“超预期回暖” 警惕冷暖急转中的楼市风险

　　国家统计局昨天发布5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，5月南京新建商品住宅价格环比4月持平，这也是继2011年5月之后，南京新房价格首次环比止跌持平。而无锡市房价今年4月已经环比止跌，5月依然处于环比持平的状态，该市5月房价同比跌幅也从4月时的2%缩小至1.7%。

　　成交量的快速回升，是宁、锡等地房价止跌的最大支撑。

　　“5月宏观经济下行压力加大，货币政策微调力度加大，更多城市有意放松调控，5月多数城市成交量同、环比均增长。”中国指数研究院南京分院高级分析师李相兰表示，刚性和首次改善置业需求均在释放。从监测看，房企销售额5月出现大幅增长，其中万科、恒大、保利、中海月销售额均突破100亿元。

　　进入传统淡季6月，楼市不仅不淡，反而有更“红”之势。南京、苏州、无锡等地均出现雇人排队、连夜排号、现场抢房等异动现象。

　　据365新房中心统计：苏州6月11日-17日住宅成交3232套，比前一统计周期增加619套，涨幅23.69%；伴随着部分首改及改善型项目的放量，当地住宅均价走势出现较为明显的攀升，单日均价水平高至12000元/平方米左右。

　　刚刚过去的一周，则是限购以来南京楼市最“疯狂”的一周。在央行降息、多盘热销及部分开发商的涨价“逼”购策略共同刺激下，当地住宅单日认购量连续3天创新高，其中17日认购量更是高达591套，达限购以来的单日认购量峰值。11日至17日2310套的认购量，也创下限购以来周认购量的新高。业内认为，“购房潮”已重现楼市。

　　与此同时，市场对房价的预期也在产生微妙的变化——

　　在降息“靴子”落地后，南京新浪乐居针对网友做了一个调查，66%的网友认为，降息后房价会涨。近日首都经贸大学与中国社科院对30个省会城市及5个计划单列市的城市居民展开房价预期调查，结果显示，32个城市居民均预期房价将继续上涨，其中包括南京。

　　“降息最大的影响其实在于心理。”南京林业大学社会工作系主任孟祥远分析说，从目前宏观经济的运行状况看，中央进一步刺激消费、扩大内需的意图较为明显，很多人据此认为调控政策已经见底，新一轮“降息通道”很可能已经打开。加上国家继续鼓励对首套房置业者给予房贷利率优惠，种种刺激政策改变了老百姓的预期，一些观望者因为害怕错过“底部”而陆续出手。“尽管开发商不相信一两次降息就能让房价反转，但他们显然乐于顺应‘民意’加速推房，跑量回款。”

　　北京中原地产市场部研究总监张大伟则分析，本轮调控并未消解促使房地产价格上涨的根本因素，地方政府对土地财政的依赖还是存在，调控只是暂时放缓了房价上涨趋势，加上近期部分地区传出楼市微调的信息，市民对房价上涨预期难免加强。

　　在这种预期下，未来房价似乎不涨也难，但是房价上升推高通胀水平，却是谁也不愿意看到的。

　　上海道置投资管理有限公司副总经理邵雪松表示，要警惕冷暖急转之中的楼市风险。邵雪松分析说，差别化政策严格控制投资和投机购房需求，所以，此轮调控的总基调并没有改变，限购政策这条底线还没有放松的迹象。另外，一些高库存的房企压力依然不小，而刚需入市无法快速消化较大户型，因此今年去库存仍然是主流。特别是前期土地放量的部分三四线城市，相对于低迷的购买力，后市供应压力依然很大。

　　“近期成交量的提升虽让楼市站稳，但还不足以扭转市场趋势。”分析人士认为。

　　无论如何，市场的周期性变化无法避免，但要保证整个房地产体系的健康稳定发展，避免房价再次出现报复性反弹，在合理引导刚需入市的同时，抑制投资、投机性购房的各项调控政策仍需坚定地推行。

　　事实上，5月中下旬以来房地产标杆城市成交量的迅速放大，已引起监管层高度关注。

　　记者昨天获悉，住建部已着手汇总分析北上广深等地楼市成交数据，并据此对下一阶段楼市的走势进行初步评估。住建部目前的思路是，在房地产价格保持平稳的情况下，坚持现有调控措施；至于针对性的措施，将做好“政策储备”，及时应对市场变化。

　　住建部有关人士日前表示，要进一步巩固调控成果，努力促进三个“合理回归”：一是促进地方政府心态的回归，逐步减少对房地产业的依赖；二是促进开发企业心态的回归，回归到售价与投入和合理的利润相匹配；三是促进购房者心态的回归，一方面要保证居民合理的自住性需求，另一方面要对投资、投机需求继续保持高压态势，打消其通过房地产投资实现财富快速增值的目的。

　　同时，央行6月12日已下发172号特急文件，要求各商业银行对于购房按揭贷款优惠下限以七折为底线。此前，北京、上海等一线城市的商业银行在降息后，已迫不急待地将首套购房优惠利率、首付比例等恢复至之前的优惠水平。无疑，货币环境的宽松化，已令监管层对保持楼市调控成效感受到了压力。

　　本报记者 汪晓霞