北京豪宅跃入楼王时代 竞争核心回归"黄金地段"

　　随着7月上旬北京豪宅成交量同比上涨近一倍，持续走高了两个月的高端住宅市场再次迎来成交高峰。或受市场长线飘红及开发商推盘节奏的双重影响，近日红玺台、金茂府等高端市场领军者纷纷加推楼王，下半年高端市场必将进入楼王时代。而针对楼王蜂拥入市将产生的激烈竞争，业界普遍认为制胜关键将回归楼王诞生的先决条件——地段。

　　下半场楼王蜂拥入市

　　今年北京高端住宅市场在经历深寒、解冻、回暖期后，终迎来长线飘红的稳定势态：5月，北京豪宅(单价4万元以上)新房成交294套，环比增长51.5%；6月，公寓豪宅攀升历史最高位，成交暴涨超八成；7月，近20个高端项目集体入市谋动，千万级物业成交呈井喷态势。

　　种种迹象显示，伴随着豪宅产品去化速度与去化量持续走高，高端客群的回归已成定势。而为了顺应市场的利好趋势，京城豪宅纷纷推出项目最为优质的大户型楼王产品以吸引豪宅客群。据了解，红玺台、金茂府、远洋万和公馆等京城豪宅领军者，目前在售或将力推的主力户型都将是自己的楼王级产品，而300平米则是本轮入市楼王的普遍面积标准线。

　　以东北三环公认的高端物业代表红玺台为例，据该项目负责人介绍，红玺台确定将于8月份新推楼王产品，户型全为240-300平方米的平层大宅，但供应量仍较为有限，仅有96套房源入市。即将问世的红玺台楼王处于整个园林的中央位置，产品细节又一次得到大幅度提升，有望继续成为引领北京高端住宅市场的风向标。

　　而论及下半年大户型豪宅集中供应原因，部分业内人士认为：一方面是借势市场回暖，另一方面也是开发企业的推盘节奏所致。不可置否，豪宅整体成交量的回升，促使更多的豪宅推盘入市；中高端小户型豪宅热销售罄过后，下半年身家过亿的大户型城市公寓豪宅项目的入市自然成为新的关注焦点。

　　此外，对于下半年豪宅市场的走势，业界更是普遍看好。红玺台营销总监在采访中告诉记者，“豪宅市场的火热不会是昙花一现。虽然市场波动难以预测，但需求缺口的拉大、资金出口的缺乏、开发商推盘节奏的递进都是支持豪宅下半场持续发力的要素。”此外，DTZ戴德梁行华北区研究部主管魏东也认为，在居民可支配收入日渐增长，对住宅品质追求不断提升的背景下，长期看好豪宅市场。

　　显而易见，豪宅市场的持续飘红加之楼王的集中放量，必将导致下半年豪宅市场的激烈竞争。如何争取高端客源以立足下半年这场“豪门盛宴”成了现阶段每个开发商的核心问题。而本轮竞争的制胜点或将回归楼王诞生的先决条件——地段：谁的地段更稀缺，更不可多得不能再得，谁才能最终加冕封王。

　　成王败寇还看地段

　　似是老生常谈，实则拨乱反正。在北京的房地产市场上，的确不乏因产品改写区域价格的先例，但从增值潜力及资金避险来看，特别是根据发达国家成熟房地产市场的发展规律，城市核心地段的房产无论是在经济增长期、经济衰退期还是经济复苏期的表现，都远胜于边缘地段房产。

　　就城市公寓豪宅而言，无论开发商在产品本身投入了多大造价，同北京日益稀缺的土地成本相较，都显得微不足道。而较之远郊别墅，城市豪宅占据稀缺城市资源，便利生活及交际所需成为财富阶层难以割舍的投资置业选择。总之，“地段，地段，还是地段”这是投资置业不变的金律。

　　至此，地段价值对于城市豪宅的重要性已毋需多言，纵览近期热销的高端项目：东北三环双线贯通的红玺台、东南四环广渠路的金茂府、东北五环大望京的远洋万和公馆••••••均占据了该区域内最稀缺的地段价值。此外，“十二五”期间三环以内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地的政策更是极大拔高了这类原本就占尽地段优势的豪宅价值。

　　以上文提及红玺台为例，该项目不仅具备三大公园环绕的生态优势，亚奥、燕莎、三里屯等核心商圈的辐射，更为重要的是项目地处东北三环太阳宫板块核心腹地、坐拥四条城市主路、两条城市动脉，堪称京北交通核心。而北京交通核心的价值远不止便利，它更是城市的发展重心。

　　正如业内知名人士陈宝存所言，“稀缺的土地价值和作为豪宅必要的奢侈尺度是顶级城市豪宅成交向好的重要支撑。”红玺台不可复制的土地价值搭配纯粹的大宅社区，其稀缺程度在北京城央堪称绝版。