楼市想要火 房价还得降才能换来成交量

　　进入5月以来，不少楼盘只忙促销不忙推盘，房企给的说法“降价已到位，但购房者观望情绪加重”。楼市真的已经降价到位，无法再降了？购房者出手时机到了？近日，记者进行了调查。

　　开发商不能再降了？

　　省城资深地产评论人于清说，济南楼盘主要分为两类：一是目前已入市在售，并且已经降过价的楼盘；一是新入市的楼盘。

　　“目前部分在售楼盘每平方米曾降价千元，在这种力度下，库存得到大量消化，资金压力得到缓解，对于剩余房源价格的处理是有限度的。”于清说，对于新入市的楼盘，开发商考虑到消化量，入市时价格已降到利润点，所以，房企才会说“降价已到位”。

　　“春节前后，有几个楼盘因降价出现老业主要求退房的情况，闹得沸沸扬扬。我们不想再惹这种麻烦。”省城南部一在售楼盘营销经理说，出于这个考虑，目前价格不会出现一些购房者理想中的“大幅度”。

　　“开发商要赢得市场唯一有效的办法仍是价格。”山东中原投资顾问总监薄夫利分析认为，对于在售项目，下一步大幅降价的可能性很小，“但也不排除个别资金紧张的项目，再做大幅度降价。”

　　薄夫利分析，房企偿付压力将在年中达到高峰，尤其是中小企业，并未在此次小阳春中获得足够资金回笼，因而后续价格下跌不容小觑。

　　“开发商现在要算一笔账，是和购房者博弈等待的成本高，还是直接降价的成本高？”山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗认为，从目前的形势来看，开发商要想赢得成交量，价格可以再向平均利润以下靠拢。

　　购房者出手时机到了？

　　“去年团购时单价在7400元左右，有段时间又降到了7000元，但当时没买。”近日，在省城中海国际社区售楼中心，一名购房者说，现在均价又到了7400元，“形势真看不明白，难道我错过了买房时机？”

　　该楼盘销售经理董女士说，像这样的购房者真不少：不是看房，就是在看房的路上。

　　地产调查机构世联地产监测数据显示，截至3月中旬，28个城市今年以来新增降价楼盘197个，超过20%降幅的楼盘占比由去年的13%上升至20%。与之对应的是，购房者期望最低降幅从20%降至15%，购房者预期好转。

　　“总而言之，市场的预期已经在改善，但是还没有真正发生反转。”世联研究认为，只有开发商降价到位才能有助于加速市场预期转变。

　　地方冲动会带火楼市？

　　对于未来的房地产市场形势，开发商不乐观，购房者迷茫纠结，部分地方政府也有些着急。

　　“多地出台冲撞调控的政策，反映出地方政府维持楼市成交量的意愿依然强烈。”李铁岗说。

　　济南市城乡建设委有关负责人则表示，目前济南市场价格和成交趋于稳定，国家调控在持续，济南不会出台相关的“救市”政策。

　　“能够改善并最终转变市场预期的因素主要有三个：流动性持续好转、政策出现定向放松、开发商降价到位。”世联地产市场研究部分析员说，前两者改善了当前的购房者预期，也带动了成交量的回升。因而，开发商能否降价到位成了市场预期能否转变的关键因素。

　　种种因素影响下，中原集团对二季度中国房地产市场趋势做了预判：行情震荡将更加明显。“市场仍处于探底的过程中。”世联地产市场研究部分析员这样认为。　本报记者 喻雯