楼市洗牌蔓延至地产服务商 上市代理行亏损成风

　　深度调控持续一年半，房子难卖，以帮助开发商卖房为生的一手代理服务公司亏损、关店、裁员等消息不断；而近期链家入股高策、易居合并中房信、世联退出二手中介业务等举动表明，在房企进入“下半场”的大背景下，整合、洗牌已从开发商蔓延至地产服务商中，转型求生成为趋势。

　　龙头代理行集体亏损

　　最新数据显示，2012年1季度世联营收同比跌20%至2.77亿元，净利润亏损1290万元，顾问代理业务收入7300万元，仅为2011年全年收入的15%；而世联已是业内公认的业务布局较多元化、发展较稳健的代理行，业内预计由于1-2月销售不佳，其他代理公司的业绩将更惨淡。

　　“代理商的盈亏是楼市最真实的晴雨表，去年二手中介几乎全亏，一手代理业务在三四季度遭遇滑坡。”易居中国董事局联席主席兼总裁周忻向记者介绍，代理公司以销售佣金为主营收入，当月销售的房屋数据在下月的报表中就会入账，而开发商需要交房(一般为销售的1-2年后)才可入账。

　　这也是为何同在2011年成交低迷的市场下，各大房企年报仍“飘红”，而易居中国、世联地产、思源经纪等几大代理行业龙头公司年报中业绩都出现同比下滑、部分更爆出亏损的根本原因。

　　以上市公司年报披露的净利润来看，易居2010年净利润逼近6亿元，而2011年急速缩水至3225万元；2011年世联净利润1.57亿元，同比下滑35%；合富辉煌下跌22%。

　　资料显示，2011年四季度，易居净亏损超过2亿元(3200万美元)，佣金率从2%下降到0.9%；思源净亏损3850万元，由于股价长期低于1美元受到了纽交所的“退市威胁”，各大公司的关店、裁员消息频出，一时间代理行的龙头将破产的传言不断。

　　代理行业新一轮洗牌

　　“阶段性地出现部分亏损并不可怕”，周忻对本报记者表示，易居5月底将披露一季度报表，目前不便透露相关数据，但近期房地产成交量已经出现了恢复性的回升，易居要抓住这次洗牌的机会。

　　记者了解到，“粗放式增长”一直是代理行发展的瓶颈，在牛市中“只要有量，不怕佣金少”，同行竞争使得0.8%的佣金成为市场主流、而缴纳保证金、联合代理、6个月乃至更长的佣金结算期、开发商挖墙脚使得代理行人才流失严重等问题都被下行的市场放大。

　　据高策地产服务机构董事长兼总裁陶红兵透露，目前代理公司业绩下滑主因还是大的行业环境，轻资产公司的抗风险能力较强，一两个季度的业绩下滑难伤“元气”。

　　“代理行是典型的轻资产，最大的成本是人，一两个季度的亏损、关店裁员都是正常现象。”多位代理行业高管对记者表示，随着房地产市场转入“下半场”，代理行业也会出现新一轮洗牌，易居、世联等龙头已开始布局，谋求先机。

　　去年二手中介业务亏损超过1700万、仅剩下22间二手房门店的世联宣布将完全退出二手房业务，转型成为集物业、房地产金融服务于一体的服务商；而易居选择了收购中房信，重金打造电子商务平台，发展网上线下的“全产业链整合”；而在中原地产“一二手联动”的销售大好的情况下，此前一直专注于二手房市场的链家地产通过投资高策地产布局一手代理业务。

　　“我卖了20年的房子，每一次行业波动、危机时，恰恰该为下一步发展进行战略布局。”周忻如是说。

　　- 深度分析

　　利润下降——销售不畅所致

　　销售不畅导致开发商利润率显著降低，感同身受的莫过于当前各大房地产代理行。思源经纪副总任莉指出，代理公司最大的成本就是人力成本和管理成本，卖不卖房都必须刚性支出。受成交量影响，目前市场环境下代理行至少要拿到1.5%-2%的佣金项目才可能有利润空间。

