下半年楼市将逆转？ 业内担心回暖会"过快过热"

　　下半年“逆转”不太可能

　　——成都晶宝实业(集团)副总经理陶振华

　　上半年小回暖持续时间不长

　　回顾一下晶宝项目所在的郫县红光板块市场上半年出现的几次比较明显的波动(这个市场主要针对城西和郫县的首置刚需客户)；从2011年末延续的冷淡局面突然在春节后回转，成交量出现井喷状态；这种热销状态至3月上旬就没有再延续；直到4月底随着房交会的临近，市场又开始回暖；房交会的热销局面持续了大半个月后市场又开始小幅回落，直到6月中下旬市场又开始有比较明显的复苏，这轮复苏一直延续至现在；这几次波动除房交会因素外，大部分都与以往的传统经验相左。

　　其实在城西和郫县有大量的刚需客户是具备购房意向的，而且由于这里的价格比较实惠，大部分客户的支付能力不成问题；二是由于整体市场的影响，客户在观望和下手之间左右摇摆。上半年有几个因素左右了市场形势的波动：一是受传统重要时间节点的影响购房，比如春节后和房交会期间；二是大盘、大企业的轰动性让利行为，如华润的青年购房节和合能四季城二期开盘；由于在宏观层面没有明确的利好消息刺激，每次小回暖都没有持续很长时间。

　　由于晶宝维吉尼亚项目的地段位置比较优越，项目在今年上半年将深耕线下渠道作为主要的突破口，同时合理的利用优惠措施，借势整个犀浦红光板块的热卖保持了非常理想的业绩。

　　开发商不会为房价疯涨推波助澜

　　在上半年这个市场波动比较剧烈、波动态势又不容易判断的环境下，我们把握住了有限的出货机会，顺利实现了老项目的快速清盘。下半年我们可以集中精力把新项目做好。

　　就刚刚开始展开蓄客工作的塞纳国际项目而言，蓄客进展顺利，目前看来从6月底开始的新一轮回暖还没有任何停止的迹象。

　　下半年保持谨慎的乐观，但持续向好的趋势是明确的。但不同意“逆转”这样的说法，房地产经过这一轮调控会逐渐向理性方向发展，无论政府、开发商还是购房者，都不会为房价疯涨推波助澜。

　　对比维吉尼亚，塞纳国际项目面对的是更加激烈的竞争环境、更理性更挑剔的客户和更加错综复杂的市场环境，晶宝在该项目的设计规划阶段已经对此有充分的认知。因此在塞纳国际的打造上，晶宝的标准远高于维吉尼亚；在目前的市场竞争中处于面对众多的竞争对手，本项目不仅地理位置更加优越，而且在容积率运用、规划布局、园林设计、户型打造、合作团队的引进上都有明显的优势，因此就项目本身而言我们是充满信心的。

　　不必为“城南过剩论”担忧

　　——东方希望天祥广场营销总监陆洁

　　价值过硬的项目不会过剩反而稀缺

　　成都的商业地产市场近一年来一直充斥着关于“城南过剩论”的担忧。现在天府新区的情况就像当年的上海浦东。

　　在城南所谓的大放量中，真正高品质的甲级写字楼实际上屈指可数。真正价值过硬的商业项目，由于其绝对的区位优势和创新的商业模式，不仅没有“过剩”担忧，反而稀缺。

　　简单的说，房地产稳赚不赔的时代已经过去，赢得市场的永远是模式创新和价值过硬的产品。越是在低迷的环境下，客户往往越是挑剔和清醒，与其说我们东方希望天祥广场采取了正确的市场策略才取得了开盘成功，倒不如说我们是绝好区位的受益者。

　　“别人买你的房子证明别人信任你”

