成都:过去3年价格翻倍或是商铺成交"刹车"原因

　　单价七八万每平米月租金两三百

　　嘉宾：成都朗润地产总经理白林区域经济研究学者、成都理工大学教授黄寰主持人：华西都市报记者肖建钱乐亮

　　短短三年时间，主城范围内的商铺价格从2-3万每平方米，普遍上升到了5、6万元，高者甚至达到了七八万元每平方米，3年时间价格水平翻了一倍，这一定程度上造成商铺的急剧过热，不断抬升的价格，客观上抬高了投资者的进入门槛，高价格需要时间来进行消化。

　　2010年始，住宅市场受限购、限贷等制约，商业地产一度开始活跃，甚至引发了不少开发商由“住宅”向商业地产开发的转向。而此后很长一段时间，商业地产无论是商铺还是写字楼，因为不受限购政策限制，也开始迎来了春天，市场的表现则是投资者纷纷涌入商业地产领域，商业地产价格飞速攀升。在住宅市场政策仍未解冻，成交状况未得到根本改善的情况下，2012年1-4月，主城区商铺热销态势为何突然“刹车”，昨日，本报特邀业界观察人士成都朗润地产白林、区域经济研究专家、成都理工大学教授黄寰对此进行了解读。

　　3年时间价格翻番一定程度透支了消费能力

　　华西都市报：在住宅市场依然受到严格限制，限购及金融政策仍未解冻的背景下，如何看待“商铺”热销态势的突然逆转？

　　白林：从成都房地产市场近10多年的情况看，市场的主角是住宅，无论是开发商还是投资者主要关注对象还是住宅，在这个过程中，一些区域甚至出现了商住倒挂，写字楼价格低于住宅的现象，而商业地产开始受到投资者普遍关注发生在2010年以后，受住宅限购、限贷等制约，部分握有现金的投资者开始向投

　　资商业地产转向，这客观上造成了包括专业市场、社区商铺在内的商业地产价格普遍攀升，甚至一房难求。短短三年时间，主城范围内的商铺价格从2-3万每平方米，普遍上升到了五六万，高者甚至达到了七八万每平方米，3年时间价格水平翻了一倍，这一定程度上造成商铺的急剧过热，不断抬升的价格，客观上抬高了投资者的进入门槛，高价格需要时间来进行消化，我的理解是目前的成交回落是市场回调的一种必然。

　　黄寰：从我个人的感受而言，成都主城范围的商铺近年价格确实上涨较快，以东二环区域为例，建设路区域的商铺价格普遍达到了6万每平方米以上，部分商铺的价格甚至达到了八九万，而三四年前，其单价水平也不过三四万左右，这种快速增长需要较高的回报率作为支撑，如果支撑不了，价格回调是正常的。

　　成交回落是否证明商铺价格水平太高？

　　华西都市报：1-4月商铺成交量的大幅回落，是否表明现在的价格水平超出了市场的承受范围？

　　白林：判断商铺价格是否合理，一定程度要看其租金水平，现在成都主城范围的商铺价格动辄五六万每平方米，而每平米月租金回报一般不超过200元，部分商铺每平方米租金甚至就在100元左右徘徊，从租金收益的角度，应该说，商铺的价格确实达到了历史高位，这应该是，投资者商铺投资需求受到抑制，成交量呈下降趋势的原因。

　　黄寰：过高的商铺价格，必然要求较高的租金水平，据我所知，现在一些商铺在经营过程中，转让率非常高，这一定程度上反映了实际经营者的不稳定性，折射了一些区域商铺价格确实太高，实际经营者只能微利运作。如果这种情况长期存在，可能会最终出现商铺经营者向写字楼撤离的趋势，在香港，一些写字楼七八楼上依然有经营百货的，就是其租金水平远低底楼商铺。从某种意义上说，1-4月，商铺销售状况的逆转，释放出了商铺价格回调的信号，未来一段时间，成都的商铺价格或将停止上涨趋势甚至出现小幅下调。