写字楼“井喷” 有人乐观有人愁

　　深圳目前规划和在建的200米以上高楼有74幢，未来合计有111幢200米以上高楼，这相当于香港、上海和新加坡的总和，而这些高楼中大部分将成为写字楼，“深圳未来将有52幢超高层甲级写字楼”，高力国际华南地区董事总经理林国东表示。

　　有数据显示，深圳今年的写字楼供应量奇高，相当于过去数年深圳写字楼年成交量的几倍之多，供应量“井喷”式入市在目前房地产市场不景气的大背景下将会产生怎样的连锁反应？

　　美联物业全国研究中心主任徐枫认为，2012年深圳商业地产(写字楼+商铺)成交将有压力。原因在于：一是年内新增供应过大，特别是写字楼方面；二是商业地产定价偏高，下家接盘有难度；三是按揭利率高企，回报率难以企及，买家持货意愿不强；四是产品同质化程度高，彼此之间竞争激烈，难以共赢。

　　一方面是井喷式的新增供应，另一方面以商业物业运营见长的仲量联行、高力国际等机构却都对深圳写字楼市场表示出乐观的情绪：深圳曾经有过某一年份甲级写字楼供应量奇高的情况，而广州、上海、北京也都曾出现过这样的情况，但市场最终都消化了，深圳写字楼市场是有很好的消化空间。写字楼中的优质物业不用担心，那些差一点的写字楼则要小心了，未来考验开发商的就是写字楼之间的差异化竞争。

　　悲观派

　　供应大回报低 成交有压力

　　美联物业全国研究中心徐枫：

　　根据美联物业全国研究中心的研究，深圳商业地产的成交与基准利率的调整有比较密切的关系。在2010年10月加息以前，深圳商业地产(写字楼+商铺)一二手物业成交面积一直处于相对高位，平均达到12万平方米。随着11月起的连续加息，商业地产成交面积上涨乏力，终于在2011年7月该年内第三次加息后，逐渐走跌。加上去年7月11日深圳二手住宅市场实施了评估价过户政策，也影响了商业地产的交易预期，7月商业地产一二手合计开始向12万平方米以下关口滑落，当年8月备案数据只有96565平方米，下行的趋势延续到2012年2月，只有5万平方米成交。自3月起，商业地产的合计成交面积超过了12.4万平方米，主要贡献来自二手市场，特别是商铺成交。

　　目前，十年期的贷款基准利率经过2010年历次加息，已上升至7.05%，而深圳商业地产的租金回报率大部分是低于7%。以写字楼为例，根据美联物业全国研究中心统计的深圳甲级蓝筹写字楼租金回报率，只有4.51%，与7.05%相比，两者利差达到2.54%。按照今年的经济形式，基准利率有下调的压力，预计5年以上贷款基准利率有望回到7%以内。与此同时，深圳商业地产的租金上涨幅度仍赶不上价格上涨幅度，因此房产抵押贷款的利率与租金回报率方面利差仍有可能保持在2%以上，但业主仍可通过物业增值来盈利，这也是为什么二手交易仍然活跃的原因。

　　从需求层面来说，在深圳市场我们做过写字楼市场需求调查，发现深圳写字楼市场主流客户都是盈利能力一般的行业或者是公司，主要涉及物流、IT、旅游、金融行业，真正去衡量不少企业的资产负债表、盈利能力等，真的很难有公司能支撑写字楼租金280—300元/平方米的价位。我们关注的是这个市场中位数成交，这是支撑整个市场发展动力所在。所以在未来市场深圳这一块能够支撑成交量很大的客户群体是现在比较柔弱的中小企业；二是来自于香港市场回归或者是对成本比较敏感的企业，如果用香港租金来算，是能够把深圳租金带高一点，但是否能够到200、300多元/平方米，短期之内是很难说的。

　　写字楼供应量爆发值得关注

　　世联华南商业部总监何学礼：

　　年初以来深圳二手商业成交基本上算是半休息状况，一手也是靠几个盘通过转借的形式，以短平快的方式走了一把，能走多少走多少，二手基本上动都没有动。我认为商业地产还要区分一下写字楼和商铺，写字楼投资回报率，就算地段再差也能够保证3%以上，但商铺如果好的话也就到3%，这还是很不错的，尤其现在在售的商铺，对比写字楼，可能相对投资回报率高一点，但不会达到10%这么高，这还是通过前期运营，不停在招商领域当中更换自己的品牌，提升自己业态丰富度，并进行国际品牌招商才能达到这样的效果。深圳商业供给这部分今年是非常大，但商业地产主要是写字楼今年供应量的突然爆发。

　　乐观派

　　内资企业需求大 优质写字楼不用愁

　　高力国际华南地区董事总经理林国东：

　　目前中国写字楼市场很大的一个需求都来自内资企业，尤其是金融、银行、证券等企业。我们以前做一个好的商业物业项目，它的租户七八成都来自外资企业，而现在一个很好的项目四五成是外资企业，内资企业的需求在变多。

