娃娃“被房主”法律风险多

　　当前，很多家长在购买商品房时基于规避税收、为子女上学提供便利、甚至是逃避债务等方面的考虑，选择将房屋直接登记在尚未成年的子女或晚辈的名下，造成大批的未成人“被购房”、“被房主”，针对这一现象，记者采访了北京市房山区人民法院法官，法官结合具体案例指出，将房屋直接登记在未成年人的名下，可能存在一系列法律方面的风险，而如果当事人这样做的目的是为了恶意逃避债务的话，还将会被法院认定为无效。

　　家住房山区的张先生最近刚刚在海淀区购买了一套80平的房屋，办理房产证的时候房主写的是他5岁的儿子小兵的名字。当记者问张先生为什么选择将房屋登记在儿子名下时，张先生说：“孩子马上就要上小学了，海淀这边的教学水平要更好一些，为了让孩子受到更好的教育，咬牙在这边买了一套房，先把房子登记在孩子的名下，再把孩子的户口迁过来，到时候他就可以到海淀这边上小学了。”在采访中，张先生还告诉记者，听说为了调低房价，国家要开始征收遗产税了，现在把房子登在孩子名下，到时候还可以省下一笔税钱。

　　据了解，近年来，为应对居高不下的房价，的确有一些专家建议开征遗产税，而目前世界上已经有100多个国家和地区对国民征收遗产税，我国虽然尚未开征遗产税，但有关部门正在研究起草有关遗产税的暂行条例，很多长辈基于“房子早晚都要留给孩子”，如果能刚好少交一笔遗产税的话岂非两全其美的心理，纷纷选择将房屋直接登记在孩子名下。

　　而在北京等大城市，由于对公民购买第二套商品房、第三套商品房均提高了首付比例，并在贷款等方面制定了更为严格的条件，很多人因此将所购买的房屋中的一套直接登记在子女名下，从而让自己有机会可以按少一套房的标准去购买另外的房。

　　同时，也有的人本身从事商业经营活动，面对生意失败，资不抵债等风险，为了给自己保留一部分东山再起的资本，或是为了给未成年子女的生活、学习提供一定的生活保障，或是为了恶意逃避债务等目的，选择将房产登记在未成年子女名下。

　　房山法院法官结合具体案例指出：“娃娃房主”背后的法律问题，应当引起人们的重视。

　　房屋登记在孩子名下 离婚时法院不予分割

　　张先生与李女士于2005年结婚，2009年二人花费50余万元在房山区购买房屋一套，并将该房屋登记在当时才3岁的儿子小雨名下，2011年二人因感情不合到法院离婚，二人均同意离婚，但在在处理二人共同财产时产生分歧，其中，二人均将2009年所购房屋列为夫妻共同财产要求法院予以分割。

　　法院经审理后认为，张先生与李女士在购买房屋时，自愿将该房屋登记在儿子小雨的名下，应属于民法中所规定的赠与行为，根据物权公示的原则，应将该房产认定为小雨的财产，依据《未成年人权益保护法》的相关规定，为保护未成年人的合法权益，张先生与李女士不得对该房产进行分割。在小雨年满十八周岁之前，该房屋暂由获得小雨抚养权的一方代为管理。

　　未成年子女名下的房屋 父母不得随意给予处置

　　王先生是一家规模较大的公司的老板，2010年儿子小明五岁生日的时候，他一次性付款200余万元购买了一套房子作为生日礼物送给儿子，并将该房屋直接登记在儿子小明的名下。2011年，为进一步扩大公司的经营规模，王先生多方筹资，并向银行申请贷款，为此他提出用登记在儿子名下的这套房子作为贷款的抵押担保物，结果却遭到银行拒绝贷款的通知。

