山湖产业园区，实际成交价格低于6000元/平方米以下(含6000元/平方米)；

　　二类标准：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道滘、大岭山镇，实际成交价格低于5300元/平方米(含5300元/平方米)；

　　三类标准：石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗镇，实际成交价格低于4500元/平方米(含4500元/平方米)。