“身份”处境尴尬 酒店式公寓暗藏投资风险

　　上海市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局日前出台了《对公寓式酒店、酒店式公寓、公寓式办公楼等问题作出解读》，解读明确表示酒店式公寓属于限购范围。

　　一些消费者误以为连酒店式公寓都限购了，其实所谓的酒店式公寓限购，只是因为名称的混淆而产生的误会。上海发布的公示表示，酒店式公寓属于居住建筑，土地使用分类为住宅用地，房屋用途为居住，土地使用年限为70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本质上仍是住宅，属于限购范围。简言之，就是以70年产权为根本，但是号称是酒店式公寓的住宅是需要限购的，而40年产权的公寓式酒店本质上仍是酒店，不属于住宅，所以不限购。上海此举旨在提醒购房者，别买错了。

　　销售持续低迷

　　酒店式服务公寓最早始于1994年的欧洲，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。目前，我国的酒店式服务公寓经过十几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。

　　酒店式公寓90年代初从港台传入上海，近年来一路高歌猛进，由繁华市区迅速向郊区扩展。然而，据了解，迅速扩张的背后却是部分酒店式公寓尴尬的销售业绩。网上房地产数据显示，有部分酒店式公寓今年上半年销售持续低迷，持续数月销售量仅为个位数。位于上海嘉定的平嘉大厦(晶鼎)于2010年7月25日开盘，推出50平方米酒店式公寓，共计345套。而网上数据显示，截止到7月11日下午，剩余117套，占总套数的40%。从网上房地产数据看出，平嘉大厦成交时间集中在去年下半年。今年以来，每月销售均不超过10套。更有甚者，位于浦东新区的万富轩，分别于2010年10月、2011年10月推出45-47平方米酒店式公寓共381套，截至7月11日，今年上半年一共才售出5套。今年上半年，该项目每月销售均不超过2套。

　　供大于求处境尴尬

　　看起来，酒店式公寓有着不限购、户型小、总价低的优势，但是对于大多数购房者来说，酒店式公寓产品的弊端似乎更加明显。首先是土地性质问题，酒店式公寓有的是以住宅性质存在，有的是以办公性质存在，这是由于用地性质不同所导致。土地性质不同，土地使用年限也就不同，进而导致置业者的水费、电费与普通住宅的交付也不相同，说白了，就是两者付出的成本不同；其次是购买非住宅类的酒店式公寓不可以落户口；再有，非住宅酒店式公寓还需承担至少50%的首付，10年还贷周期，且只能做纯商业贷款，贷款利率在基准利率基础上上浮10%；如果想要转让，转让手续费的收取也要高于普通住宅。这些都导致了酒店式公寓处境很是尴尬。

　　中国指数研究院天津分院的统计数据显示，目前在售的酒店式公寓总量在230万平方米，而2012年前5个月的月均销售面积不过4万平方米，出清周期高达59个月，比普通住宅29个月的出清周期要长近30个月，这个数字足以显示酒店式公寓处于供大于求的市场劣势。

　　上海零晨咨询策划经理张佳浩称，与普通商品住宅相比，酒店式公寓存在较明显的劣势。“物业费用较高，不能解决客户的落户问题，对将来子女就学带来压力。在与普通商品住宅价差不大的情况下，刚需客户更愿意选择有70年权限的普通住宅。”此外，张佳浩还表示，目前酒店式公寓客户多为投资客。“在目前市场环境不稳定的情况下，投资客会相对谨慎出手，这也是酒店式公寓难热卖的原因。”

　　是否限购要看土地性质

　　在2003年12月1日起实施的《上海市城市规划管理技术规定》中首次对“公寓式酒店”和“酒店式公寓”作出定义，并明确对其进行区分与界定。《规定》中的名词解释第13条写明：“公寓式酒店指按公寓式(单元式)分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。”第14条写明：“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。”

　　事实上，酒店式公寓属于居住建筑，土地使用分类为住宅用地，房屋用途为居住，土地使用年限为70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本质仍是住宅，属于限购范围。而公寓式酒店属于旅馆建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为旅(宾)馆，土地使用年限为40年。公寓式酒店的特殊性在于按照公寓式或者单元式房型进行设计建造，但其本质仍是酒店，不属于住宅，按照相关规定不得分套销售。

　　两类物业性质明显不同，所以前者可以拥有个人产权，可以居住、出租或转售。由于此类房子往往集中在一个或几个单体建筑内，便于某家机构或公司采用酒店服务方式进行统一管理，所以这种管理方式被冠名为“酒店式”。必须注意的是，因为这类物业属于住宅，因而不能开展经营。如果开发商承诺可以为你开展“保值经营”，必定是假话。而公寓式酒店本质上是酒店类物业，整个物业只能由机构或公司进行投资再交由一家专业酒店公司进行管理。由于产权属于机构或公司，当然不能将客房分割出售给个人。

　　置业者勿盲目出手

　　现如今，有不少年轻自住客购买酒店式公寓作为过渡房。业内人士提醒，对于这一类人群而言，不要盲目出手，要充分考量做好功课。首先要注意适宜度，由于购买后会选择自己居住，因此，对于出行是否方便、居住是否适宜、周边配套是否完善等方面应该有所考虑；大多数年轻人买酒店式公寓属于首次购房，自住则主要起到过渡作用，等到具备较强经济实力后会选择置换，因此在首次置业过程中，选择相对较好的产品，也是为置换做好铺垫工作。此外，买家还应该对于酒店式公寓与住宅两者之间的本质差异(如使用年限、水、电、煤日常基础生活成本等)了如指掌，绝对不能稀里糊涂就出手。除自住功能外，酒店式公寓产品的整体投资门槛相对较低，成为吸引中小投资客的重要原因。但如抱着短期内赚取升值差价并套现态度的话，恐怕此种想法将要落空。由于商用物业的交易税费很高，所以一旦进入流通市场，将会大幅压缩收益空间，因此此类物业相对更适合长期投资者购入。实习生李思潼