广州楼市：僵持打破 刚需产品涌现

　　从“五一”开始，广州楼市进入了今年成交放量的阶段。尽管仍然没有像往年那样“日光盘”遍地，但在促销优惠的支撑下，不少楼盘都取得了较好的销售业绩。相比于近期市场，楼市“红五月”的说法并不过分。对于市场环境的转变，开发商和购房者都已经基本结束了试探的阶段，纷纷进入了各自新的角色。开发商为了清货加大降价的步伐，而购房者也不再空想楼价瞬间的大跌而开始理性入市。整个五月可以说楼市又回复到了正常的轨迹，只是与往年不同，购买力已经变成了首次置业者和二次换房家庭，而开发商用以冲击成交的产品也转为了中小面积为主的刚性需求产品。

　　刚需产品成主流

　　“可以供选择的楼盘真的很多。”记者在近期踩盘时，除了个别优惠幅度特别大的项目外，特别热销的楼盘并不多见。但这并不代表市场上供购房者挑选的产品少，而相反，现在即使在广州十区范围内，同类型的产品非常多。在白云区某新盘的销售中心，买家陈先生就曾经向记者表示，单是90平方米左右两房户型他看的楼盘就超过5个。“白云、番禺、海珠的新盘我都去看过，现在单是选在哪个楼盘买房我都觉得头痛。”说起看房，陈先生甚至感觉到有点烦恼。

　　事实上，由于各大开发商对于目前的市场形势的基本观点都比较一致，那主要是首次置业者已经占据了市场的主动权。在产品的开发商，他们也都在向这一个方向靠拢。花都楼盘宝铼雅居的负责人向记者表示，在以后由于政策都会偏向支持首次置业者，刚性需求肯定是市场的主力消费人群，所以今年甚至明年都仍然将是中小面积户型会比较吃香。而一些大项目所推出的两房和小三房户型会更受消费者青睐，开发商也会把规划向这个方向上靠。

　　据合富辉煌最新的研究报告指出，在今年5－6月份，广州十区新货最多的仍然是周边区域，像花都，占据了全市的29%的供货量。而此前不少缺货的区域，如东部的黄埔、萝岗以及中心城区的海珠区推出的新货都会有所增加。目前，广州楼盘较集中的板块包括金沙洲、大学城、汽车城等。而供货量较大的单盘包括有万科金色悦府、万科红郡翡翠、保利高尔夫郡、城建大学城项目、珠江帝景等。而且在所有新推货中，占品牌开发商旗下产品中总货量的51%。

　　值得注意的是，报告指出首次置业者、首次换房家庭成为市场中的绝对购买主力，近期超过八成的购房买家都是自住刚需客户。合富辉煌的分析师称，在“五一”过后的后续新货供应中，产品主要仍是以刚需中小户型产品为主，对应的置业类型主要是首置、首改，占比超八成，为当前市场的主力需求，对后续成交能有较好的支撑；改善型的大户型亦有部分供应，如金域蓝湾、珠江帝景、大学城项目等。

　　成交量持续上涨

　　据搜房网提供监控数据显示，上周广州十区两市网签2139套，连续三周成交量保持在高位，上周的成交均价也出现了小幅的上涨，全市可售未售商品住宅回调至5.58万套。存款准备金下调0.5%，4000亿元流动资金释放，公积金首付两成，购房者购房意向加大，成交畅销，价格上涨，广州楼市似乎处在一个较好的阶段。

　　但是楼市前景仍不容乐观，有专家称，不少房企面临着资金链愈发紧张、负债持续攀升、存货量快速增加的困局。目前广州部分地区的楼价几近见底，下降空间不多，再降就触及成本。而业界认为，目前房地产行业正在进行新一轮的洗牌，各地均有小型开发商破产消息传出。

　　据搜房网数据监控中心统计，2012年5月14日至5月20日，广州十区二县市新建商品房住宅网签2139套，环比之前一周(2338套)跌8.5%，签约面积为246022平方米，环比跌8.4%，平均每套签约面积为115.0平方米，全市网签均价12422元/平方米，环比之前一周(12065元/平方米)升3.0%。

　　据统计，上周10盘新增1100多套新房源，由于大量的网签，新预售证的获批并没有增加库存压力。截止到5月20日，全市可售未售商品住宅为55806套，环比下调1%。据统计，广州库存量连续三周下降，目前库存量回到四月水平，处于全年较低的位置。而各区库存方面，可以看到，虽然番禺区可售未售房源比上周减少近400套，但是仍然为库存压力最大的区域，而花都、增城仍然是库存高企区，萝岗、黄埔区可售的新房仍然是相当少。

　　低价盘蜂拥而出

　　成交的持续上涨，反映出目前市场中购房者的观察情绪已经在减弱。随着开发商推出大量新盘，买卖双方也结束相互试探的过程。首次置业者开始理性入市置业。而吸引首次置业者放弃观察主动入市，除了现在市场上可供选择的产品较多外，还有一个重要的因素，就是低价盘开始在大范围地冲击广州市场。

　　据记者观察，目前从郊区至市区，广州各地都不断有价格较“笋”的项目推出，特别是周边区域，“低价清货”已经不仅出现在在售楼盘的身上，还频频发生在刚推出市场的新盘身上。在花都、增城、从化、番禺等地，“低价开盘”的现象就非常普遍。五一推出的花都新盘千色美湖，价格只在4字头，而且带精装修并包全屋的家私家电。相比于去年同一区域相类似项目的低价盘优惠幅度更大。

　　有专家指出，现在广州的楼市在产品设计上向首次置业者靠拢的迹象明显，而从价格上迎合刚性需求的趋势也越来越明显。在今年，特别是在下半年，将会有更多的买家被吸引到市场中来。(记者 蒋劲劲)