上半年净利跌逾四成 滨江难越销售关

　　曙光之城和金色黎明作为滨江集团今年的重要项目，销情不俗，上半年这两个项目实现销售合同金额共计41亿元，但这似乎仍难扭转本年度颓势，最新公布的中报延续了一季度的整体下滑态势。

　　与去年上半年相比，滨江管理费用增长较为明显，因2011年7月份开业的低毛利率、季节性酒店--千岛湖酒店工资、福利费用也需要支付，利润因此甚至低于一季度。在房企一片警报声中，滨江的业绩也亮起了红灯。

　　滨江亮红灯

　　据滨江集团7月26日发布的今年上半年报显示，1~6月滨江实现营业收入6.48亿元，较上年同期下降了24.17%；实现营业利润1.25亿元，比上年下降了51.24%；实现归属于母公司所有者净利润8513万元，比上年下降43.16%。与此同时，基本每股收益0.06元，比去年同期减少45%。

　　该公告亦披露，上半年滨江累计实现销售合同金额45.08亿元。而曙光之城、金色黎明一期分别实现销售合同金额20.18亿元和21.03亿元。剩余仅有湘湖壹号项目实现销售合同金额2.14亿元，其它项目实现销售合同金额1.72亿元。

　　曙光之城在今年3月密集推盘，一周内三次开盘，三次售罄，获杭城一季度“销售金额、销售套数、销售面积”三料冠军。4月，与曙光之城咫尺之遥的金色黎明亦拉开销售，一期分三次密集开盘，均快速去化。

　　看上去很美，曙光之城和金色黎明成为滨江上半年业绩最大主角。

　　但“火爆”的销售似乎也迫于无奈，虽然半年度业绩主要来自于曙光之城和金色黎明，但由于两项目均采用低价入市回笼资金的策略，盈利性较差(销售均价1.6万元/平方米左右，楼面地价达到约1.1万元/平方米)，预计上半年销售毛利率低于去年同期。这或许能理解为什么净利润会大幅下降。

　　另外，房地产并不是一两个项目的游戏。未来利润率的提升，滨江的全面开花还要依赖下半年杭汽发项目、凯旋门和湘湖壹号等等的销售表现。

　　销售存难度

　　要想达到上述预期，下半年加快销售恐怕是滨江的不二之选，可对于滨江下半年的项目来说，此法亦存在难度。首先是货量大，其次是定位高。

　　据相关统计，以去年三季度数据为例，房企存货前十中，滨江集团以存货量229亿元名列第八，同比增长55.61%，也是浙江省唯一入榜房企，杭州的“库存王”。

　　同时，去年50.17亿元的拿地金额相对激进，业内人士称该境况或将步绿城后尘。有效的缓解资金压力，降低财务成本，在当前形势下，抓住时机实现销售乃其重点。

　　滨江针对此做出了调整。下半年，滨江宣布要实行“一开源、三节流”，即主抓销售，并降低贷款总额、降利息支出；理性进行土地储备；合理控制经营管理费，节省开支。

　　从开工进度看，公司下半年还将加推湘湖壹号二期、杭汽发项目、凯旋门、金色黎明二期、万家星城三期尾盘(还有约30亿货值，均价2.3万/平米)等，新推货值预计在90亿左右(主要是凯旋门和杭汽发)。同时公司衢州、绍兴、上虞等地项目也有望进入在下半年开始销售。

　　虽然目前杭州市场价格预期稳定，后期销售有望逐步放量，批售比(销售面积比新入市面积)连续攀升，但滨江高端项目居多，价格居高也给去化带来了难度。

　　最新消息显示，预计9月开盘的滨江凯旋门，首次推出约230余套房源，均价高达160000元/平米。项目位于杭州主城区核心，地理位置优越，滨江此前以25.65亿元高价竞得该项目用地。

　　另有杭汽发项目(暂定名为武林壹号)，位于杭州市中心湖墅南路，地块此前由滨江和绿城联手以36.3亿元竞得，也位于杭州绝对市中心位置--中心武林广场北侧。不菲的拿地价使得项目预计均价在70000元/平方米以上。

　　而已经开放样板房的湘湖壹号项目位于萧山湘湖度假区内，独栋别墅户型865-1380方，总价4000万-1亿。当然，也都是高价房源。

　　近日还有消息传出，滨江金色黎明涨价。而眼下敏感时期，涨价对项目后期去化不无影响。最新消息称，该项目8号楼为2万起，12号楼2.2万起。对比项目早期，金色黎明4月8日开出1、6、13号楼，其中1号楼沿高架，均价仅为13000元/平米。

　　销售难经营亦难，在发布业绩的同时，滨江坦言：跨区域经营风险也给滨江未来发展战略和经营目标的实现产生不利影响。

　　目前，公司除杭州以外，已布局了绍兴、上虞、金华及衢州等城市，在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定的跨区域经营风险。