　　东方希望天祥广场所处的大源CBD板块，可以说是竞争最为激烈的板块。隔街对望的棕榈泉国际中心、不远处的新世纪环球中心、保利国际中心，这个区域集中了整个城南最标杆级的物业，但东方希望天祥广场依然脱颖而出，卓越的选址可以说是成功的基础：位于国际城南CBD板块核心、成都百里中轴天府大道的城市正走向之上，同时占据天府大道、天府二街黄金角成为板块内唯一 一个两栋写字楼都临主干道的项目。作为目前国内唯一的双地下交通轨道物业，东方希望天祥广场与地铁一号线世纪城站实现无缝接驳、与国内领先的地下环形车道双通道接通，这样集多重价值于一身的项目放眼成都都属罕见。

　　除了硬件价值，推出市场需要的产品也非常重要，写字楼100-2400㎡的面积划分和产品定位都比较合理，领袖级企业可以选择我们6.35米层高的超级楼层，对品质有需求的成长型企业可以选择小面积单位，100平米的低门槛可以说为投资人士提供了更优质的投资选择。而我们专门针对商务人士推出的43-102平米起的精装酒店公寓也非常受宠，首次推出的房源不到2小时就全部清空。

　　比起投入大笔的营销费用，我们更愿意将心思切切实实的花在产品上、将利益落到客户身上，脚踏实地的做好产品。我们前期规划写字楼电梯为22部，考虑到整个超高层项目的运转效率，又特别增设2个转乘电梯保证高效办公。正如集团董事长刘永行先生说过的“别人买你的房子，是看中你的优势，你的品质，以及能够带来更好的生活，也证明别人信任你。”

　　担心下半年回暖会过快过热

　　——硕成实业营销总监李宗源

　　价格微涨会刺激成交

　　对于楼市来说，上半年应该是：经历了年初的冷清开场，三四月份的市场回暖、五六月份的成交火爆，这也让下半年楼市变得更加扑朔迷离。购房者、开发商、地方政府的态度也正在出现微妙变化。我们也看到7月7日，温总理强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，必须坚定不移做好调控工作。以及各部委在短期内密集表态调控不放松，也为市场注入了一针“定心剂”，也可以看做“把抑制房地产投机投资作为一项长期政策”成为未来一段时间内的政策基调。

　　个人认为下半年“回暖”是肯定的，本月初的降息，是一个很强的信号。按揭贷款、开发贷款成本都降低了，对鼓励购房、促进市场回暖都是利好。还有我们也应该看到，降息进一步降低了企业的融资成本，缓解了开发商的资金链。对于刚需阶梯形释放也有促进，购房成本降低，支付能力提高，将带动更多刚需入市。通过前期调控我们已经看到，信贷和金融政策占房地产调控实际效果的至少50%，在央行降息等政策陆续出台后，三季度楼市继续回暖的可能性加大。同时我们更应看到绝大部分购房者都有买涨不买跌的心态，价格微涨会更刺激成交增长。

　　下半年大势肯定回暖

　　对于慕和南道上半年的表现，我觉得可以用“优秀”两个字来评价。因为正是在全面增强自身产品的核心竞争力后，项目取得了优异的销售成绩，现已完成全年销售任务的82%，为完成全年任务奠定了很好的基础，同时在6月更是完成了809户业主的交房

　　工作，满意率达到96%。取得这样的业绩缘于对自身产品的提升，对细节的优化，对软件服务的加强，在瞬息万变的市场只有将自身的产品打造得

　　更符合市场的需求才能立于不败之地，比如针对我们慕和南道二期项目我们全面优化了电梯前室、大堂的装修设计，更是加大投入成本对原园林景观进行升级，为后续销售起到了立竿见影的效果。

　　下半年的回暖是一定的。而且是持续回暖，价格、成交量升一点降一点都是正常的，大势肯定是回暖的。不过我也担心，下半年的回暖会过快、过热，某些开发商提价幅度太大，价格反弹厉害，可能引起新一轮更严厉的调控。因此建议大家还是把握好开发节奏，控制好资金链和房价。要知道行政手段调控经济没有轻重，也没有规律，要居安思危。(杨思锦 李晖)