暴雨惊房：抗击暴雨开发商不能缺位

　　21日午后至22日凌晨，北京城遭遇61年来最凶猛、最持久的一次强降雨。暴雨考验市政系统的同时，也对京城各个房地产项目的建筑设计质量进行了一次彻底的检验。一场突如其来的大雨不仅仅在考验开发商的设计建设水平，同时也是在测量着开发商的“良心”。来自气象部门最新消息，特大暴雨之后，北京将再迎来一次明显降雨过程。由于北京的主汛期在7月下旬到8月上旬，在北京一年中降雨最集中、强度较大的时期，大雨对于北京房地产项目的考验刚刚开始。

　　□记者调查

　　本周以来，网上关于楼盘质量问题的帖子比比皆是，沿海赛洛城、首开常青藤、世华泊郡、金色漫香林、万通天竺新新家园等知名楼盘均在其中，所涉及问题多种多样：屋顶漏水、地下室被水泡、雨水倒灌进车库，甚至墙体破洞等。近日，记者对部分漏雨项目进行实地调查。

　　>>案例一

　　沿海赛洛城多处漏水

　　“今天早上七八点钟的时候，我睡得好好的，突然间房顶上的墙皮就砸了下来！我还以为是地震了，还好没伤到人。”

　　7月23日上午，东四环百子湾沿海赛洛城业主邰晓明的一条微博，引发了广泛关注和转发。当天下午3点，记者见到邰晓明时，他正在与物业交涉维修的问题。

　　见到记者，邰晓明显得有些激动：“现在家里一片狼藉，房顶破洞足足有两张A4纸那么大！平时我不常住在这里，昨天下大雨，想着自己住在顶层怕会漏雨才回家来看看。尽管原先家里就出现过渗水的情况，但也没想到会像现在这么严重！”

　　邰晓明家位于顶层，记者在邰晓明家看到，屋内房顶掉皮处十分显眼。邰晓明向记者表示，自己的房子是2007年交房，至今还不过5年的防水保修年限。该房在去年也因大雨漏水而造成墙体出现裂痕，在报修之后至今尚未有任何人出面解决。

　　从房屋出现问题后，邰晓明就一直周旋在物业等待解决方案。截止到记者前去采访的时候，物业对邰晓明家的唯一补救措施就是在楼顶铺上了塑料布，用几块砖固定。对于这样的做法，邰晓明显然无法接受，就在该栋楼顶层不远处，另一处先前盖上的塑料布早已被风揭开。

　　该小区业主吴女士的房屋同样出现了因漏水而墙皮脱落的情况，不同于邰晓明家的是，吴女士的房屋位于2层，而且交房时间还要再晚一年。

　　“如果说房屋因在顶层直接同雨水接触，漏水比较容易还可以理解的话，那我家的漏水问题则显得匪夷所思。”吴女士表示，不仅如此，自己家的屋顶大面积脱落的墙皮内部暴露出的是砖面。对于此种情况，维修人员的解释是：“这是当时建房时用于运输泥土等的通道，这没啥。”

　　在沿海赛洛城，出现漏雨的不止邰晓明和吴女士家。在物业工程部经理办公室墙上，记者注意到一块白板上写着一个房屋报修表，共有12个房屋登记，问题一栏都是漏水、墙皮脱落。

　　物业部门相互推诿

　　面对接踵而至的维修问题，沿海赛洛城的物业部门显然没做好准备。7月23日，在沿海仅仅一墙之隔的客服部门和工程部门都在相互推卸责任，让业主们在两扇门之间反复徘徊。“如果说在您报批过程当中北京又下雨了，这中间给我家里造成的一切损失，我找谁赔偿？”邰晓明和吴女士在与物业部门周旋了几个回合之后向工程部的经理问道。

　　工程部的经理保证这周内肯定会给业主一个交代，但目前无法重新做防水层。当业主问及房屋修理以及日后因暴雨造成业主财产损失如何赔偿一事，该工程部经理表示：“我只是负责工程，维修的事儿我帮您修，其他的我管不了。”面对业主一再的质疑，工程部经理最后又将“皮球”推向客服部门便离开。

