武汉经适房上市交易规则确定 购买满5年才能卖

　　昨日，记者从武汉市房管局、多家区级房管局渠道获悉，该原则性意见已经以“武政规【2012】14号”文的形式下发，针对2007年之后购买的经适房上市交易。但目前操作细则尚未出台，因此暂时还无法受理买卖经适房，或变更房产登记。

　　2006年武汉即出台规定，允许购买经适房满5年的，可以上市交易，并要求缴纳土地收益等相关价款。但土地收益如何收取一直没有明确，导致不少已满5年的经适房实质上不能交易。“武汉上世纪90年代初就开始探索经适房，但当时这个概念与现在不一样，销售方式也不太一样。但从2007年开始，经适房才真正成为中低收入家庭的住房保障，在进入和退出管理上有明显不同。”武汉市房管局人士介绍。

　　2007年，建设部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》，明确经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。当年，武汉经适房建设规模达300万方。

　　2007年购买经适房，到今年正好5年，意味着这些房源已经具备交易资格。

　　买卖差价的七成需上缴

　　“这个文件(武政规【2012】14号)是7月16日正式下发的，目前确定的是总原则，即房屋买卖差价的七成(最高)需上缴。”武汉市房管局相关人士透露，待操作细则确定后，经适房上市交易将正式开启。

　　值得注意的是，经适房上市交易需缴纳房屋买卖差价的七成，初步确定只针对2007年以后购买的经适房，且购买年限要满5年。记者了解到，目前尚需细化的操作在于，不同年限的经适房交易，收取差价的比例会有差异(最高为七成)。同时，地方政府对已出售经适房有优先回购权，回购价格如何制定也需标准化。

　　武汉一区级房管局分管局长告诉记者，经适房的用地属划拨性质，没有经过国有土地出让，这样才能确保经适房单价低于商品房。“之所以要收取买卖差价充当土地收益，就是相当于将经适房用地性质转成出让土地，这样就能自由买卖了。”

　　以今年以来青山、江汉等地销售的经适房为例，价格普遍只有周边商品房的一半。如青山港东名居，90平方米的经适房单价在3150元左右。若购房人5年后以6000元价格卖出，这意味着差价有25万多元，七成即17万多元将作为土地收益上缴，卖家收益近8万元(含税)。

　　根据《武汉市经济适用住房管理办法》，经济适用住房购房人拥有有限产权。在房屋、土地登记部门办理权属登记时，分别注明“经济适用住房”和“划拨土地”字样，这就意味着经适房无法像一般商品房那样交易。

　　七成比例究竟如何确定

　　2007年，市民李先生通过摇号，购买了位于徐东大街附近的一处经适房，86平方米的房子总价26万元，现在该区域的商品房均价接近1万元。“我现在还没有转让意愿，但小孩长大后，可能会卖掉，再买一套大的。”李先生说，但房屋买卖差价的七成要上缴有些高。“虽然当初买房每平方米只有3000元，但我装修也花了几万元，加上银行贷款利息也不少，如果只能获得三成差价，感觉有些亏。”

　　不仅如此，也有部分经适房用户认为，当初买房时没算地价，现在补这个地价不就行了？仍以李先生为例，当初购房时他没有支付的楼面地价2000元不到，那么现在要上市交易，应补足17万元的地价。但如果按房屋差价的七成上缴，以每平方米8000元售房价计算，他需要上缴近30万元。

　　那么上述两种计算方式，到底哪一种更为合理？

　　值得注意的是，当初市民购买经适房，由于用地性质为划拨，因此房价中不含地价，带有政府补贴性质。现在缴纳土地收益，在于将划拨土地转变为出让土地，也意味着卖房就放弃了政府补贴。李先生当初买房时，周边商品房售价在7000元左右，目前已上涨到万元。但武汉从2007年以来，到近期几个经适房项目，单价依然维持在3000元左右。“2007年以来，武汉经适房与商品房的价格差越来越大，就是因为地价涨幅远超物业增值。”湖北房地产学会专家委员殷跃建认为。

　　在他看来，当初李先生所在区域的楼面地价可能不到2000元，而现在已经飙升到5000元左右。当初他能以每平方米3000元购房，在于未支付2000元的地价，现在假设他以8000元单价转让，升值的5000元中绝大部分都是土地升值部分。因此按房屋买卖差价的七成上缴，相当于李先生放弃政府补贴的地价并补足土地增值收益，这个比例设置合情合理。

