方正证券：房地产投资三季度有望回升

　　当前，欧债危机的持续发酵继续拖累外部需求，房地产调控对内需打压的效果也加速显现，国内经济增速正加速放缓，经济硬着陆风险已不容忽视。据国务院参事陈全生透露，5月16日和23日召开的两次国务院常务会议均以“稳增长”为主题。

　　随着稳增长成为决策层核心关切，房地产调控的位置正发生着微妙的变化。从住建部官员对扬州购房补贴的肯定到此次国务院参事陈全生关于房地产的言论，决策层逐渐释放出房地产调控微调的信号。官方对政策变动的解释是为刺激刚需，但扬州购房补贴政策无法有效区分刚性需求和投资投机性需求，政策微调背后的经济增长考虑不言自明。此外，政策微调也让我们坚信，若欧债危机持续恶化导致国内经济大面积受拖累，房地产的大幅放松将是可期的。

　　去年年底以来，我们一直强调房地产调控在今年年中左右放松的可能性，现在我们的判断正不断得到验证。在明确了房地产调控走向之后，我们关心的房地产投资又将何去何从？我们的判断是房地产投资将在三季度见底回升。我们对中国房地产市场有一个基本的经验观察：市场景气指数领先价格变化约1个季度，成交量的变化领先价格变化1-2个月，价格增速领先投资增速约1个季度。今年一季度，房地产企业景气指数和行业景气指数均环比上升，1月开始70个大中城市房价指数显示的市场景气度也开始稳步回升，今年3月开始全国商品房销售面积降速持续放缓，而商品房销售均价同比增速开始稳步回升。在房地产调控政策微调的背景下，预计未来房价可能出现的短期波动不会影响中期回升的走势。随着房价的回升企业开建新屋的积极性将增加，而房地产投资有望在三季度见底回升。