　　无奈，几位业主只得又敲开客服的大门，再次向他们询问赔偿事宜。这边的经理似乎也是一脸的无辜，“这事儿只能是工程部和开发商进行对接后，他们商量怎么给您赔偿。”随后，该部门的经理称有急事要处理，离开了物业部门。

　　目前邰晓明和吴女士都在等待物业的工程部门给出维修答复，尽管物业部门明确表示会尽快帮业主解决问题，但需要他们一层层上报审批，落实维修经费后才能进行维修，而且因报修人员过多，许多业主都在排队。

　　但是天气预报显示，本周内还有两次大到暴雨，谁也不知道沿海赛洛城这些已经报修的房子是不是能再次幸运撑过去。

　　>>案例二

　　别墅下跃成重灾区

　　这次暴雨中，北京不少楼盘遭遇漏水，其中不少别墅项目下跃部分尤为严重。

　　位于大兴亦庄区域的高端项目金色漫香林，在雨后共有40多户业主家中进水，主要是别墅下跃及洋房的底跃，金融街金色漫香林相关负责人表示，在暴雨发生前后，物业及公司均有预警和应急方案。

　　据其介绍，上周六在得知暴雨预警之后，中午11点左右，公司在金色漫香林小区一共张贴了274张公告，告知业主做好防汛措施，并短信通知不常住的业主。当晚，在接到部分业主投诉后，公司抽调并从当地消防借用一共8台抽水泵，一直工作到次日凌晨2点左右。

　　经过排查，进水的原因是项目所在区域的市政管网饱和，小区外围大市政排水系统无法将小区降雨迅速排出，外围市政水位高于园区水位，导致雨水倒灌，在园区各类排水设备设施全面启动的情况下，仍无法满足园区排水所需。

　　对于业主因暴雨遭受的财产损失，公司表示正在研究解决方案，会将业主损失降到最低。

　　>>案例三

　　老旧二手房很难乐观

　　罕见的暴雨使得北京的房屋建筑迎来了严峻的考验，和年限较短的新房相比，一些年代较久的二手房更是经历了严重的质量危机。记者在调查中发现，不少老的小区内普遍出现了积水，楼层较低或是顶层的房屋面临的问题往往更多。业内人士认为，此时正是选购二手房的好时机，购房者可以清晰地看到房屋质量是否存在问题。

　　一位住在常营万象新天的业主张先生告诉记者，该项目地下室因墙体渗水进水厉害，开车要蹚着水才能进去。张先生表示，这并不是首次出现进水情况，之前一到雨季或者下雪墙体都会渗水，虽然屡次报修，但下雨的时候漏水依旧，而此次的暴雨更是该墙体不能承受之重。交房仅两年时间的房屋都已出现此类问题，张先生表示很担忧。

　　而烦恼的远不止张先生，家住南三环的小李因此次暴雨郁闷不已，眼看着墙面掉皮，污水顺着往下流的她不知道该怎么做，多次联系物业都没有实质性进展。小李告诉记者，她家在南三环某小区的顶层，房子漏水已经两年了，房顶已被弄出来水包了，“之前的雨比较小，将就着也就过了，可是这次的雨实在太大了。”据小李介绍，其间多次找过物业，物业在起初表示会修，但后面就不了了之。这次的暴雨之后，小李再次找到了物业，但物业表示房子漏雨是开发商的事情，跟物业没关系，物业负责联系开发商，但开发商什么时候过来物业不负责。小李表示，过几天还有大雨，“真的挺害怕的”。

　　另外，记者在三元桥附近了解到，一些住半地下室的租户表示，因阳台有外露的一部分，比较容易积水。“上周六在家就一直用盆子往外面弄水，屋里全湿透了。”陈先生告诉记者。对于房屋的损失谁来负责，陈先生表示无奈：“只能自己负责了，想住低价的房子就得忍受各种问题，这事我也不能找房东赔偿呀，这是天灾，不是别人故意的。”记者发现一些上世纪80年代的房子顶层出现了渗水情况，但业主表示，此类问题并不严重，且非常常见，“我们已经习以为常了，跟那些床在家里游的房子比起来我们这好多了”。