　　法官指出，未成年人的合法权益必须得到保护，我国《民法通则》第十八条规定：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。因此，在生活中，登记在子女名下的房产从法律上说是属于未成年人的财产，如果要对其进行处置，首先应当征得全体监护人的一致同意，其次要经过严格的公正程序，证明该处置行为确实是为了被监护人的利益——如求学、治病等重大事项所需，否则相关处置行为应为无效。

　　孩子成年后私自处置房产 父母起诉无效被驳回

　　2005年，赵先生与妻子将所购买的房屋登记在自己15岁的儿子赵强名下。2010年，未能考上大学急于创业的赵强私自持该房屋的产权证，到银行办理了抵押贷款手续，将该房屋抵押给了银行，从银行贷款60万元，后赵强未能按期偿还该笔贷款，被银行起诉到法院，法院依法作出判决，判令赵强按约偿还贷款及利息。案件到了执行阶段，赵强的父亲提出该房屋是二人出资购买的，赵强并非实际的购房人，自己与妻子才是房屋的实际所有人，儿子赵强未经二人同意即将该房屋抵押给银行，该抵押合同应为无效，并与妻子一起诉至法院。

　　法院经审理后认为，赵强为民法上认可的完全民事行为能力人，对自己名下的财产拥有完全的自行处分权，银行与赵强所签订的抵押合同是平等主体之间正常的民事行为，银行作为善意一方当事人，按照约定向赵强发放了贷款，其与赵强签订的抵押合同合法有效，最终法院驳回了赵强父母的起诉。法官指出，登记在孩子名下的房产，在孩子成年后，如果在未经父母或长辈同意的情况下，其私自将该房屋抵押、出售，这些行为都可能会给老人的居住、养老等造成重大影响。

　　为逃债将房屋过户给孩子 法院认定转让行为无效

　　王女士在与北京某商贸公司进行业务往来的过程中，累计拖欠该公司货款100余万元，经多次协商未果后，该公司将王女士告上法庭。在法庭上，王女士很痛快的同意与原告公司调解，承诺将在三个月内如数归还欠款，并由法院出具了民事调解书。三个月后，王女士未按约定还款，该商贸公司向法院申请强制执行，结果发现王女士名下无可执行财产，原来在与商贸公司达成调解后，王女士将自己名下的二套房产全部过户到了自己年仅12岁的儿子名下。商贸公司再次将王女士告上法庭，要求确认其将房屋转让给自己儿子的行为无效。

　　法院经审理后认为，王女士在与商贸公司达成调解协议后将自己名下房屋转让给自己儿子的行为，是一种恶意逃避债务，拒不执行法院已生效的民事裁判文书的行为，应属无效。法官指出，王女士有能力履行已生效的民事裁判文书，却拒不执行，并采取将房屋过户到自己未成年的儿子名下的手段逃避债务，如果拒不改正，将会因拒不执行法院生效裁判文书罪而被追究相应的刑事责任。经法官批评教育，王女士认识到了自己的错误，最终自觉偿还了商贸公司的欠款。

　　综上所述，将房屋登记在未成年的孩子名下，让“小鬼当家”，看似避免了一些经济上可能会发生的损失，但也可能会造成很多意想不到的法律风险，应引起各位家长和长辈的足够重视。

　　相关链接：

　　处置登记在未成年人名下房产的法律程序：对于登记在未成年名下的房屋。当监护人想转让、抵押该房产时，首先必须提供全体监护人签名保证其具有监护人资格、出售房产是为了未成年的被监护人利益的保证书；其次需要提供有相关部门出具的未成年人需大额消费的证明、医疗证明等书面材料；同时，还需要由公证机构对处置房产是为了未成年人的利益这一事实进行公证。而在现实生活中，一些部门往往不愿意或者是不能及时的出具相应证明；离婚后的夫妻一方想要处分登记在未成年的孩子名下的房产，还需同为监护人的另一方提交证明手续，如果另一方因心存怨恨而在提交证明手续上加以阻挠，将会让处分房屋变得更加艰难复杂。