破产房企背后的杭州楼市：民间借贷或成洗牌推手

　　中新网杭州4月12日电(记者 古其铮)“其实这一轮迟早都会来的，看到一个倒下了，有种兔死狐悲的感觉，但更害怕的是，不知道下一个是谁。”浙江省杭州市某房企负责人陈安(化名)在谈及杭州首家被申请破产房企杭州金星房地产开发有限公司(下称“金星房地产”)时向中新网记者表示。

　　“不能将金星房产此次被申请破产简单地看成是本轮房地产调控所致，只能说他是房产监控的漏网之鱼，无意中以‘被申请破产’这种极端方式成为了淘汰赛中第一个牺牲品。”中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东认为。

　　楼市寒冬

　　金星房地产为杭州本土一并不知名的房产公司，母公司为中江控股。3月30日杭州市余杭区法院受理金星房地产破产案，该公司也成为本轮房地产调控开始以来首家被申请破产的房企，但余杭区法院目前并未透露申请金星房地产破产的申请人是谁。

　　据了解，此前金星房地产在杭州市地税局公告的“欠税榜”上排名第二，欠税达2398万元，榜上有名的16家欠税企业中绝大部分为房产企业。此外，中江控股也已经申请破产保护。

　　金星房地产是第一个不光彩倒下的，此前另一家企业杭州瑞达实业投资有限公司曾申请破产，但其他开发商日子都不好过，伴随着有史以来最为严厉的政策调控，作为房产一线城市的杭州楼市，从2011年行至今日疲态丛生。

　　2011年上半年楼市是暗降，到下半年则是明降；2012年初远郊楼盘的抛售潮蔚然成风，价格战战场由远郊向市区中心蔓延；近来房闹升级成治安事件，警方不得不介入；到日前首家房企被申请破产，引发舆论广泛关注，杭州新一轮的洗牌，来临了么？

　　据了解，在当前银根收紧的大环境下，房产行业遵循一条铁则：“现金为王。”当前阶段，谁手中现金多谁挺的时间就越长，存活下去的几率就越大。

　　“但不是所有的企业都有过冬的本钱。” 陈安表示。

　　以价换量回笼资金

　　当前杭州楼市价格战白热化，远郊近郊抛售成风，开发商不惜微利销售，甚至亏本销售。

　　今年3月，滨江旗下的曙光之城让低迷的杭城楼市出现了久违的“日光”盘，2009年12月24日，滨江房产以17.1亿元竞得该地块，楼面价12684元/平方米。而在今年一季度，曙光之城卖出了477套，均价16463元/平方米，以3000元/平方米的建安成本和7%的信贷成本来计算，该项目亏本明显。

　　而以价换量背后，是老业主财富的瞬间蒸发。以杭州目前比较普遍的每平直降3000-5000元来计算，购买一套百平米的房子价值瞬间缩水30-50万，不论对刚需客还是投资者等购房者都很难接受这种现实，因此房闹事件频频发生，与楼盘开盘如影相随。

　　曙光之城的开盘也伴随着房闹，众多业主聚集在滨江房产总部，甚至上演了温州商人开着7系宝马前来杭州助阵的闹剧。

　　杭州本土某房产公司一不愿透露姓名的负责人告诉记者，在当前情况下，很多开发商都是顶着房闹的风险开盘，资金链的紧张让他们不得不忽视老业主的利益。

　　相关数据显示，A股63家房企2011年年末的负债总计已达到7520.53亿元，同比上一年的5562.08亿元增长35.21%。其中一年内到期的非流动性负债为818.91亿元。上市房企的资金链日益紧张状况，一定程度上可以反映整个房地产市场的融资链问题。

　　低开甚至抛售背后是开发商急于套现，陈安告诉记者目前不管是国资背景房企还是民营房企，都不可能拿到银行新增贷款，而另一方面银行又在追要老贷款，因此资金链紧张是当前每个房产企业都存在的现象。

　　最具说服力的是，杭州标志性本土房地产企业绿城房产此前频频被爆资金链紧张，几度被推到了“被破产”的边缘。

　　“从银行无法拿到资金，那只能从其他渠道来运作，私募甚至民间借贷。”曹旭东向记者透露。

　　饮鸩止渴的民间借贷

　　在民营经济相对发达的浙江，民间借贷遍及各个角落，房企通过民间借贷募集资金也相对普遍。据了解，目前杭州房企民间借贷的年利率为百分之二十到三十。

　　“年利率百分之二十是企业所能承受的极限，但是现在在杭州很难借到，有企业超过这个利率去借贷，这无异于饮鸩止渴。”陈安表示。

　　事实上金星房地产背后也有民间借贷的身影，有消息称中江控股董事长俞中江在建德、温州等地民间共借贷了约25亿元，集资对象遍及企业员工、员工亲属以及社会人员。

　　前几年房产市场火爆，使得一些实业企业和非实业企业同时向房地产市场涌入，产生了“三百六十行，行行做房地产”病态现象，以俞中江为例，早期发家于香精香料行业，直到2008年才涉足房地产行业。

　　“而近年楼市一直是半市场、半官方的扭曲形态下发展的，并不是单纯的市场竞争，也并非完全公开透明，开发商通过‘利益均沾’的方式推动了整个行业的发展，然而现在让他们获利回吐并不是开发商自己能说的算的。”曹旭东分析。

　　“打个比方，现在有房地产商是拿几年来赚到的5个亿连同借来的5个亿去做10亿元的项目，现在10亿元的项目搞砸了，如果这个项目以五年的建设周期、百分之二十的年利率来算的话利息都有5亿了，在这种情况下，你还能让开发商怎么办？”陈安向记者算了这么一笔账。

　　“只要有借贷的一个环节出错，就会波及房产公司，所以有民间借贷身影的房产公司都很不安，以前房产利润足以支付借贷利息，但现在基本不可能。谁也无法知道，下一个倒下的是谁。”陈安表示。

　　有专家预测，和2008年金融危机下鲜有房企倒下不同，今年因为民间借贷的介入，像金星房产这般因涉及民间借贷而破产的现象，会随着调控的持续而越来越多。(完)