细述奥特莱斯招商困局 首创芭蕾雨谋变

　　自2002年燕莎开出中国第一家奥特莱斯后，国内不少地产商们也开始纷纷复制奥特莱斯这一舶来品。

　　首创置业和中国基建集团联合创建的奥特莱斯(中国)有限公司，计划未来3年内，将在东北、华北、华中、华东和华南五个主要区域的重点城市，打造5家奥特莱斯旗舰中心；未来5至10年内，在全国的旗舰店和精品店数量将增至30家。

　　就在近日，有消息称，首创已经决定投资3.6亿美元在不久前才拿下的浙江昆山开发区的3宗商住用地上，打造一个建筑面积94万平方米的首创奥特莱斯芭蕾雨项目。

　　刘晓光曾梦想，“从2012年起，奥特莱斯芭蕾雨每年将贡献30亿的现金流，包括商业运营收入。2015年以后，每年贡献收入将超过50亿元。”

　　然而，据官方资料显示，目前首创明确开发的北京房山、浙江湖州、广东佛山、海南万宁奥特莱斯芭蕾雨项目中，并无一处奥特莱斯开业。而原定于2011年内开业的北京房山、广东佛山奥特莱斯项目，至今仍未有下文。

　　与此同时，在首创奥特莱斯芭蕾雨项目不断复制的同时，其发展及经营却出现不少的危机。

　　首创置业董事长刘晓光也透露，在奥特莱斯公司层面，因为速度、管理等方面的原因，首创置业已经与中国基建分手，原合作项目将由首创具体操作，接下来，首创置业将寻找新的具有国际化背景的商业运营伙伴。

　　招商困局

　　对于房山、佛山项目推迟开业，刘晓光指出，这主要是出于保证长远的货源供应及价格折扣的考虑，首创将引进一家具有国际化运营经验的专业公司。

　　但据观点地产新媒体了解，事实远没有这么简单。

　　首创相关人士在接受采访时指出，首创以往奥特莱斯项目都是先做工程，然后再去找经营商。但实际中，招商队伍会觉得项目大小、店铺数目等不太适合，并要求首创去改造，进而影响到招商的进度。

　　发现这个模式的缺陷后，首创改为先找经营商做招商前的设计，再根据设计开发建设，“这样就可以较早地让招商方面专业人士介入，后期的招商也会相对顺利。”

　　除了商业模式上的先天缺陷，商业运营团队的也是首创奥特莱斯招商缓慢的重要原因之一。

　　首创置业A股上市公司阳光股份虽然目前重点是商业，但侧重于ShoppingMall的打造，业态与奥特莱斯完全不同，该团队并不能为首创置业直接利用。

　　有接近首创置业的人士透露，为了奥特莱斯的运营，首创还专门成立了商业运营公司OOM负责项目的招商，但做得还是不到位。

　　“所以，对首创而言，最重要的是有自己的团队做奥莱，整个中国都不能靠老外做奥莱经营商。”相关人士表示。

　　据悉，为了做好首创奥特莱斯的商业部分，首创置业专门挖来了北京燕莎奥特莱斯创始人万文英，她开创的燕莎奥特莱斯至今仍是业内公认的国内比较成功的奥特莱斯的范例。

　　刘晓光曾在采访时候指出，他曾有个建立竖的商业管理模型的设想，需要150人，150个城市，150块地，但终因没有足够的人而告终。

　　为了实现首创奥特莱斯的宏伟计划，2010年，首创置业选择与具有一定商业地产运营经验的中国基建合作，合资成立奥特莱斯(中国)公司。但一年多后，便有两者意见不合而闹分手的消息传出。

　　最新消息称，双方已因时间、速度、管理等方面的意见不合而分家，首创置业退出管理层，具体项目操作由首创置业来完成。至于在法律及资金层面的具体分家事项，稍后会有一个明确的结果。

　　事实上，有知情人士透露，首创对中国基建的不满意并不止于此。

　　在奥特莱斯(中国)公司官网上，除了首创置业提到的4个芭蕾雨项目外，辽宁铁岭也在建一个总面积达13000亩的芭蕾雨项目，项目的推进者是奥特莱斯董事局主席林卓延。

　　但铁岭芭蕾雨并未得到首创置业的承认，“这个项目里首创没有股份，也没有投资，跟首创置业没有关系。”首创置业相关人士如此说。

　　此外，林卓延还在积极推进芭蕾雨落户大庆的事情。但来自首创置业官方的说法是，除了新拿下的昆山奥特莱斯外，首创置业下一个奥特莱斯的计划是在温州。

　　谋变求生

　　与中国基建分手之后，最新消息透露，首创置业目前正在引起一家更加国际化、全球最好的商业地产经营商来加入奥特莱斯芭蕾雨项目。

　　据悉，这位合作伙伴在美国做奥莱是行业第一，也是全球最大的房地产类型上市公司。目前，双方已经基本确定会合作运营房山奥特莱斯广场。该项目预计将于2013年第一季度开业。

　　在此之前，该公司曾与上海浦东区政府、迪斯尼公司合作开发其在中国的第一个奥特莱斯项目。

　　首创相关人士透露，此次新引进的合作方将是以投资者的身份进入。同时，首创置业计划与其在香港成立一家合资公司，联合国内成立的OOM公司一起运作国内的奥特莱斯项目。

　　具体分工上，在香港成立的合资公司将负责国际品牌的招商与管理，国内的OOM公司则负责部分国内品牌的招商。或者是，奥特莱斯广场具体的水电、物业方面的问题主要由OOM公司负责，设计、装修、市场推广、品牌联系等比较高端的事务将由香港合资公司具体处理。

　　另外，为了确保奥特莱斯项目的发展，首创置业表示，将不会把奥特莱斯所有项目交给同一家经营公司。在品牌设置上，未来首创置业奥特莱斯芭蕾雨将以国际品牌为主，为了迎合国内消费者的需求，也将附加少量国内品牌。

　　相关人士在接受采访时指出，凭借着新的合作伙伴的加入及新的运营团队的打造，首创置业要做全国第一的奥莱品牌和资产包的长远计划不变。

　　“请你们放心，一直都是因为我们经营方没有把握好时间，没有把事情做好，我们现在已经全面打算自己去管理了。如果交给我们自己做，希望把奥莱做成一个非常国际化的奥莱。”首创给出了如此承诺。

　　不过，就有业内人士指出，引入国际知名商业公司，的确会给项目在招商、运营方面带来信心，但奥特莱斯并不是一个大卖场概念，是结合了休闲娱乐等配套的新兴产业，需要一定的经验，所以，首创芭蕾雨最终能否做好还需实践检验。 据观点地产网 曹萍