协议房屋过户 对方反悔咋办
6月26日,山西佳合诚律师事务所李大伟律师如约来到本报权威在线,接听了关于建筑房地产方面的法律咨询。两小时内,有40多名读者打进本报热线,与李律师进行了交流,记者摘取其中几例。
开发商逾期交房是否该给业主违约金?
李先生:2008年,我付全款买了一套房子,开发商承诺在交房后36个月内办大红本,并且约定在4个月后交房,合同中也写明,如果逾期,开发商要给我万分之三的违约金。没想到,几个月前开发商才通知拿钥匙,光违约金他就应该给我11万元。我和他们商量,不用支付违约金但我换套大点儿的房子,开发商不同意。我能不能打官司要违约金?现在我还没拿房钥匙,打官司的话开发商会不会不给我房子?买房的时候开发商五证不全。
李律师:太原市房地局严格规定,如果是有预售房许可证的开发商卖出的房子,都是在房地局备案的,根本不可能给你换房。照你说的情况,开发商五证不全,你们之前的购房合同是草签合同,有可能成为无效合同。建议你先协商,实在不行就只有民事起诉。如果你确定还想要房子,就要在诉讼请求中写明不退房,要求开发商支付违约金,并承担诉讼费。如果官司赢了开发商还不给你房钥匙,你可要求法院强制执行。
“随着物价上涨房租适当上调”此类协议条款合理吗?
牛先生:我租商铺的时候签了一份房屋租赁协议,协议上有一条写着“随着物价上涨房租适当上调”,现在合同一年期满,房东要把房租从一千元翻倍涨到两千元。这种涨价合理吗?法律上关于“物价上涨”有没有具体的规定,应该以什么为标准?原本租房时打算是长期租用,而且在到期前刚装修过。
李律师:建议你们双方先协商,如果双方无法达成合议,肯定是不能续租的。原合同中“物价上涨”这条说的太模糊了,它是没法界定的,就算上了法庭,要求法官按物价上涨来判,法官也不是不能判的。如果租赁不成,只能要求由于存在装修费用等情况,让房东给你一些合理的赔偿,前提是房东曾书面同意过你的装修请求,口头承诺不能当做证据。
买别人单位的房子并达成协议对方反悔不肯过户
杨先生:2001年我从个人手里买了一套单位房,当时没有房产证。因为是对方单位的房子,将来办房产证必须是他的名字,于是,我们就写了一个买卖协议,由我多付一些钱,对方答应房产证办下来以后由他负责过户,并承担所有费用。直到今年房产证才办下来,但是对方反悔不想给我过户了。想咨询一下我能不能打官司让他把房子过户给我?之前的协议还有没有法律效力了?
李律师:你们之前是协议有法律效力,但买卖协议仅约定了对方将房屋过户,却没有约定如果不过户对方要承担的责任。所以,在房屋没有过户以前,所有权仍属对方,你们之间仅是基于合同的债权关系,一方有权力毁约不过户给你。如果打官司,可以请求法院依据合同约定将房子过户过你,但具体法官会怎么判,得看双方承上的证据,建议你最好还是先协商解决。(记者 赵琴)(本栏目由太原市律师协会协办)