　　记者了解到，在目前市场情况下，多数开发商只要能够产生销量，愿意提高佣金比例来激励代理行。但据高策地产服务机构总裁陶红兵指出，由于销售量总体下降，代理行获得佣金的绝对值还是呈下降趋势。目前有不少代理行为控制成本，出现裁员减薪现象。

　　某知名高端项目负责人坦言：“目前开发商给代理行的佣金比例确实下降了，1%-2%比较普遍，有的项目甚至出现7‰-8‰。”她同时指出，受制于开发周期较长等因素，一些较有稀缺优势的项目拥有更强的话语权，在甄选代理行方面也更加苛刻，较低的佣金支付比例下还要求代理行具有较高资质、较强实力、背景稳定和优质的服务。

　　陶红兵指出，控制成本是代理行需要考虑的，但是过分强调控制成本，有可能会降低服务品质，对于后续和开发商良性合作造成不利影响。

　　整体亏损——扩张埋下隐患

　　房地产行业的高速发展为代理行带来了扩张良机。以21世纪不动产、世联、思源、中原、美联等为首，代理行跑马圈地在近年来已经由核心城市持续深入二三线城市扩张，实现销售利润最大化。然而，市场一旦低迷，盲目扩张的弊端便暴露出来。

　　“全国化扩张造成的直接结果就是人力成本增加，管理半径过大导致运营效率下降造成最终亏损。”亚豪机构市场部总监郭毅指出盲目扩张是造成代理行亏损的重要原因之一。她认为市场好，无论哪个项目都能实现良好销售，对于代理行的专业度要求并不高，市场不好才是考量代理行专业度的时候，一些中小代理行再扩张，如果没有销售额就等于没有佣金收入，仅是成本压力就会把公司压垮。

　　据代理行业资深人士介绍，不少此前大肆扩张的代理行从去年开始已经选择了收缩战线。对于大代理行而言，效益不能达标可选择闭店求生，小代理行为不理性扩张付出的代价就可能是灭亡。

　　未来走势——市场混战开始

　　和上市代理行相比，无须公布业绩的中介公司显得游刃有余。伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，目前上市代理行存在各种风险，除了市场大环境趋冷以外，固有的售楼处+广告营销模式，以及产品服务过分单一是造成代理行市场表现欠佳的重要原因。

　　“从全行业特点来讲，本身就不应该区分一手二手，实际上发达国家或地区都‘通吃’，以香港为例，近年来新盘基本是通过门店经纪人往售楼处带客促成交易。经过这一轮市场调控，会使开发商明白卖房也可通过中介门店和经纪人促成交易。”胡景晖说，中介门店的销售终端离客户近，更易促成销售，因此一二手渠道整合将会是一个大趋势。

　　有中介行业资深人士介绍，相对于代理行每况愈下的佣金支付比例，中介代理的项目佣金普遍较高，2%是下限，5%-8%是一个合理区间，尤其是异地项目无法实现跨区域蓄客，依托门店代理就成为很好的渠道，佣金谈到8%很正常。

　　记者了解到，委托中介代理的项目中不乏高端产品。从去年开始北京二手房80%的成交在四环以内，均价达到21500元/平米，新房90%成交在五环以外，均价为18700元/平米，二手房购买群体的总体支付能力已远超过新房客群。

　　对于中介公司“来势汹汹”的拼抢，亚豪机构市场总监郭毅表示，其实中国代理行业还远没到充分竞争的发展阶段，即使所有代理行的销售额加在一起，市场占有率也过不了10%，其实最大的竞争对手是自己，怎么挖掘自己的价值，打造核心优势，才是赢得市场的关键。“如果代理行不能让开发商认可你的专业价值，那就是一个简单的销售，提供的是纯体力劳动服务，和中介有什么区别呢？”郭毅说。

　　新京报记者 自曾晖 李捷