楼市调控：从紧不变保护刚需(2)

　　3 保障房完善制度

　　房地产调控政策在商品房市场坚持从严的同时，在保障房领域继续加大投入的同时，开始完善制度。

　　在保障房市场，近几年政府大力推进保障房建设，2011年计划开工1000万套，实际开工 1043万套，建成432万套。今年《政府工作报告》指出在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上，新开工量相比去年有所减少。《政府工作报告》中还指出抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度，这些均显示中央政府2012年保障房建设目标更加务实，将更注重保障房建设和管理制度的完善。

　　澳新银行大中华区经济研究总监刘利刚表示，由于保障房大面积开工，房地产市场的整体供应量将大幅增加。这也将成为整个市场供应的重要保证。从中国过去数年的商品房供应来看，每年的新增供应量也不过为600万套－800万套，而未来数年年均700万套的保障房供应，将从根本上改变房地产市场的供求局面。

　　从需求端考虑，未来数年年均城市新增就业人口将为2300万－2500万人，这一规模与“十一五”期间相当。但商品房与保障房的供应量却开始猛增，按照一套房屋入住2人－3人测算，中国将逐步实现房地产供需基本平衡，这也是自1998年启动房改之后首度出现。

　　4 告别房地产黄金时代

　　今年《政府工作报告》中提出2012年GDP增速目标设定为7.5%，这是近8年来政府首次下调GDP年度目标，表明2012年和今后一段时间，政府更注重经济增长方式的转变，以实现高质量的经济增长，而在中国经济结构调整的大背景下，占固定资产投资重要比例的房地产开始减速。

　　一季度的宏观经济运势数据中，房地产投资、住宅新开工面积、商品房销售面积等多项房地产行业指标均出现下滑。国家统计局数据显示，今年一季度，全国房地产开发投资10927亿元，增速比上年同期回落10.6%。全国房屋新开工面积39946万平方米，同比仅上涨0.3%，其中住宅新开工面积29427万平方米，同比下降5.2%。商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%。房地产开发企业土地购置面积7859万平方米，同比下降3.9%。

　　申万分类下123家A股房企的一季报财务数据显示，多数房企预收账款同比环比均有明显增长，存货消化周期呈现逐步缩短趋势。业绩方面，房价下行已导致房企利润率下滑。一季度，123家房企的营业利润率从去年同期的20.47%下降至19.68%。

　　刘利刚表示，除了资金之外，支撑房地产价格的另外两个重要因素政策和供需，也开始出现变化。加之中国开放更多的资本项目，资本的流动将更加双向，对于重要的资产价格房地产价格来说，跟随经济周期而产生价格波动将成为常态，只涨不跌的地产“黄金时代”也将成为历史。