北京商业地块“郊区化”趋势明显 溢价率或回升

　　在“地王”催热的土地市场中，北京商业用地并未表现出明显的回暖势头。来自北京市土地整理储备中心的数据显示，今年以来，北京共成交4宗纯商业用地，成交金额为23.98亿元，但由于地段不佳，全部是底价成交。与之相对应的是，今年北京土地市场还成交了7宗包含商业性质的综合地块，其中5宗实现了不同程度的溢价。

　　业内人士认为，随着市区土地供应量的减少，近年商业用地的交易也在呈现出“郊区化”的态势，成为影响交易的主要因素。但在北京地区商业地产项目供不应求的背景下，商业用地的交易将逐步回暖，溢价率有望逐步回升。其中，与单独出让相比，综合出让将成为商业用地项目交易的主流。

　　“郊区化”趋势明显

　　在住宅用地交易回暖的同时，商业用地的成交似乎还未完全升温。根据北京市土地整理储备中心的数据，今年以来，北京仅成交4宗纯商业地块，规划建筑面积为54.85万平方米，成交金额为23.98亿元。其中3宗通过拍卖的方式成交，1宗以招标方式实现交易，但这4宗土地均遭遇了底价成交的窘境。

　　“地段不好”被认为是商业地块“卖不出好价钱”的主要因素。在这4宗纯商业用地中，两宗位于丰台区卢沟桥乡，另外两宗分别位于房山工业园区和北京经济技术开发区，均位于郊区。

　　随着市区土地供应量减少，近年北京的土地交易也呈现出“郊区化”态势，包括商业用地。亚豪机构品牌推广部总监郭毅指出，对于“区位至上”的商业地产项目来说，郊区地块势必影响到其成交价格。

　　2010年和2011年，北京曾有位于崇文门、CBD核心区等热点区域的多宗商业用地投放市场，数量和质量俱佳，商业用地多溢价成交。根据北京中原地产的统计，这两年北京商业用地挂牌成交的溢价率均超过了50%，甚少有零溢价的情况出现。

　　郭毅还指出，在缺乏区位优势的情况下，综合性质的土地要比纯商业用地更受青睐。据统计，今年北京还成交了7宗包含商业性质的地块，与纯商业用地的零溢价不同，其中有5宗实现了不同程度的溢价。

　　中国证券报记者发现，这5宗土地中，有曾摘得北京“地王”桂冠的东城区香河园地块，也有今年7月以来成交的位于通州、大兴、平谷等郊区县的地块。上述地块均混合了住宅性质，这被认为是受到热捧的主要原因。

　　“商业地产的资金周转较慢，哪个开发商愿意养着商业，等区域繁荣之后再挣钱，而不是找个高端人群扎堆的地段直接就挣钱呢？”北京某商业地产开发商向中国证券报记者表示。

　　成交溢价率或回升

　　尽管上半年土地交易不够旺盛，但商业地产项目的短缺，无疑将给商业地块的交易提供新的动力。根据仲量联行的统计，自年初至今，北京甲级写字楼市场无新增供应，导致截至今年二季度末，北京甲级写字楼市场空置率降至6.8%，租金则达到每平方米每月326元，环比上涨6.8%，同比上涨34%。

　　该机构的报告显示，随着整体经济的回暖，近两年来，北京商业地产项目的需求交易旺盛，租金和售价均稳步回升。仲量联行还预测，下半年北京甲级写字楼市场的空置率将进一步下降，租金则会继续小幅上扬。

　　这部分新增的需求可能在北京周边的区域得到满足。根据机构监测，由于传统商圈无新供应量，呈现饱和状态，北京新增商业地产项目将趋向周边区域。其中，石景山、通州、大望京和上地等区域的写字楼投资和交易日趋活跃，潜在供应较大。

　　上述开发商表示，与住宅开发相比，商业地产开发的资金周转较慢，不仅对地段要求较高，同样要求企业具备专业的运作能力。因此，商业地块成交的热点区域，往往是较为成熟的核心区或上述城区周边的亚核心区。

　　而随着更多优质地块投放市场，下半年北京商业用地交易回暖几成定局。北京市土地整理储备中心的信息显示，截至7月23日，位于朝阳区霞光里区域的一宗商业用地已接到4次网上报价，并将于本月末进入现场拍卖阶段；位于北京经济技术开发区的两宗大体量商业用地也将于8月1日起接受报价。

　　DTZ戴德梁行预计，未来商业地块的交易将延续“郊区化”的态势，即集中在北京城区周边相对成熟的区域，且商业用地的溢价率也将逐步回升。

　　但也有业内人士指出，随着北京叫停“商改住”项目，未来北京商业地块的交易将变得更理性，商业用地市场的回暖速度将慢于预期。据统计，在当前北京成交的商用项目(写字楼、商铺)中，有七成以上为商住房项目，即商业立项、却以住宅的性质建设和销售的商品房项目。(实习记者 张敏)