　　深圳未来有52栋超高层甲级写字楼，在外企企业扩张速度减慢的背景下，这么大的体量的需求在哪里？要分两种类别，新的一线优质写字楼产品它面对的租金和租赁压力都比较小，因为它往往意味着更大和更好，它会重新引领市场的趋势，所以我们不担心一线写字楼，内资企业的需求还是很强的，而外资企业由于西方的经济差不多到谷底了未来也会反弹，希望在2014年后会迎来复苏，外资企业会再扩张它的写字楼，而另外那些差一点的写字楼则就要担心了。

　　再低潮也总会过去

　　高力国际中国区执行董事袁铭恩：

　　香港2003年IFC国际金融中心入市，那时香港正值非典，那时租赁的价格才200元/平方米，还有半年的免租期，但是现在同样那栋大厦的租金要1500元/平方米，还要挑客户。所以，如果写字楼产品是很好的，经过一段低潮也无所谓，后来还是会好起来。这还要看城市的发展，如果城市一直发展，比如深圳，写字楼这块如果有低潮，也是会过去的。

　　不担心深圳市场

　　仲量联行副董事、深圳商业地产部主管夏春毅：

　　深圳曾经有一年仅中心区甲级写字楼的供应量就相当有整个罗湖区的乙级写字楼那么多，供应量很大，但是到今天，这些甲级写字楼消化得很好。现在看中心区，像港中旅大厦、荣超中心这些都是单一业权租赁写字楼，当年我们也认为他们的出租会有问题，结果那时开始允许外地的银行到深圳开设分行或支行，然后杭州银行、包头银行就都进来了，而且他们一进来都要很大的面积，比如江苏银行一下子就要好几层的写字楼物业。

　　深圳写字楼市场绝对是有很好的消化空间，但你需要用好的写字楼来刺激它，如果同一时间段市场供应比较多，那么市场消化就会放慢一年或一年半。比如嘉里建设它曾经用了3年时间出租，现在看空置率很低，而且它的租金几乎是最高的，罗湖的华润中心差不多也是这样的情况，所以我们不担心深圳市场，反倒是那些非一线城市，写字楼要经历从散卖到单一产权租赁的过渡，可能会出现供大于求的情况。

　　还有一点，在新兴城市当一些本土开发商要做一些优质的甲级写字楼物业时，从拿到地就可能有一些投资基金的客户关注到并整个买下来做单一产权的租赁，他只要看好一座城市就会去买，深圳曾经有，但到深圳今天投资基金已经买不到这样的物业。

　　建言派

　　根据自身定位做业态权衡

　　世联华南商业部总监何学礼：

　　之前深圳写字楼基本是以高来确定差异化，但现在深圳写字楼开始造型差异化。平安的楼高，招商搞一个楼就开始变化，下面可能变公共空间、大堂、电梯、休息空间，例如智慧广场绿化做得非常好，它开始变公共空间，开发商实力放在那里，搞好变服务和配套是一个趋势。更重要的是根据自己的定位去做业态的权衡。

　　亟需进行招商营运规划

　　美联物业全国研究中心徐枫：

　　这个市场里招商运营的人才非常少。虽然目前开发商对这一块慢慢地重视起来，但是也处于一个比较混乱的局面。美联物业是处于房地产产业链下游，上游我们介入会相对少一点，但是在下游看到的局面是，很多在上游没有解决的问题，最后到下游全部反映出来，就变成空置率高企，就变成了“死”的写字楼。所以写字楼开发商亟需在前期招商营运方面进行规划。

　　产品差异化是关键

　　高力国际代理部副董事简家宏：

　　往后5年，深圳要完成50多幢摩天大厦。从写字楼从市场推广来看，最重要的差异是物业管理。从办公楼投资角度来看，更多的是一些公司投资客户或者是境外有实力的基金客户来投资，对他们来说，我自己觉得投资比较重要的是你要买是买最好的东西，哪怕是小一点，如果我要投资，我宁愿买卓越比较小的单位，也不会去宝安买一个楼面。对我来说往后发展比较成熟，也会是一个差异化竞争，大家要去比我的产品、服务、物业，产品里面更重要的是物业管理、市场推广、产品交付状态和时间这种产品差异化。你要实现一个产品地产增值，就要有差异化在里面，不然很难实现地产增值。

　　高力国际统计数据显示，未来深圳200米以上高楼将达111幢

　　市场空间巨大

　　运营尚待改善

　　“深圳商业物业市场目前整体水平较高，但和上海、香港、新加坡相比还有提升的空间”，高力国际调研及咨询部董事陈厚桥向记者表示，国内谈及城市综合体必谈万象城，此外海岸城、益田假日广场，COCOPARK，金光华广场，以及新的KKMALL等商场也都经营得不错，同时国内最早、最成功的主题公园也都在深圳，包括华侨城世界之窗，欢乐谷，东部华侨城，以及新的欢乐海岸等，但是深圳在五星级酒店品牌数量、甲级写字楼租金、已建成超高层写字楼等方面还和香港、上海、新加坡等城市有差距。

