广东房产销量先冷后热 开发商不宜盲目涨价

　　广东省房地产行业协会日前公布上半年房地产市场分析报告，前半年广东房地产投资增速放缓，商品房交易先冷后热，企业资金充裕度有所缓解。专家和业内人士认为，下半年房地产投资情况与销量密切相关，调控政策仍有趋严可能，开发商不宜盲目乐观、盲目涨价。

　　投资增速放缓资金紧张有所缓解

　　今年上半年，广东房地产完成开发投资同比增速呈现逐月快速回落趋势。上半年全省完成投资2193 .39亿元，同比增长10.0%，增幅比今年 第 一 季 度 和 去 年 同 期 分 别 降 低13.9%和22.2%。与过去两年投资的快速增长相比，今年上半年的增长势头明显乏力，尤其是第二季度，其同比增速仅为1.5%。

　　今年上半年房地产企业购置土地面积962 .03万平方米，同比下降17.5%。同期土地成交价款223.76亿元，同比增长14.4%；土地购置均价为2326元/平方米。从近年同期土地购置情况来看，今年上半年购置面积与2006年和2009年相当，均属于成交较少的年份，反映出当前土地市场总体仍较为冷清。

　　广东中原地产项目总经理黄韬表示，由于上半年发展商广泛采用以价换量策略，回笼资金，企业资金链紧张情况总体有所缓解。

　　根据广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所等机构统计分析，国内贷款和自筹资金占房地产企业到位资金小计比重呈逐月下降趋势，其他资金(主要是销售回笼资金)占比则逐月上升，反映出企业的资金结构逐步优化，资金压力比年初明显得到缓解。

　　记者发现，虽然上半年广东个人按揭贷款395 .89亿元，同比下降6.6%，但伴随着销售市场的逐月反弹，6月个人按揭贷款数据已接近去年同期水平。随着差别化信贷政策的贯彻落实，加上当前市场交易以首次置业为主，预计随着定金及预收款增速的回升，个人按揭贷款增速也将逐步恢复增长，下半年企业的资金压力将有所放缓。

　　但值得注意的是，上半年房地产企业资金充裕度(到位资金/房地产开发投资额)为156%，比去年同期低7个百分点，为2004年以来同期次低。反映出当前房地产企业的资金压力依然不小，行业投资仍面临收缩压力。

　　商业住宅成限购下第二增长点

　　广东省统计局日前公布，上半年全省商品房销售面积2977 .00万平方米，同比下降10 .8%；销售额2398.18亿元，同比下降7.3%；销售均价8056元/平方米，同比增长3 .9%。其中，商品住宅销售面积2 6 8 6 .7 1万 平 方 米 ， 同 比 下 降11 .3%；销售额2040 .46亿元，同比下降9.7%；销售均价7595元/平方米，同比增长1.9%。办公楼和商业营业用房合计销售209.71万平方米，增长7.3%，比商品住宅销售面积增幅高18.6个百分点。

　　在住宅市场受到严厉的政策调控下，商用物业销售表现相对更为通畅。

　　记者查阅资料发现，与往年同期相比，今年上半年商品房的销售面积和销售额同比虽然为负增长，但绝对数量为近十年同期的次高；商品住宅的销售面积也仅低于2009和2011年同期。而从月度数据分析，上半年广东商品房交易呈现“先冷后热”的态势。前两月成交量只有621.95万平方米，相比2011年同期下降22%，而在第二季度成交量逐月递增，6月创下上半年单月最高，达到727 .6万平方米。

　　黄韬等认为，从现在的市场形势观察，活跃的市场氛围仍在持续，7月销量可能有微幅下降，但仍会维持在高位。

　　但据广东省统计局发布的数据，截至6月底，全省商品房屋待售面积仍高达3216 .22万平方米，比一季度末增加110.80万平方米，其中住宅增加57 .13万平方米，占总增量的51.6%；均创下近十年来新高。从商品房待售年限看，待售1年以内1117.14万平方米，占总待售面积的34.7%，比去年底增加196.01万平方米；待售1-3年1732 .82万平方米 ， 占5 3 .9 %， 比 去 年 末 增 加345 .53万平方米；待售3年以上366.26万平方米，占11.4%。

　　下半年投资下降销售压力仍存

　　黄韬等专家认为，价格和成交量暴涨、暴跌都不是中央政府乐于看到的。平稳发展的房地产行业不仅对于经济、也对社会的稳定有重要意义。

　　年中之际，降息、房贷优惠利率等刺激与“限购、限价、限贷”等调控暂时构成“脆弱的平衡”。一些业内人士认为，下半年，真正的博弈才开始。

　　此轮回暖并不是无规则的“普涨”，而带有鲜明的“刚需拉动”特点。在中央多次表态不取消限购的条件下，缺少投机和投资型需求的介入，支撑成交“量价飙升”的基础很低。交易量能否延续大幅上涨的态势尚存疑问。对此，专家表示，下半年投资增速能否企稳，一定程度上取决于销量能否继续保持回升。

　　虽然上半年房地产企业土地购置面积、新开工面积同比增速均现两位数下降，在建项目数量较上年末也有所减少，开发建设呈放缓态势。但由于前两年商品房新开工面积大幅增长，若顺利施工，今明两年可供应量预计能够满足市场需求。

　　此外，开发商的去化压力和资金链仍很严峻，不足以支持开发商提价的战略。万科统计，北上广深等14个 主 要 城 市5月 末 的 库 存 水 平 为1 .14亿平方米，仍在近年历史高位。“即使按照房企5月份‘全线飘红’的销售量计算，库存去化周期也长达近11个月”。万科有关负责人表示。

　　五六月份以来销量持续扩大，反映出市场需求方基本结束观望，入市出手的意愿加强。专家建议，但当前商品房库存量处于历史高位，开发企业在看好后市的同时不宜过分乐观，市场的回暖一方面将使企业的优惠幅度收小甚至提价，另一方面将带动高端楼盘的销售，导致因产品结构变化出现的房价上升，控价、问责等行政措施可能再现，限价销售或将更为严厉。企业切忌盲目乐观非理性涨价，应尽快完成销售回笼资金。记者　乌梦达