8月传统淡季迎来推盘热 预计北京34个项目入市

　　“帮忙看看还能买到这期房子吗？”7月底，一位京城地产圈知名人士不断接到“托关系”买房的电话。“十来个这样的电话。”在这位业内人士看来，今年上半年以来的市场回暖还有望持续到8月。

　　而对8月表现出期待的还有开发商。根据亚豪机构、北京中原地产等多家机构统计，在8月这个传统的楼市淡季，北京开盘项目数量预计超过34个，有望创今年新高。淡季迎来推盘热，推盘热能否换来成交热？

　　预计供应住宅近万套

　　统计数据显示，截至24日，北京7月新建住宅签约9296套、二手住宅签约12313套，比6月同期分别增加7.7%、34.3%，且均创造调控以来新高。也正是在这种成交持续回暖的背景下，开发商推盘热情大增，8月预计开盘量有望创年内新高。

　　亚豪机构统计显示，8月，北京将有34个项目计划入市，比起7月的32个项目有增无减，也是今年月度计划开盘量最多的一个月。这一数字也大幅超过去年8月(不到30个)的预计开盘数。北京中原预计，8月新增供应量可能接近万套。

　　朝阳区一高端项目负责人还表示，近期不断回暖的市场可能会引起有关方面的关注，一定程度上使下半年市场变数增大，于是预计也会有楼盘加快入市步伐。

　　在计划开盘的34个项目中，包括13个纯新盘，占比近四成，创年内新高。如万科金域缇香、金融街·融汇、中水电云立方、路劲·世界城等。房山、大兴、昌平、通州都有新盘入市。

　　此外，包括金茂府、中信城等知名老项目，也将在8月开盘放量。

　　成交量有望维持高位

　　“可售房源就500套，现在排号的已经有2000多位了。”在二环内的一个知名项目售楼处，售楼员对8月新的一期开盘充满信心。

　　记者也从万科·金域缇香、合生·滨江帝景等多个项目了解到，8月预期入市的多个项目蓄客情况良好。不少项目人士对开盘取得热销心态乐观。

　　北京中原分析认为，8月虽然处于市场的传统淡季，但在需求积极性提高和供应增加的影响下，成交量有望持续维持高位。

　　部分区域出现涨价迹象

　　“附近项目都卖到快16000元了，我们卖14000元就算低开了。”日前，记者咨询城南一将要开盘新项目时售楼员如是说。在大兴本地一家开发商看来，当区域价格被周边项目抬升后，新盘很难再低开了。而在去年底，该区域还有新盘以低于11000元/平米的价格入市。

　　除大兴外，房山也有新盘释放出高于区域主流的价格。而朝阳区一老项目入市对外报出6万元/平米的价格，比前一次开盘上涨约10%。

　　北京中原一项统计也显示，在7月热销的60个项目中，成交均价上涨有43个，占比超过7成。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，当前购房者出现了一定的“追涨”心态，不过在当下的市场环境中，房企还是应该顺应调控要求，谨慎定价，特别是对于新项目来说，要避免高开不利对后期的影响。

　　8月看点

　　纯新盘扎堆 价格水涨船高

　　2010年出让的大量住宅地块在今年下半年开始密集入市，8月计划开盘的34个项目中有13个纯新盘，占比近四成，创年内新高。

　　多盘只报“起价”

　　目前，预计8月入市的纯新盘多数未给出准确定价，特别是郊区项目，大部分只给看房人“起价”，以便根据蓄客情况做出较大的调整空间。

　　从记者了解的情况来看，多数新盘没有出现明显的冒进，预计的价格基本上与区域房价持平。但由于一些区域的整体价格水平比3月份已经有明显上升，因此新盘定价也随之水涨船高。

　　以房山长阳的金域缇香为例，记者从售楼处得到的信息是，预计开盘价格在每平米14000元至17000元之间，多数房源的价格会在16000元/平米左右。3月份，长阳区域多个楼盘在每平米13000元左右，而目前都已经涨到15000元左右。考虑到金域缇香是精装修交房，这个价格也算是随行就市。

　　金融街·融汇的价格目前暂定为14000元-15000元/平米，精装修交房。而处在同一区位的龙湖·时代天街，目前毛坯房均价为15000元/平米；保利·春天里的毛坯房为每平14000元-15000元/平米。与年初龙湖·时代天街10800元/平米起价的水平相比，区域价格上升明显。