　　伟业我爱我家分析师孔丹表示，一场大雨过后，各大二手楼盘的建筑质量也暴露在市民面前，不仅一些老旧小区，甚至一些刚建成不久的次新二手楼盘也遭遇了渗水的烦恼。建议近期需要买房和租房的朋友一定要关注房屋质量，切莫因价格便宜盲目抢购、抢租。

　　□原因分析

　　暴雨考验设计与物业

　　阳光100置业集团常务副总裁范小冲对记者表示，此次暴雨被淹楼盘以别墅等下跃空间为主，主要是因为地下室低于排水管道，不少楼盘在暴雨来临前没有做到有效的提前预警预案，在暴雨中没有及时打开排水泵及排污口，才造成大量业主的财产损失。

　　范小冲认为，此次暴雨考验了各小区物业管理水平及开发商的应急预案是否完善。从客观因素来看，部分楼盘所处地势低洼、市政排水系统不完善等因素导致“内涝”，使得不少楼盘被淹。不过，此次暴雨更大程度上反映出不少楼盘存在的内在问题和原因，首先，一些项目的排水系统没有严格按照规范标准进行设计，导致暴雨时无法正常排水；其次是小区物业管理上的问题，这也是最核心问题。

　　万通地产住宅建设事业部相关负责人接受媒体采访时表示，暴雨过后出现类似问题的项目有很多，中央别墅区的大多项目都有这种现象，当晚小区外面路上积水很深，小区里的水根本排不出去，才导致地下室的排水通道雨水回流。如果是开发商的责任，就一定会负责；同时，他们也对未来的暴雨采取了防御措施。

　　绿宸地产营销总监韩磊建议，购房者在选择新房时，一定要注意房屋区位高低，此外，购房者在买房时不仅要看开发商，还要看承建方。他表示，房子质量是重点考虑的因素，而房子是由建筑商施工，并不是开发商，所以看开发商的同时要看看承建商的名气与资质。同时，市政建设不健全会引起系列反应，购房前也要看看当地市政建设是否到位。

　　□律师支招

　　谁该为暴雨损失买单

　　近日的强降雨使得部分楼盘的质量问题浮出水面，那么暴雨究竟会引发怎么样的房屋纠纷呢？谁该为强降雨造成的房屋损失买单呢？本报特邀秦兵房产维权律师团刘伟涛律师为读者一一解读。

　　暴雨加剧房屋质量纠纷

　　房屋质量合格是开发商交房的一个硬性规定，开发商所交付的房屋必须是安全的，合格的，不存在裂缝、渗漏甚至是滴漏等情况，而且房屋防水也是一个重要问题。很多楼房的业主可能都会有这样的经历，屋子外边下大雨，屋子里边下小雨，甚至还能看到“水帘洞”的奇景。房屋漏水，不仅把自家的地板、家用电器浸泡了，还会损坏楼下业主的财产，影响邻里上下楼业主关系。

　　对业主来说，一旦出现房屋质量纠纷如何维权呢？

　　律师表示，首先，可要求开发商进行修复。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。其次，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　租赁纠纷

　　刘律师表示，承租房屋存在各种缺陷或年久失修是承租人在租赁房屋时经常遇到的问题，平常我们虽然知道有这些问题，但并不会过多地关注或者解决。但一旦大雨来临，因暴雨引发的租赁纠纷也会随之而来。

　　至于谁该承担责任，刘伟涛告诉记者，根据合同法第二百二十条和二百二十一条的规定，出租人负有对租赁物进行维修的义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

　　另外，合同法还规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

　　不过，律师提醒租房者，法律对租赁义务也做了明确的规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

　　因此，房屋承租人尤其是在雨季发现所租赁的房屋有质量问题，需要维修的，应及时要求房屋出租人对房屋进行修缮，或者自行修缮之后向出租人追偿维修费。要避免此类纠纷的发生可在签订的租赁合同中明确约定修缮的权利义务及违约责任。

