商业地产井喷之后现存货压力

　　商业地产整体发展态势如何？进军商业地产的房企需要在哪些方面“充电”？而政府又应该在井喷式发展的商业地产中持有怎样的态度？近日2012“赢在安徽”首届商业地产峰会论坛上，众嘉宾各抒己见。

　　商业地产存货压力显现

　　记者查阅国家统计局统计数据发现，2012年2月份，全国房地产开发景气指数为97.89，比2011年12月份回落1个点。

　　2012年1-2月份，全国商品房销售面积7004万平方米，同比下降14.0%；其中，住宅销售面积下降16.0%，办公楼销售面积下降8.6%，商业营业用房销售面积增长11.4%。商品房销售额4145亿元，下降20.9%；其中，住宅销售额下降24.7%，办公楼销售额下降23.5%，商业营业用房销售额增长17.2%。

　　“商业地产投资增速已连续3年超过行业增速，存货压力开始显现”。中国商业发展研究所研究员李琦分析，城市综合体增量将在2010-2015年期间呈井喷状态，相较前一个5年，面积增量会增加近5.4倍，商业地产供应量过大带来的问题将随之更加凸显。

　　发展模式成最大瓶颈

　　“对于如何进军商业地产，国内大部分企业仍未找到明确的发展模式”，峰会现场，一家购物中心总经理王辉认为，商业地产的门槛比住宅地产更高，在开发、运营、物业管理等方面都和住宅地产有很大的不同，比如办理消防验收、商场经营资格等。如南方某地下商城正是因相关手续不完善，一再延误了开业日期，给品牌和商家带来严重的负面影响。他认为，国内仅有个别房企确实走出了“订单模式”之路，但其他房企因为自身品牌、资金实力、运作经验等方面的差异不可能简单模仿而成功。

　　政府合理布局避风险

　　“政府肯定是举双手赞成发展商业地产的，因为比如购物中心那样的商业地产可以提升整个区域的价值，改变城市的格局提升服务设施。”研究员李琦告诉记者，例如上海某项目，不仅保护了历史街区，而且赋予了他新的生命力，更加形成了一个商贸、商务、旅游、休闲和文化的新地标。大大提升了周边地块价值，形成黄浦区的新的竞争力和爆发点。

　　“但由于商业地产的井喷式发展，政府需要关心由此带来的风险”，李琦认为，政府需要严格制定新形势下城市化发展的商业网点布局规划，合理控制购物中心数量和定位差异化，防止购物中心布局过于集中或不合理、或定位同质化严重，形成恶性竞争。最终实现商业网点布局引导商业地产合理发展的良性循环。(记者 杨兵)