房企业绩反弹难改悲观预期

　　尽管不少房企伴随着3月份来市场的回暖业绩近期有所反弹，不过，中国房地产企业今年的流动性，遭两大国际评级机构穆迪和标准普尔的一致唱空。来自机构的观点认为，虽然三四月份市场出现短暂的恢复，但由于政策仍存在不明朗因素，下半年的市场未必会如愿反弹，尤其是在限购令持续严格执行的情况下，市场仍然较有压力。

　　维持负面评级展望

　　5月24日，穆迪投资者服务公司发布报告称，受高水平短期债务及现金余额偏低影响，许多中国房地产开发商的流动性状况自2011年12月开始出现恶化，未来12个月中国房地产业的基本面还将持续减弱，因此该公司宣布维持对中国房地产行业的负面评级展望。

　　在穆迪予以评级的29家中国房地产开发商中，国内债务总额人民币1280亿元，海外债务总额人民币310亿元。报告称，这一局面将给房企的现金流及流动资金造成进一步压力。同时，国内及海外市场面向房地产行业信贷继续从紧，穆迪因此认为流动性状况在短期内不大可能会有改观。

　　大部分城市限购今年仍会继续

　　“今年一季度，我们评级的房企销售都下滑，3、4月份销售轻微回暖，但不确定这个趋势能否持续。”标准普尔分析师符蓓说，“今年地产销售应当跟去年持平，或者稍微下滑，关键是高存货、高竞争有可能导致价格战。我们维持负面展望，楼市的底部还没有出现。”

　　对于近期不少关于下半年楼市乐观的声音，标准普尔认为，今年余下时间开发商的销售前景仍然疲弱。中国政府不大可能改变对房地产行业的调控政策。不过，标准普尔相信，中央或会继续微调政策，但预期限购令在中国大部分城市今年仍会继续。

　　标准普尔表示，中国楼市看来不大可能出现2009年的新一轮反弹，即使政府态度有所放松，市场也只会有温和复苏。对实力较强的大型开发商来说，假如市场气氛好转，它们将会最受惠，市场两极化将愈来愈明显。

　　近四成上市房企去年利润下滑

　　在严厉的楼市调控之下，中国房地产的暴利色彩开始逐渐褪色。近日发布的《2012中国房地产上市公司测评研究报告》及2012中国房地产上市公司综合实力榜100强显示，2011年上市房企营业利润均值15.56亿元，同比下降3.90%，十年来出现罕见下滑，其中共计61家上市房地产企业营业利润较上年下滑，占测评范围的35%。

　　不过，在开发商普遍采取以价换量加速销售的策略之下，上市房企利润增长大幅下滑，房地产企业暴利色彩开始逐渐褪色。在上市房企面临的各类风险中，财务风险尤为突出。自2010年楼市调控以来，银行存款准备金率多次上调，使银行放贷量迅速萎缩，让众多房企资金链面临巨大压力。数据显示，2011年房地产上市企业资产负债率均值为64.82%，企业负债水平处于历史高位，资金链状况让人堪忧。

　　长期以来，众房企一直在“周转速度型”和“品质利润型”这两种模式间寻找着力点和平衡点。在2011年信贷紧张、资金成本高企的特定环境下，高周转显然已成为众房企的追求目标，“快进快出”提高效率使这一模式有了更大的生存空间。从榜单中看，诸如万科、恒大、保利、龙湖等高周转型房企全年业绩仍然取得较好表现，实现了持续稳健发展。

　　在楼市调控下，万科、恒大、佳兆业等高周转型房企全年业绩仍然取得较好表现。不过测评研究报告也显示，整体来看，上市房地产公司周转速度在2010年有所放缓后再次大幅下降。