刚需当道 成都房企重拾6年前"70/90”政策

　　6年前，当中央为了缓解楼市供需矛盾，出台“70/90”时，市场上的各大房企一遍怨声载道。

　　6年后，当楼市不再一房难求，“70/90”快要被人遗忘时，开发商却重拾封存多年的“70/ 90”政策，转战中小户型。

　　上周，成都楼市最火爆的新闻，无疑是蓝光COCO金沙开盘，38万即可入住繁华金沙。继光华逸家57平米套三后，COCO金沙56平米极致三房，再次吸引了众多购房者蜂拥而至。

　　数据显示，6月份成都市场成交 6883 套，其中70—90 平米户型共销售3215套，占比达46.71%，是市场上的绝对主力。而90平米以下户型则占据了近60%的市场份额。今年以来，成都市主城区商品房户均成交面积1月76平米2月79平米3月77平米4月87平米5月83平米6月90平米

　　数据来源：世家机构大户型逐渐被冷落

　　在刚需当道的市场环境下，房企加强版“70/90”正在楼市当道。

　　具体而言，“70/90”政策是2006年楼市火爆的年月，中央为了缓解供需双方矛盾而出台的政策。重点就是要求商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。俗称“70/90”政策，目的就是加大房屋套数的供应，支持首次置业，打击投资性需求。

　　数据显示，去年楼市调控以来，由于受到限购等政策限制，改善性需求难以入场，而投资性需求更是失去购房资格。刚需成为各大楼盘争夺的对象，户型产品也是越来越小。

　　数据显示，2011年1月份，成都楼盘户均成交面积还在97平米，而楼市调控后的当年3、4月份，户均成交面积只有68平米，大户型产品彻底受到冷落。

　　产品转型主打刚需

　　成都一本土开发商告诉记者，去年楼市调控刚一开始，成交急剧下滑，一方面是购房者陷入深度观望，另一方面就是开发商准备不足，产品线调整需要时间。

　　该开发商所说的产品调整就是把大户型改成中小户型产品。一年半以前，蓝光地产热推的产品还是蓝光1881这样的高端项目，如今COCO系列城市公寓产品将成为未来一段时间蓝光的主打产品，该系列产品的特点就是以中小户型为主，深度挖掘刚需客群。

　　根据成都各大代理公司的统计，上半年走量较多的楼盘均为刚需盘。其中合能四季城因为精准定位，主打60多平米套二，70多平米套三，走红城西，取得了成都楼市上半年销售套数第一的佳绩。而位于光华大道的国嘉光华逸家则以57平米极致三房，征服城西这个“富贵”之地，创造了成都楼市开盘即卖光的销售奇迹。而蓝光COCO金沙上周开盘，56平米极致三房，再次吸引了上千购房者蜂拥而至。

　　除了这些刚需盘陆续上市，各大开发商也不断挖掘刚需购房者。今年以来，华润置地连续推出了“青年房展会”、“首房特卖会”；保利地产的“春雷”系列活动，80后购房节；蓝光多项目联动特价活动；万科结合集团活动，主推高附加值、高性价比的万科金润华府等刚需热点；中海锦城举行千人团购活动。

　　房企“70/90”升级

　　在一位房地产业内资深人士看来，去年调控以来，开发商纷纷加大中小户型的投入，算是真正贯彻了“70/90”政策。近日，住建部仍在强调加强中小户型建设的重要性和紧迫性，不过这次开发商产品线的转型完全是出于市场作用，并非行政命令。

　　蓝光在此次转型中就提出了“刚需在哪里，我们就在哪里”的口号。蓝光地产总裁郭勇日前接受媒体采访时明确表示，蓝光地产今年的战略计划中，刚需产品比例将不低于75%的比例。对此，蓝光认为，市场的机会总是周期性的，高端产品的市场机会在牛市时期，在调整期则是刚需产品，所以蓝光的产品线并不是非此即彼，高端产品线和文旅产品线始终会有。

　　和蓝光持有相同观点的房企不在少数。被称为户型专家的行业龙头万科，去年推出18平米“蚂蚁工房”以来，今年“蚂蚁工房”的推广力度加大，在全国布局产品。成都万科·金色领域，其中一栋为万科蚂蚁工房，43—91平米可自由组合，不限购、不限贷，可商可住，功能强大。据悉，保利也将在下半年，在位于成都光华大道推出定位刚需的项目，据知情人士透露，届时该楼盘的户型将成为成都最为极致的户型，超出购房者的想象。

　　而在全国布局的房企，如世茂今年以来也放低豪宅专家的身段，加大对中小户型的研究力度，并且取得了不错的销售业绩。华润则通过产品结构调整，更加注重刚需客群的挖掘，上半年表现十分抢眼。

　　华西都市报记者 邹宇