　　个别项目高开

　　从去年调控以来，纯新盘的开盘定价多趋保守，以低价开盘为主，但8月上市的新盘却有个别定价偏高。

　　位于房山良乡的蓝爵公馆计划开盘价为25000元/平米。而同处良乡的阳光邑上，正在销售的联排别墅定价也仅为21000元/平米。据悉，蓝爵公馆的开发商是房山本地房企森阳地产，在2010年以2.8亿元摘得此地块，是房山区域的地王。蓝爵公馆全线皆为140-160平米的大户型，毛坯交房。该项目负责人表示：“预计90%的客群会来自良乡本地，我认为客群应该还是能够支撑项目的。”

　　北京中原市场研究部认为，从整体市场来看，目前的市场不确定性仍然很多，大部分项目虽然签约价格上涨，但是涨幅并不大。很多项目都根据排号购房者确定定价，可见开发商还不能完全掌握定价权。在这样的情况下，高开项目还是具有一定风险性的。

　　昔日明星盘、“古董”别墅再入市

　　8月，除有13个纯新盘预计入市外，还有20多个老项目放量抢客，包括金茂府、中信城、富力丹麦小镇、橡树湾等21个老项目后期。而在这些老项目中，明星楼盘和“古董级”别墅堪称8月楼市亮点。

　　明星盘后期产品价格有涨有稳

　　“王者归来”、“再续传奇”，近期不少老项目开始用这样的宣传语吸引买房人的目光。在这背后，是众多明星项目预计在8月开盘。例如北京住宅2009年销冠中信城、2011年销冠金茂府，以及今年已经上演热销传奇的西山壹号院、橡树湾等。

　　记者从有关项目售楼处了解到，金茂府8月预计推出两栋楼，户型以280-400平米四居为主。西山壹号院也面向改善性客群推出280-490平米的大户型。

　　对于明星楼盘不约而同地入市，业内分析人士将其指向改善性需求的释放。不久前保利东郡推“楼王”，保利地产北京公司一位副总就表示，高端置业需求一直都存在，市场表现出一种趋势后，这种需求就会释放。万科北京公司副总肖劲此前谈到上半年销售时也表示，高端住宅今年的行情之好也让自己“没想到”。

　　相对于许多楼盘的以价换量，包括西山壹号院、中信城在内的明星项目预期开盘价格都保持平稳，但也有个别明星项目报价走高，每平方米上浮5000元。

　　古董级别墅开盘日期多未定

　　除城市优质地段高端公寓级产品外，8月北京预计还有多个“古董级”别墅开盘。根据亚豪机构统计，部分销售期超过5年，8月预计亮相的别墅包括棕榈滩、宜山居、龙脉温泉等7个。

　　数据显示，今年3月以来别墅市场持续升温。7月中上旬(截至18日)，北京共成交别墅205套，环比大增81%，远超过商品住宅整体28%的涨幅。别墅市场的升温也吸引了“古董级”别墅项目入场。

　　不过记者致电其中4个别墅项目，售楼员均表示具体开盘日期未定。一家别墅营销负责人告诉记者，包括别墅在内的改善性住宅今年成交都不错，自家项目希望试探一下市场行情。不过具体开盘还要看蓄客情况而定，开盘也会推出适当优惠。

　　还有一别墅项目负责人表示，相对于新项目，部分老别墅设计理念略显过气，能在多大程度上吸引买房人还是个未知数。记者 张旭 刘狄 实习记者 李雪莹 方王洋 徐进 实习生 张旭东

　　万科金域缇香

　　锁定首置首改

　　万科金域缇香位于房山线稻田站北300米，风情园林示范区、实景样板间已于7月1日正式开放。近日，记者再次走访这个纯新盘。

　　首次放量，金域缇香将主推85平米两居和115平米三居两种精装户型，共推3栋楼，预计8月下旬开盘，2014年初入住。其中，115平米三居是万科最新推出的户型。该户型南北通透，双轴线通风，保证了室内的空气流通。附赠景观飘窗，增加了室内可利用面积。玄关处设置的收纳系统，便于打理室内空间。