　　>>特别提示

　　业主维权小技巧

　　1.购房人在购房前要求开发商提供小区的规划，并要求开发商对小区的排水设施和楼房的防水作出解释和说明。

　　2.雨天看房。购房人可在雨天看房，不仅能够知道小区附近的排水情况，还能了解房屋本身的防水情况，是否有滴漏或者渗漏现象。

　　3.维权、证据固定要及时。发现房屋漏水等情况时，要在第一时间对现场进行保护，固定相关的证据，进行拍照或摄像。

　　4.制作损失清单。因房屋漏水导致财产损失的，业主可制作详细的财物损失清单，也可请评估公司对所损失的财物进行评估。

　　5.购房合同约定要明确。解决房屋质量问题，购房合同是最有效的武器。购房人在签订购房合同时要将房屋质量要求白纸黑字地写进合同中，对出现房屋漏水、墙体渗水、上下水管道阻塞等情况进行违约责任约定。

　　据记者了解，经历暴雨袭击的华银天鹅湖除了路面上有少量积水之外，其他一切正常，山上的雨水均通过之前设计好的管道成功排出。该项目的相关负责人表示，项目之初就对分水岭以内的面积都进行了完整的测绘，按照50年一遇的防洪标准设计，凡是能形成汇水面的都做了防洪设计。

　　□链接

　　相比于不少开发商的手足无措和相互推诿，不少开发商用积极的行动和科学的应急措施，将暴雨带来的影响降到最低。

　　中海：多台雨水泵站启动

　　中海相关负责人表示，中海项目中每个小区里面都设置了多个雨水泵站，以中海九号公馆为例，项目北区设置了两个雨水泵站，南区设置了3个。因排水系统做得比较到位，所以基本上没有问题。在暴雨之后的第二天，中海的不少客户都过来看房子了，均表示比较满意。

　　□评论

　　抗击暴雨开发商不能缺位

　　7月21日，北京发生61年一遇的特大暴雨灾害，造成人员伤亡和经济上的巨大损失。善良的北京群众冒雨自发参与各种救援，一场大雨考验了北京的下水道，同时也在考验着开发商的“良心”。

　　为支援受灾区域抢险救灾，不少房地产企业已经行动起来，带头捐钱捐物，支援抗灾，有的企业迅速启动雨水泵站，及时排水，一些新项目则通过严谨规划设计防患，成功接受暴雨考验。

　　遗憾的是，楼市一些刺眼的画面也同样在暴雨过后出现，在貌似最安全、最幸福的家中，不少业主无奈地在网上贴出了大量自家房屋遭遇大雨浸泡的图片：暴雨屋顶掉落的墙皮，墙体积水渗透，小区变成“威尼斯”，屋内成了“水帘洞”，车库成“水族馆”，这场暴雨将不少宣扬“荣耀”、“品质”、“传世”的楼盘打回原形，也拷问着开发商、物业的应急反应能力。

　　“如果小区建设充分考虑了排水设计，那么在涝灾面前也会更有抵抗力。”“此次北京内涝灾害应该引起开发商的反省，并作出相应举措”。学者的总结值得借鉴。然而，众多业主当前迫切解决的是漏雨的房子到底由谁来修。可惜的是，除了个别楼盘的物业会及时帮助业主清理“受灾”现场外，不少开发商、物业对于业主的迫切诉求相互推诿。

　　一直以来，房地产开发商在改变城市面貌，重塑城市格局中扮演重要角色。当我们的房价跳过了收入标杆，直接向全球看齐，开发商的服务能否跟上房价上涨的脚步？北京的主汛期在7月下旬到8月上旬，在北京一年中降雨最集中、雨势较大的时期，大雨对于楼市项目的考验才刚刚开始。抗击暴雨，开发商不能缺位。(记者 邢飞 潘秀林 桂瑰 实习记者 王嘉欣)