京霞光里商业地块15.15亿 溢价率创今年来新高

　　北京土地市场昨天再现“疯狂”，今年以来最优质的纯商业地块——朝阳区霞光里地块经过17次网上报价、60多轮现场竞价，被宝鸿天城以15.15亿元斩获，169%的溢价率创下今年以来最高水平，近3.79万元/平方米的楼面价甚至贵过去年出让的王府井地块。

　　□背景

　　优质地块挂牌即受追捧

　　霞光里地块位于三元桥商圈，在东北三环和四环之间，周边配套成熟，被业内称为今年以来最优质的纯商业地块。资料显示，该宗地占地面积9579平方米，建设用地面积6017平方米，建筑规模为4万平方米，容积率比较高，达到6.6。该地块的出让起始价为5.63亿元，折合楼面起始价1.4万元/平方米。

　　作为绝佳的优质商业地块，霞光里地块在挂牌之初就受到热捧。截至昨天下午挂牌竞价结束时，共出现了17次网上报价，网上报价次数比之前的香河园3号地和万柳地块都多。记者注意到，7月25日、7月27日和7月30日这三天，还都出现了开发商密集报价的情况。值得一提的是，网上报价的最小递增幅度为300万元，而记者发现有的开发商直接将报价从6.92亿元跳高至9.77亿元，递增幅度高达2.85亿元。

　　□现场

　　60多轮竞价后和裕胜出

　　昨天下午，霞光里地块进入现场竞价阶段，共有12家开发商参与了竞标。

　　记者发现，参与此宗地竞争的很多企业并不知名，甚至有一些外地企业，龙湖、九龙仓等大型房企虽然参与了竞标，但并没有举牌。对此，现场一位开发商内部人士表示：“虽然这块地的位置非常好，但体量不太大，很多大型企业会觉得4万平方米的规模比较小，并不适合做大型购物中心等项目。不过，恰恰因为体量不大、门槛不高，一些中小型企业的热情非常高。”

　　一位参与竞标的企业代表表示，该宗地非常适合开发成写字楼，“如果我们公司中标，会将这宗地打造成可以出售的写字楼，这个地段的写字楼销售是不成问题的。”

　　在竞价环节，天津高银、中体奥园以及宝鸿天城之间的竞争最为激烈。现场竞价的起始价为12.06亿元，经过60多轮胶着的现场竞价之后，手持15号牌的宝鸿天城代表以15.15亿元的报价力压群雄。

　　据了解，宝鸿天城是和裕地产的子公司，和裕地产此前在北京开发了林肯公园等多个项目。和裕地产内部人士在竞标结束后表示，对于该宗地的用途和规划，公司目前仍在考虑之中。(记者 桂瑰)

　　□看点一

　　溢价率169%创今年来新高

　　去年是本市优质商业地块成交较为密集的一年。去年6月，广州丰璟房地产开发公司以7.1亿元的总价竞得崇文门菜市场地块，溢价率达到140%；楼面价高达4.32万元/平方米，创下本市商业地块单价之最。同年8月，王府井地块以3.4万元/平方米的楼面价出让。而昨天成交的霞光里地块是同类型地块中较受关注的一宗土地，也是今年以来上市的最优质纯商业地块。

　　按照该宗地的最终成交价格计算，溢价率高达169%，创下了今年来新高；而近3.79万元/平方米的楼面价则高过王府井地块，仅次于崇文门菜市场地块，稳居本市商业用地单价历史第二的位置。

　　链家地产市场分析师常清认为，霞光里地块位置较为优越，周边配套完善，城区优质地块的稀缺性也决定了其高溢价率。同时，未来商业地产的高回报预期也调动了开发商的积极性，导致这块地的竞争更为激烈。

　　不过，一位不愿具名的业内人士认为，此次飙高的溢价率与该地块出让起始价较低密切相关，该宗地的楼面起始价仅为1.4万元/平方米，“在那样好的位置，1.4万元/平方米肯定会引发争抢的。”

　　□看点二

　　央企全部退出角逐

　　记者了解到，在霞光里商业地块出让中，央企全部退出角逐。业内人士指出，央企退出竞争与近期调控环境有关，有关部门担心央企高价拿地成为焦点，从而引发新一轮严厉调控。对此，市国土局有关负责人表示，霞光里地块出让公告中并没有规定央企或者民企才能参与竞争，不过近期土地出让中会有一些导向。

　　北京中原地产市场总监张大伟表示，在目前的市场条件下，央企更多的是依靠政策做大投资额的项目，央企本身的产品升级、成本控制与民企都有一定差距。目前市场处于回暖期，以前单纯依靠土地升值赢得暴利的增长方式已经转变，房地产行业转向常规利润，对企业的成本控制、产品升级要求更高。而央企的管理级别更多，管理成本更大，如果拿单价高、总价低的土地，央企与民企相比没有优势。　　(记者孙雪梅)

　　□分析

　　拿地企业仍有利可图

　　对于3.79万元/平方米的楼面价，成功拿地的和裕地产内部人士表示，这一价格没有超出他们的预料，是可以接受的价格。另一位参与竞标的房企人士同样认为，就区域位置而言，这一楼面价并不算高。

　　21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔昨天在接受记者采访时表示，霞光里地块位置优越，从周边区域特点判断更适合开发写字楼，而目前该地块周边写字楼的月租金为200元-300元/平方米，这意味着拿地者还是有利可图的。

　　中原地产市场总监张大伟认为，霞光里地块所属区域内的二手房住宅均价在3.5万元/平方米左右，属于市场热点区域，该区域写字楼、酒店林立，写字楼租金稳定，空置率非常低，“这宗地近3.79万元/平方米的楼面价对整体市场会有一定的间接影响，也反映了开发商的资金情况在明显好转，但该地块的楼面价对周边市场的直接影响不大。”