面积差3%即可退房 精装修房可找验房师

　　由于开发商交房一般在下半年且7-10月居多，因此进入8月，深圳不少购房者将进入房屋集中交付期。近日，有市民咨询交房验房应注意哪些细节。记者咨询建筑专家和律师表示，深圳建筑内外墙一般宽24厘米，因此建筑尺寸和实际套内实长有差异正常，但是房屋使用面积一般在建筑面积的70%以上，“面积相差3%以上购房者是可以退房的”，此外建筑防水虽在验房时很难看出好坏，但防水项目一般开发商会保修5年，而对于精装修房，业内人士则建议购房者可找专业验房师检验。

　　为何“4.4米变3.9米”

　　市民陈小姐7月底从开发商处获得其去年购买的房产，“交房前我们对着购房合同上的建筑图纸的大概尺寸去挑选了一些家具，知道图纸会和实际有差距，但没想到会有这么多”。陈小姐告诉记者，客厅按图纸应有4.4米的宽度，但交房时在房间内实际测量就是3.9米的样子，“去掉半米左右的柜式空调位，我们挑选的大沙发可能就放不下了”。此外，“交房时书房比我们看样板房时感觉小了一些，从尺寸上量也少了30公分左右”，陈小姐表示。

　　记者就此问题采访专家，著名城市规划及建筑评论家贺承军表示，图纸和现房完全没有差异是不可能的，“总会有点差异，但差异大的如由于墙、窗等可能做的调整，开发商要提前更正，并清楚地体现在图纸上；如果是现房，就该把已经发生的变化全都交待清楚”。

　　贺承军介绍，通常建筑外墙在北方厚度是37厘米，南方是24厘米；而内墙一般是24厘米，“具体可能会有点出入，但基本出入在几厘米的范围内”。内外墙的大小也是先设定并体现在图纸上，所以内外墙并不影响建筑的长宽，贺承军表示。

　　广东中圳律师事务所律师刘子孺表示，开发商交付房屋一般不会出现面积上的差异。“所谓的套内使用面积和建筑面积都有一个配比，一般都有明确的规定，因此开发商在这块不大可能会与买卖合同不符”。刘子孺介绍，购房者验房要比对交付房产是否与买卖合同在户型上有差异，而“交付房产套内面积与买卖合同所谓的不符，主要是由于分摊公共面积等原因”。

　　据了解，按照法律，如果交付房屋与合同面积上有差异，差异值为0.6%以内的，买卖双方不做任何补偿；差异值为0.6%以上至3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值超过3%以上的，购房者可选择多退少补或退回所购商品房，选择退房的，开发商应在购房者书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息。

　　“这块规定很明确，所以开发商违反合同约定是很拙劣的方式，因此很少有开发商出现这种状况”，刘子孺表示，具体到套内面积与建筑面积的比例，一般都在70%以上。

　　不建议购买“样板房”

　　贺承军建议，购房者验房首先要看清设计图纸，不仅看空间大小是否相符，而且还要看水管、煤气、小区配套(周边医院、学校、垃圾回收点等)。如果连图纸都含糊不清，那就不存在“验”的问题。

　　而如果涉及到精装修房，刘子孺表示，对于精装修房开发商一般都会采用第三方来签署装修合同，即购房者是委托给开发商来寻找第三方有资质的装修公司做装修，如果精装修出现问题，购房者是与第三方装修公司之间的纠纷，开发商并不涉及其中。不过，对于精装修房，往往是开发商承担维修责任，因此在保修期内即使有任何问题购房者还是可以找开发商解决。

　　“如果精装修房质量产生问题致无法居住，购房者可以要求赔偿或退房，但这一点一般需要非常严重的质量问题”，刘子孺表示，关于防水，房屋交付手续中，防水是没办法做测试的，因此这一点消费者在交房环节也无从得知防水质量，但是防水保修期一般为5年，5年内产生任何问题开发商都要承担维修责任。

　　至于购房者是否购买精装修房则见仁见智。世联地产董事长陈劲松就力推精装房，精装房可以减少建筑垃圾；可以减少二次污染；可以减少小区入伙5年内噪音；有利于建筑产业化；有利于保证建筑质量；有利于降低建筑成本；对业主也是省钱省力省心。业内人士认为，大规模推广精装修房有诸多好处，但前提是精装修房相关标准需要明确，开发商也需要在质量把控上更多用心，以保证精装修环节的质量有保证。

　　“总体上，精装修房会比毛坯房出现的问题多些”，刘子孺表示，因此购房者可以找专业的验房师来帮助检验交付的房屋，“像装修偷工减料这些方面，一般消费者很难看得出，但验房师会看得出来”。

　　记者网上查询得知，目前深圳验房师的收费标准一般是毛坯房验房4元/平方米，装修房验房6元/平方米，不足100平方米按100平方米计。

　　“还需要注意的是样板房”，刘子孺表示，有些购房者图方便购买“样板房”，这确实要格外注意，“一般不建议购买，除非自己很有把握”。刘子孺表示，样板房更多是表面功夫，且样板房一般都会赶工期尽快呈现出来，因此其防水、装修等环节都不会严格，甚至有不好的材料混入其中。

　　公摊面积让购房者雾里看花

　　在形形色色的楼盘促销中，置业顾问纷纷标榜自家产品“高出房率”(意指房屋套内使用面积与房屋建筑面积的比例)，让置业者为之心动进而一掷千金。然而，当准业主装修或入住房屋时，房屋公摊面积太大，而实际使用面积相对“缩水”，立刻有一种上当受骗的感觉。

　　应分摊的公用面积包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

　　与此同时，有的开发商会利用购房者对房屋建筑面积的不了解，把一些本不该算在内的建筑面积也添加在内，导致购房者多花钱。

　　计入共有建筑面积的包括：电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室、值班警卫室以及其他在功能上为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。另外还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

　　不计入建筑面积之内的建筑则包括突出墙面的构件和艺术装饰、检修消防等用的室外爬梯、层高在2.2米以内的技术层或夹层、不具备人类居住功能的人工建造物、没有围护结构的屋顶水箱、单层建筑物内分割的操作间/控制室/仪表间等单层房间、高小于2.2米的地下室/半地下室深基础地下架空层/坡地建筑物吊脚架空层、弄房屋后天井内的天棚、利用马路/通道及隙地所搭棚、阁楼、架岗亭/警亭/书报亭、房屋的平台/晒台/花台/屋顶平台等。置业者一定要留心，谨防被忽悠。

　　10招验房 开关接口都要拉一拉

　　记者发现，在网上已经有网友总结了各种各样有关验房需要注意的地方，其中“完工验收15招”较为详细，记者结合深圳的具体特点，选取部分内容供购房者参考。

　　1招 看“备案”留“两书”：新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。

　　2招 卫生间不渗不存：检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。

　　检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。

　　3招 门窗灵活严又亮：试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。

　　4招 轻敲各面听空裂：墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。

　　5招 顶层住户查渗雨：如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交收的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。

　　6招 阳台裂缝危险大：一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。

　　7招 大开龙头查漏堵：上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。

　　8招 拉闸断电不可少：电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

　　9招 卫生间插座规矩多：卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座。

　　10招 开关接口拉一拉：检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。曲广宁 张西陆 鲁力