担保能否破解以房养老困局

　　新闻背景

　　香港去年7月为60岁以上老人推出安老按揭理财规划项目，中国银行等几家银行成为首批提供安老按揭贷款的金融机构。至今年4月20日该计划实施近10个月来，累计申请个案达225宗，申请人平均每月收取约13600港元年金，最高者收到8.32万港元；平均物业价值370万港元，最高者1950万港元。有关方面称，未来或考虑将安老按揭年龄门槛降至60岁以下。

　　香港安老按揭贷款的新型养老模式顺利推出，引发内地关于以房养老问题的新一轮讨论，为什么内地尚未推行以房养老以应对日益严峻的养老形势呢？

　　上海以房养老计划因条件苛刻夭折

　　香港安老按揭计划是一项面向老人提供的，用自有房产贷款的金融业务。老人可以将自有房产抵押给银行，银行在估价之后向老人发放安老按揭贷款。抵押房产之后，老人仍然拥有房屋的产权，并可以继续使用房屋。

　　老人可以和银行约定按揭贷款期限(香港称年金期限)，期限跨度可以是10年、15年、20年甚至直到老人去世，每月老人都可以从银行取得一定现金(香港称年金)；老人也可以选择一次性提取一笔贷款，用来应付特殊情况。当按揭贷款期限届满时，申请人或其继承人可以有两种选择：一是全额偿还贷款，赎回抵押房产；二是不赎回房产，由银行出售抵押房产以折抵老人的安老按揭贷款。

　　我国内地并非完全没有养老按揭。上海市公积金管理中心于2007年曾试推过以房养老模式，试图以此解决老年人收入有限、生病开销大的问题，但这项政策已于2011年夭折。2011年，中信银行在上海针对55岁以上老人推出以房养老产品，但鲜有人问津。原因是这款产品条件相当苛刻，比如要求抵押品必须是老人或其赡养人的第二套房子，惟一住房不得抵押；抵押期限也不能超过10年；贷款利息相对较高，但对房屋估价相对较低；银行每月实际支付养老金不超过两万元等。

　　70年产权大限影响房屋评估价值

　　内地的以房养老产品之所以限制多，不能充分满足老年人的养老需求，有着深刻的制度障碍与法律风险。

　　由于我国相关行政法规规定居住用地的土地出让最长年限为70年，直接导致了城镇住宅70年产权大限的出现。根据物权法第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但物权法对如何续期、续期是否收费等问题都没有规定，且至今未出台相关司法解释。

　　对于土地使用权续期问题如何处理，城市房地产管理法第22条有这样的规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”由于物权法没有明确规定，因此该条规定现行有效，有可能成为处理土地使用权续期问题的依据。

　　同样，由于物权法留下的这一法律空白区，地方性法规也可能在土地使用权续期问题上“做文章”，比如上海市2011年公布了上海市《国有建设用地使用权出让预申请须知》，其中关于土地使用权期满后的处理方法为：“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”。

　　土地出让权如何续期，这一问题没有根本解决，直接影响到老年人将房屋抵押给银行时，银行对房屋残值的评估。

　　担保人缺位致银行和老人缺乏互信

　　按揭担保是香港成功推行安老按揭计划的关键，按揭证券公司在安老按揭计划中承担担保人的职责。由于推行安老按揭计划需要面对种种风险，包括香港房地产的价格走势和波幅、利率走势和老年人口寿命预期等，加上安老按揭时间长，贷款机构风险高，按揭证券公司为贷款机构提供保障后，当房屋的变卖价值不足以偿还安老按揭贷款时，按揭证券公司会向银行补足差额，抵押人无须承担。

　　而在内地，担保人的角色尚处于缺位状态，银行和老人之间没有独立第三方担保风险，导致银行风险大、老人负担重，双方缺乏互信。中信银行推出的以房养老产品，在设计上将更多的风险转嫁给抵押人，加重了抵押人的负担，偏离了按揭贷款养老的本质，因此市场遇冷。

　　征地拆迁为以房养老增加不确定性

　　不同于承袭英国法的香港，内地法律对私权保护相对薄弱。2011年1月国务院通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》，明确规定了可以对房屋征收的情形：国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　贷款机构对抵押房屋价值进行评估是以房养老的关键一环，银行通过这一环节确定一定数额，按约定期限支付给老人养老费用。而政府征地拆迁行为对房屋价值的影响难以预计，为以房养老的实施增加了不确定风险。

　　延伸阅读

　　以房养老不适用所有城市

　　我国是目前世界上惟一老年人口超过1亿的国家，且老年人口每年以3%的速度快速增长，全国除青海、新疆、西藏外，其他地区均已进入老龄化社会。快速发展的人口老龄化，已经成为影响中国经济社会发展全局的重大战略问题。

　　养老问题注定不能单纯依靠政府主导的养老制度和公共资源倾斜来解决，像香港这样制度健全的司法管辖区，养老金的经营也是如履薄冰，难以避免亏损。因此，家庭、个人预先的财产规划和理财安排无论作为国家养老体系的补充，还是作为个人老年生活的财产保障都是十分必要的。

　　各地房屋差价很大，以房养老模式并不适用于所有城市。香港推出的安老按揭计划抵押的房产市值介于180-770万港元之间，平均房龄30年，其中房龄最长的48年。52%的申请人选择终生分期支取贷款，平均每月贷款区间介于3000-30000港元。由于不需要考虑申请人的信贷状况及还款能力，房屋质量便成为主要的估值标准。

　　香港模式确实适用于内地一些城市，但效仿实施仍需在制度和法律两个领域取得突破。完善物权法，明确住宅建设用地使用权续期规定、建立按揭担保人制度，或能为推广以房养老打开局面。