房展怪象折射市场疲软 海外楼盘多二手房缺阵

　　正在市场激辩北京楼市是否回暖时，北京春季房展会受冷给了市场一个明确的答案。多年来，北京春季房展会一直作为全年楼市的风向标，但是从今年刚刚结束的春季房展会上，丝毫没有让人感觉到楼市回暖的迹象。海外项目、外地项目众多，北京项目参展数量急剧萎靡、二手中介公司集体缺阵房展会、多数项目只是做来访登记并不卖房等三大怪现象正折射出目前楼市的低迷。

　　北京房展变味了

　　你能试想着一个金发碧眼的老外手里拿着楼盘的宣传单对你围追堵截的样子吗？而这样的情况就发生在刚刚结束的北京春季房展会。

　　其实说是北京房展会似乎已经有些牵强了，还不如叫海外项目北京推介会更加名副其实。

　　“你想有一套澳洲的房子吗？目前这里的升值空间非常大，房价比北京低很多，还可以获得绿卡。”一个很绅士的金发碧眼的外国人跟着你推荐着，这与当年河北燕郊楼盘集体进京发传单时的状况如出一辙，就是没有喊你大哥。

　　步入国贸展厅的2号馆，满眼全是英国、美国、西班牙、毛里求斯、新加坡、澳大利亚、塞浦路斯的房展项目，据统计，本次共有来自30多个国家和地区的约130个项目，而北京约30个楼盘仅相当于海外项目数量的零头。另外，来自海南、秦皇岛、天津、山东等地的休闲度假地产项目，也压过了北京楼盘的势头。一位业内人士在微博上一语点破了本届春季房展的特点，就是“外国卖房比国内卖房多，外地卖房比北京卖房多”。

　　“和两年前‘抢滩’中国市场时的小打小闹相比，在此次北京房展会上，各海外房地产商已经开始大张旗鼓地展开推介活动，大规模进军中国市场的势头很猛。”一位业内人士表示。

　　一位本想选房的网友在微博上表示，“在北京房展会看房再一次看伤了，铺天盖地全是国外的项目，为数不多的北京楼盘几乎都在远郊区，且均价都过2万奔3万”。

　　记者发现其实这些国外项目不少是由一些出国机构组织的，其真实的目的不过是投资移民。一位购房者幽默地形容，“郊区项目宣传的距市中心路程是光速的距离；外地的是天堂；海外的是在坐等绿卡”。

　　历届的北京春季房展会，2号馆一般是银行、担保机构、二手房和媒体的天下，而现在到场的媒体摊位只剩下一小部分，当年占据半个馆的二手房中介公司和银行、担保机构集体缺阵。

　　“北京项目在哪里呢？”一位购房者问保安。“这里很乱您自己找找吧，我也分不清哪个是北京的项目。”保安回答。

　　在这次房展会，北京的参展项目的确少得可怜，只是在进门的地方可以看见鲁能7号院、华润地产、中铁建、首开地产、绿地地产等为数不多的展位，而且和以往单个项目的宣传不一样的是，大多数是以集团的多个项目集体亮相，而且均是只做登记不卖房。

　　一位地产业内人士直言，“相对高额的参展费用，低劣的效果，北京房展会越来越成为鸡肋了”。

　　其实房展会的变味恰恰反映了目前北京市场的销售乏力。

　　房价下跌依然有空间

　　“去年年初全市新建普通住房成交均价为14147元/平方米，去年年底这一数据为13173元/平方米，今年一季度则为12326元/平方米。今年一季度新建普通住房成交均价比去年同期下降20.7%，比去年全年下降6.4%。”北京房协秘书长陈志说。他表示，一季度全市新建普通住房共成交1.6万套，从主要购买人群看，九成为首次置业，投资投机性需求继续得到抑制。

　　腾讯房产数据研究中心最新发布的《2012年一季度新青年置业报告》显示，参与调查的新青年置业者中，首次置业的刚性需求占比53.81%；改善性需求占比35.37%；而且，意向购买60-90平方米户型的占比38.17%；90-140平方米户型的占比51.1%。

　　但是这组数据与逛完本次房展会的购房者的切身感受却大不相同，在房展会上开发商的优惠力度并不大，特别是黄金位置的房子价格依然坚挺甚至还出现了上涨。

　　1.15万元/平方米入市的保利春天里再次拉低了大兴房价，近段时间以来关于项目价格下跌消息不断，让购房者一直云里雾里，不知是否该出手。

　　据链家地产市场研究部统计，3月新房成交中，开盘时间在半年以上(即2011年四季度以前)的项目成交量占比达到了70.2%。去年12月份，这一比值为51%。

　　链家地产市场研究部陈雪表示，对于去年四季度以来的项目，开盘时就已经处于调控效果比较显著的背景下，很多项目主动调整销售策略，通过低价开盘促进销售，形成了以当期新增供应带动成交的格局。近期这些老项目成交开始发力，个别项目成交量甚至反超新近入市的项目。典型项目如金色漫香林、保利西山林语、金地仰山等。目前，开盘不足半年的项目整体签约率不足15%。

　　陈雪表示，原本处于成交弱势的老项目能够逆市突围，主要还是由于采取了有力的销售措施，通过价格优势来吸引客户。长期的调控抑制，使得这些老项目不得不加大打折力度以求生存。这种老项目价格“迫降”的趋势，也体现出近半年以来新开项目价格的竞争力正在削弱。新旧项目滚动降价的时期即将到来。 记者 赖大臣/文 王悦/摄

　　相关链接

　　3月别墅市场降价明显

　　亚豪机构数据统计显示，3月北京别墅市场共有49个项目实现成交，环比上月增加15个。49个项目共实现成交217套，同比去年3月上涨95.5%。

　　3月成交的49个项目当中，基本上均有不同程度折扣，其中有16个处于深度折扣期，基本折扣均在9.6折以下，部分项目更是执行9折的超低优惠，包括金色漫香林、万通龙山逸墅、北京湾、世佳别墅等，而前两个项目也因为这一超低折扣，名列3月别墅成交套数排行榜的第一二位，当月分别实现成交32套与31套。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，继上月别墅市场开始出现打折风潮之后，3月这一现象进一步蔓延，并且折扣力度不断探底，上月的最低折扣出现在龙湖好望山项目，开盘期间执行8.9折的优惠力度，而本月入市的万通龙山逸墅项目开盘当天则执行8.8折优惠，没有最低，只有更低，中低端经济型别墅开始进入价格战阶段。