　　据了解，金域缇香将会参考周边楼盘的价格，预计价格将在14000元-17000元/平米之间，到访客户办理会员卡将会享受2%的优惠。售楼人员表示：“建邦华庭、万科新里程等项目最近也要开盘，每平米均价也在14000元到15000元之间。金域缇香更靠近城区，又是精装，总的来说性价比还是比较高的。”

　　“金域缇香主要面对的就是首次置业和首次改善型购房者。”项目相关负责人称，在购房者关注的教育、商业配套等方面，金域缇香业主子女将有资格报考北京四中房山分校。此外，社区还将自带1.5万平米的商业配套。

　　对于未来的市场前景，上述负责人表示，作为长阳板块距离五环最近的楼盘，金域缇香占据了交通上的优势。项目西侧的道路整修完毕后，步行至地铁稻田站仅需10分钟。在产品方面，此次推出的85平米两居和115平米三居是在之前的基础上优化升级的户型，小区园林也是万科在北京首次打造的泰式风情园林。“样板间开放以来，蓄客情况一直不错，周末的看房人数平均达到100组以上。”

　　但也有业内人士表示，金域缇香周边配套设施尚不完善。在这一点上，金域缇香与中粮万科长阳半岛、建邦华庭等楼盘相比是一个短板。

　　业界观点

　　陈志(北京房地产业协会秘书长)：

　　8月份预计入市的新盘数量较多，而且大部分项目是中低价位的楼盘，目前市场上的购房需求也比较旺盛，供需比基本上还是平衡的。

　　现在调控的大背景没有变化，鼓励刚需购房的方向也没有变化。如果房地产市场发生大的反弹，政府肯定会出台新的调控措施。房地产企业应该看清这个大的方向，来顺应政策，制定自己的销售策略和发展战略。

　　润泽庄园·墅郡

　　英伦范儿城市别墅将登场

　　润泽庄园别墅区位于北京亚奥高端住宅区。从位于北苑东路上的水岸中街东口下车，便可望见约有三层楼高的“润泽公园居住区”路牌。该区域东邻清河营郊野公园，西北有立水桥公园、奥林匹克森林公园，环境宜人、空气良好。

　　近期，润泽地产即将推出纯别墅项目润泽庄园·墅郡。该项目为146套新英伦风格别墅，每户面积为396-460平米，共有4种户型。据项目营销负责人贾涛介绍，新盘首推约60套房源，具体价格尚未确定，单套总价在1800万-2300万元之间。

　　墅郡联排别墅，砖红色的墙面，坡形屋顶上有烟囱、角塔等造型。每户地下两层、地上三层，屋内有私家电梯，可从地下车库直达各层。每户面宽都在8米以上，绝大多数户型拥有南向庭院，一层的客厅和二层的主卧都能最大化地接受光照。在别墅四周，有浓郁的绿色植物和多种花卉组合而成的园林空间。

　　据项目售楼处人员介绍，位于润泽庄园·墅郡北边的一期430余套联排别墅、叠拼别墅已经售罄，均价48000元/平米，曾是2009年北京别墅销售全额排行季军。贾涛告诉记者，与一期项目相比，新盘墅郡内人车分流，更加舒适安全；房屋建材也更为高端，采用的是运自欧洲的石板、石材、砖及木架。

　　润泽庄园·墅郡周边既有翠微百货、家乐福、万达国际影城等大型商业设施，也有幼儿园、小学，到达亚运村医院、中日友好医院也较为便捷。

　　据悉，墅郡样板间将于8月开放，9月入市。7月24日下午，记者在其销售中心见到一组看房者。据销售人员介绍，最近每天都有一两组客户前来看房，基于润泽庄园一期的销售业绩，他们对新盘入市前景很有信心。

　　业界观点

　　袁阳(伟业顾问事业集团市场部总经理)：

　　8月份可能会保持之前的成交势头，但是成交量未必会继续大幅上升。价格也可能会继续上涨5%到10%，涨幅不会太大。

　　从上个月的成交量来看，北京销售排前10名的项目，价格在20000元/平米左右。支撑这个价位的客群需求已经基本释放，需要一定时间的积累才能出现再次释放。从往年的情况来看，北京新房市场上，月成交1万套是比较平稳的水平。如果供应继续上扬，成交量的支撑可能出现问题，国家也可能会出台新的限制政策。