　　甲级写字楼租金水平约为香港1/3

　　从2006年到2011年，深圳在深圳、上海、香港、新加坡4个城市中的GDP都是最低的，同样深圳虽然有42家已开业五星级酒店和18家已开业国际品牌五星级酒店，但同样的统计，上海是129家和79家，香港是31家和18家，新加坡是34家和19家，“虽然数量上深圳和香港、新加坡差不多，但是和上海已经有很大差距，而且与其他那些国际化都市相比，深圳还有很多尚没有进驻的国际酒店品牌”，陈厚桥表示。

　　而在甲级写字楼发展状况来看，租金方面，北上广深以及香港和新加坡中深圳的租金水平也是偏低的。高力国际统计，截止2011年第四季度，甲级写字楼租金北京是274元/平方米/月，上海是246元/平方米/月，深圳是172元/平方米/月，广州是159元/平方米/月，而香港则是529元/平方米/月，新加坡是467元/平方米/月。

　　而从超高层写字楼的数量来看，深圳已建成200米以上高楼有37幢，香港有38幢，上海49幢，新加坡12幢，新加坡 有限高的要求，高楼并不多。陈厚桥表示，“从目前来看深圳高层写字楼和香港差不多，和上海有较大差距，但是深圳规划中的超高层建筑非常的多”。

　　陈厚桥向记者透露，规划/在建项目中深圳有74幢200米以上建筑，而香港只有2幢200米以上高楼，上海也只有14幢。据高力国际统计，未来合计200米以上高楼深圳将有111幢，而香港只有40幢，上海有63幢，新加坡为12幢，“这也预示，深圳未来甲级写字楼发展空间非常大，预示着这个市场竞争将会非常激烈”。陈厚桥表示，未来660米的平安金融中心、518米的佳兆业环球金融中心以及480米的深圳湾华润总部大厦都会把目前深圳最高的京基100挤出高楼三甲行列。

　　单一产权长期租赁写字楼仅占四成

　　而另一个衡量外籍人才水平和高级管理人才水平的“国际服务式公寓品牌和数量”的对比中，深圳已有的仅4家，而上海、新加坡、香港、广州分别为11、12、10、5家，“品牌和数量都不如香港、新加坡”。而在零售商业领域，部分奢侈品牌如CHANEL等在深圳仅设有专柜，但没有销售旗下珠宝、服饰等价值量大的商品为主的专卖店，“这说明部分奢侈品牌认为深圳市场对奢侈品消费力尚未足够成熟，或消费者时尚触觉未达到相应水平；而另一方面，深圳毗邻香港且当地市场时尚认知度与国际都市尚有差距，亦是部分品牌如mastermindJAPAN等未在深圳开设分店的原因之一“，陈厚桥表示。

　　在购物中心方面，香港1088平方公里土地、700万人口拥有60家大型购物中心，而深圳地铁沿线商业物业的开发远远未达到这一水平。深圳大型室外LIFESTYLECENTER或OUTLET很少；还没有超过20万平方米的超大规模郊区型贩物中心；香港贩物中心的主力店通常不如深圳面积大，但品牌商铺更加发达；香港的贩物中心大多数与写字楼、酒店深圳住宅形成建筑综合体，多为分期开发建设，综合开发的程度较高。此外，深圳商业MALL就是休闲、娱乐和餐饮设施，与文化博览设施相结合的少。

　　展望未来，陈厚桥认为，深圳中心区土地越来越少，所以商业向上和向下的发展趋势将会越来越明显，像香港的朗豪坊高13层，MEGABOX高18层，这种情况深圳还没有。

　　目前深圳很多写字楼都是销售型的，是很多公司追求短期利润、快速回笼资金的原因造成的，在深圳有差不多超过60%写字楼是零散销售，持有单一产权长期租赁的写字楼比例低于40%，这相比香港有很大差距。据高力国际统计，到2012年下半年，随着京基金融中心和深圳证交所大楼共34.5万平方米的写字楼进入租赁市场后，深圳的甲级写字楼存量将达到287.8万平方米，届时，单一业权的甲级写字楼将占甲级写字楼市场总量的一半。

　　而香港的单一产权写字楼可能有八成到九成，“这是未来成熟市场发展的必然趋势”，陈厚桥表示，此外深圳的写字楼、商场硬件建设水平已经很高，但是在软件、管理、运营方面还有很大的改进空间，需要更多外来的元素和理念。

　　策划统筹：刘丽 本版撰文：曲广宁 摄影：鲁力