金科20亿密集拿地 低价寻地的“622”策略

　　虽然金科这一个多月拿地动作不断，但是从其拿地思路来看，依然是按照既定的“622“策略展开。

　　根据金科的“622”策略，以重庆为中心的中西部城市发展规模占比将达到60%、而长三角和环渤海占比分别达约20%。而在金科“深耕重庆”的前提下，其坚持的两条主线即是中西部和三四线城市。

　　而这正是金科近月来拿地的主战场。

　　20亿密集拿地

　　6月15日，金科股份发布公告称，公司及控股子公司成都金科房地产开发有限公司已在6月14日通过公开拍卖方式分别取得重庆市开县一块宗地、四川省内江市一块宗地的土地使用权。

　　此次收购共耗资3.51亿元，两宗地的总面积约22.9万平方米。

　　其中，涉及到的重庆开县kx-1-126、127宗地，最终由金科以略高于底价的5600万元成交。地块位于重庆开县文峰街道中原社区，占地面积93333.4平方米，规划为商住用地，其中商服部分的容积率不大于1，住宅部分不大于3.5，土地出让年限为50年，挂牌起始价为5390万元。

　　公告中涉及到的另一宗地，编号为内市中地拍【2012】01号，位于四川省内江市市中区乐贤镇，占地面积135952平米，容积率不大于3.0，土地性质规划为二类居住用地，地块成交价为2.95亿元。

　　观察发现，这已不是金科股份今年以来首次拿地。5月份后，金科已经频频在土地市场出手，相继在重庆、四川、江苏等地拿下8宗地块，耗资近20亿。

　　5月3日，金科就曾公布，公司已通过挂牌方式获得重庆四宗地的土地使用权，四宗地块成交价总共为11.73亿元。

　　公告显示，这4宗地块中，有2宗位于重庆开县，1宗位于重庆市北碚蔡家，另外一宗则位于重庆市长寿区。

　　其中，成交额最大的一宗是“北碚蔡家组团M分区M59/03、M61-02/02、M55-02/02”宗地，成交额为4.7亿元，占地面积19.5万平方米，可建面积为36.9万平米，用地性质规划为二类居住用地，起拍价为4.67亿元。

　　位于开县的两宗地块均处于重庆市开县平桥生态产业园内，占地面积共15.05万平方米，总成交额为3.63亿元；位于重庆长寿区北部片区A-4-5-1/03号地块，占地面积13.3万平方米，用地性质为普通商品住房用地，成交额为3.5亿元。

　　之后的5月31日，金科再次宣布，控股子公司无锡金科房地产开发有限公司以4.32亿元的总价摘得江苏省张家港市两宗住宅用地，地块总面积为14.14万平方米。

　　而对于如此集中拿地，金科股份方面指出，这只是公司正常的拿地节奏，意在补充土地储备。

　　低廉土地成本

　　重庆业内人士表示，重庆这两三年来土地市场情况都不错，即便今年也如此，而金科可能目前在重庆的土地储备不够，所以，这是一轮正常的拿地行动。

　　金科曾对外表示其土地策略为，到2013年实现在重庆30个郊县的布局，显然本次拿地也是该计划的实施。

　　此外，对金科而言，在重庆拿到的地块多位于郊县，地价便宜。对于金科来说，低廉的土地成本是重要的考虑因素

　　有研究报告指出，2012年1季度末，金科股份手持现金59亿元，资产负债率85.7%，真实资产负债率53%，净负债率为131%，加之2012年为信托还款高峰，资金略显压力。

　　另有数据显示，截至今年3月底，金科的短期借款与一年内到期的非流动负债合计为48亿元。而目前，金科来自房地产业务的销售为40亿元。

　　在这样的情况下，用20亿元的现金去买地，有分析人士认为，金科有“弯道超车”的意思。

　　不过，无论密集买地是否“弯道超车”，都不可忽略的是，现阶段金科奉行的策略依然是，去三四线城市拿低价土地。

　　第一创业在其研究报告中指出，截至去年11月，金科土地储备中76.8%是2009年及之前更早时间获得，楼面地价不超过1200元/平米。

　　从区域角度来讲，重庆区域的楼面地价为927元/平米，地价最低的浏阳项目仅146元/平米，而目前北京区域最高楼面地价为8340元/平米。

　　这一趋势在金科年报中也有明确提到，金科在其2011年年报中指出，“公司会推进住宅与商业、酒店业、旅游业、休闲业、文化业、养老业等产业嫁接，增强低成本土地获取能力”。据观点地产网 曹萍