二手房评估软件建成 “阴阳合同”再难避税

　　所谓“阴阳合同”，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的，对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来“利益”的同时，也预示着风险。

　　近日，国家税务总局局长肖捷在接受采访时表示，要加强二手房交易的税收征管工作，遏制二手房交易通过“阴阳合同”逃避税收的现象。

　　对于二手房交易逃税、避税问题，早在去年9月，济南市便下发通知，要求相关部门开发二手房评估软件。目前该软件已建成并全面推开，近一个月来，已有不少市民反映，在二手房交易市场上盛行的“阴阳合同”公积金贷款买房时已经行不通了。业内人士认为，这一现象从短期看会对成交造成一定的影响，但长远来看有助于规范房地产市场交易。

　　“阴阳合同”在交易中盛行

　　随着城市化建设步伐的不断加快，房地产业市场异常活跃，二手房交易价格也随之走高。刚刚过去的一季度，记者从市区各大楼盘售楼处了解到，三月份以来楼市成交一路活跃，尽管涨幅不是很大，但无论是全市的整体成交，还是单个楼盘的成交，均有一定幅度的上涨。同时，二手房市场也迎来了众多的刚需购房者。不过，采访中记者发现，不少人在二手房交易时会在真实价格签订交易合同之外，再签一个低于实际交易价格的假合同，将假合同作为申报纳税的依据，从而达到少交税款的目的。

　　市民马先生在玉函小区看中了一套52平方米的二手房，经过多次协商后，房主最终以46万元的价格同意出售，但是马先生必须承担营业税、个人所得税等，这让他觉得很不划算。在马先生犹豫不决的时候，售楼的业主主动提醒，可以找个懂行的房产中介公司把房屋成交价格压低，以减少赋税。与马先生有相同购房需求的市民窦先生，在建设路附近购置了一套70平方米的住宅，价值60万。为省下更多税金，窦先生在中介公司的指引下以53万的假合同报了税。

　　这种做法就是二手房市场上常说的“阴阳合同”。在二手房交易市场，“阴阳合同”已然成为一个公开的秘密。为促成房屋买卖合同的签订，房产中介机构往往会推荐各种方式帮助客户逃税、避税，最常用的手段就是签订“阴阳合同”。专家表示，阴阳合同的存在，不仅造成了国家税收上的重大损失，也给正常的楼市数据统计，放了一颗迷雾弹，导致统计数据失真。

　　省钱背后隐藏诸多风险

　　在不少人眼中，二手房买卖签订“阴阳合同”能够省下不少的税费，然而这种看似对交易双方都有利的行为，其实暗藏很多风险。

　　有业内人士指出，做低合同价格虽然暂时能减少一定的支出，但是对于买卖双方来说都存在很多“后遗症”。卖家的后遗症主要在于合同价和实际成交价不一致，房产交易不是一手交钱一手交房，持续过程比较长，一旦过户手续办到一半，买家提出要求按照合同价支付房款，便会出现很多纠纷。对于买家来说，以后要售出此房，在支付差价税、营业税等税收的时候要多缴一笔冤枉钱，这样算来，所缴纳的税费差别不大，无非是现在交还是以后交的问题，买家得不到实际的实惠。

　　市民赵先生就曾遇到过这种情况，两年前赵先生看中了一套房子。签订合同的时候，卖家提出，要将合同上的成交价做低，实际成交价80万，合同上只写50万，另外再签订一份补充协议，标明实际成交价。中介人员告诉赵先生说，这样做卖家可以少缴不少税费，所以房价才会是现在这个价格，如果赵先生不同意，那么房价也要随之往上涨。中介方还说，写低房价赵先生也可以少支付一些契税，这样也能省不少钱。

　　这种看似省钱的方法让赵先生有些动心，但在请教了懂行的人士之后，他便打消了这种念头。一来，做低合同价来避税是违规的；二来，合同价和实际成交价不一样，一旦发生纠纷非常麻烦；三来，如果赵先生以后又想将这套房子卖出，只能按照50万计算买进成本，支付差价税、营业税等税收的时候就要多缴纳30万差价的税收。也就是说，现在卖家要缴纳的税收转移给赵先生将来缴纳了。这样一来，对于赵先生来说，没有省下多少钱，反而带来了很多的麻烦。

　　评估系统封堵逃税漏洞

　　近日，国家税务总局局长肖捷做客中国政府网接受在线访谈时表示，一些人交易二手房时，在按实际价格签订合同的同时，还签订一个低于实际价格的假合同，作为申报纳税的依据，就是所谓的“阴阳合同”，这不仅破坏了市场秩序，也造成了国家税款的流失。针对这个问题，税务部门与有关部门共同研究后，决定根据二手房所处的区域位置、交通条件、基础设施、周边配套以及市场交易均价等因素确定计税的基准价格，对申报的价格明显偏低并且没有正当理由的，要依据税务部门的评估值来核定计税价格。

　　针对二手房市场利用“阴阳合同”避税的现象，记者了解到，早在去年9月济南市便下发了专门通知，由地税、房管、规划等7个部门联合参与开发二手房交易评估软件。该软件是通过专业的和权威的房地产市场评估机构，在济南的各个片区先找到一个“标准房”，按照市场价格算出这个房子的价格，其他房子以这个“标准房”的价格为基础，通过乘系数的方法测算出相应的评估价格，以保证价格的科学公证和符合市场实际情况。例如在济南某一片区可以选一幢6层楼的一楼，算出这个一层房间的价格，然后二层、三层、四层等楼层的价格用这个软件来进行算出，评估后算出的价格作为缴税的依据，从而最大限度减少低报税行为的发生。

　　目前，该二手房交易评估软件已经建成，并逐步开始在二手房交易税收征管中使用。阳光新路附近一家中介公司负责人表示，近一个月来，已有三、四位二手房客户被卡在抵押的环节上，全都是因为过户价格与贷款价格不一致。

　　业内人士分析认为，随着评估软件的全面推开，短期看，会对二手房成交造成一定的影响，但长远来看，杜绝“阴阳合同”有助于规范房地产市场交易。

　　谷 青