　　经适房不是投资房

　　“差价的七成要上缴其实不存在划算不划算的问题。”武汉房管系统一相关负责人告诉记者。在他看来，经适房本身就是具有保障性质的房源，理论上是为满足中低收入者的住房问题，并非给其提供一条投资的渠道。之所以为上市交易开门，也是考虑到部分经适房住户随着生活条件的改善，可以通过市场化手段解决住房问题。“将差价的大头上缴，相当于政府给购房人当初买房款一个正常的利息收益。”

　　记者了解，从2010年-2015年，武汉将建设5.8万套经适房。随着购买年限陆续满足5年大限，意味着这些房源都会有上市资格。那么，到底又会有多少经适房业主会销售手中的房源？

　　在二手房市场业内人士看来，按差价的七成上缴土地收益，很难让经适房成为二手房市场的主流品种。“买家也许会有兴趣，毕竟经适房的价格比商品房低，但问题在于卖家可能不会有动力卖房。”21世纪不动产武汉区域市场总监黄蕾认为，对于卖家来说，其收益在不考虑相关税费的前提下，也只有30%，这肯定是低于其销售预期的，预计有卖房意愿的经适房业主不会很多。

　　政府可以优先回购经适房

　　经适房的产权部分属于购买人，既然业主拥有这个财产，从法律上讲就有交易的资格，目前武汉市出台交易规则，也是确保经适房业主的权益。除此之外，武汉出台经适房交易规则，更在于让有限的房源进入流转，从而帮助更多的中低收入家庭。

　　记者了解，住建部之所以为经适房上市交易设置“5年大限”，源于这段时间内，经适房业主由于经济状况改善，可能会有卖房重新购房的需求。同时，经适房不应该是存量资产，即一户家庭入住后，就再也不能搬出来。

　　以武汉为例，2010年即提出未来5年要建设5.8万套经适房，这个量不可谓不大。但武汉各个主城区都有数千户经适房持证家庭，排队2-3年无法购房。现在允许部分老住户退出，也是为了让更多符合保障条件的家庭，能尽早住上经适房。

　　如果上缴房屋买卖差价的七成，可能让经适房业主觉得“无利可图”，那么对确实不再需要经适房的市民，如何处理手中的经适房？武汉的思路在于政府优先回购，再销售给其他有需求的家庭。

　　同时，在2007年左右，徐东片区有经适房项目，随着城市交通条件的改善，这些早期房源已慢慢位于城市核心区域。而去年以来，武汉的经适房项目不少都位于东西湖、青菱乡等区域，对于收入不高的经适房业主，意味着更高的交通综合成本，假设此前存量的地段更好的房源重新流动，也能解决新申购家庭的实际困难。

　　专家观点

　　七成土地收益应投入保障房建设

　　在湖北房地产学会专家委员殷跃建看来，经适房购买5年后可上市交易、按房屋买卖差价的七成缴纳土地收益，这些都是制度上的设计。“更关键的是，我们希望政府能将收的这个钱，再继续投入到保障房建设当中去。这样才是取之于民用之于民。”“任何资源都是有限的，虽然目前建保障房的力度很大，但土地、资金仍旧相对短缺，如果能通过存量房源流转满足更多困难家庭，才是真正发挥现有资源的最大价值。”殷跃建认为。

　　他认为，市场有资源分配的功能，在市场无法保障中低收入者家庭的情况下，政府通过划拨土地的方式修建经适房，并将不含地价的房子销售给中低收入家庭，就是一种补贴。现在，当这部分家庭不再需要经适房时，他们缴纳一定的土地增值收益，而政府又将这部分收入补贴给新的困难家庭，是一种更广泛的公平。

　　他山之石

　　其他城市经适房上市交易规则

　　北京：经适房买卖差价的70%作为土地收益缴纳政府。

　　广州：2007年12月18日及以后签订购房合同的经济适用住房，自签订购房合同之日起5年后方可上市，产权人应按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80%缴纳土地收益等价款。

　　成都：购买5年后的经适房上市交易，交易增值收益的60%要上缴。(陈珂)