被放弃的分拆 世茂房地产酒店上市幕终

　　分拆上市也是企业扩充资本的方式之一。

　　瑞安房地产正打算把旗下新天地商业物业进行分拆，冀藉此为业务扩展筹集更多的资金。

　　世茂房地产也一直拥有同样的想法。数年前，世房就有分拆酒店业务的构思，后更计划将酒店业务包装成旅游地产概念上市。

　　然而，在瑞房积极推进新天地分拆的同时，世房却选择放弃分拆。

　　日前有消息指，世房拟放弃分拆上市的安排，取而代之引入策略投资者共同发展业务，甚至不排除将个别酒店项目的权益出售。

　　据悉，世房正积极与私募基金等潜在买家洽谈，希望获得较佳的合理估值。

　　艰难的分拆

　　世房副主席许世坛早前曾透露，希望籍旗下酒店业务分拆，筹集逾百亿元的资金。不过近年来，世房在分拆一事上的推进并未见有太多的突破。

　　如今放弃分拆，市场猜测是世房认为现时投资者对集团旗下商业物业估值偏低所致。

　　资料显示，世茂房地产目前运营的酒店共12家，其中，绍兴假日酒店、南京滨江希尔顿酒店、佘山艾美、皇家艾美、外滩茂悦、牡丹江假日酒店等六家酒店先后于2010年、2011年陆续开业。

　　截至2011年底，该六家酒店拥有客房总数近2700间，营业额为8.92亿元，较2010年世博年减少8.4%，但较2009年增长近39%。

　　除此以外，世房另有六家在建酒店项目，包括绍兴世茂皇冠假日酒店、厦门康莱德、沈阳希尔顿酒店、天津生态城希尔顿酒店、福州州际酒店及芜湖希尔顿逸林酒店。

　　根据世房2011年年报所示，预计上述已开业及在建的12家酒店估值约186亿元人民币，占整个集团资产净值456亿元约41%。

　　另据2011年3月集团发行债券时所披露的资料，世房计划发展中或规划中合共逾20间酒店，券商野村早前曾就此预期，估值将高达270亿元。

　　但有分析指出，由于世房目前已投入营运的酒店，多数于近年才开业，并未能达到港交所的财务准则。此外，近年受欧债危机影响，市况疲弱，如同一潭死水，新股市场的估值未如理想。

　　对此，包括依旧推进分拆工作的瑞房亦持同样的观点。罗康瑞早前曾公开表示，此时并非是分拆上市的最佳时机，如果时势不好，新天地可能会推迟上市。

　　当然，为了尽可能及早筹措资金，也有不少公司以低定价来取悦投资者。同样地，也有部分企业开始另觅融资渠道。

　　在放弃分拆消息传出的同时，另悉，世房近期已经转向私募基金靠拢，希望透过出售部分股权来取代上市集资，当中更考虑可以拆细出售个别酒店项目，具体则视乎投资者洽商条件而定。

　　不过，世房出售酒店业务的前景也不被看好。分析认为，由于酒店等持有型物业需要前期大量的资金投入，回报慢，且开业初期多数处于亏损状态，故有兴趣参与酒店兴建的投资者不多。

　　放弃分拆改为项目出售，分析人士指出，不排除世房想尽快回笼更多现金。

　　值得一提的是，近期有消息传出，世房正在洽商一笔6亿至7亿美元(约46.8亿至54.6亿港元)的银团贷款，冀藉此进一步纾缓紧张的资金流。

　　而在此前，更屡屡传出世房意欲配股集资，不过已遭到世房否认，称从未有配股考虑，即使股价升至20元水平。

　　资金的难题

　　仅从目前情况来看，即使销售业绩表现突出的世房，还是未能摆脱资金链紧张的窘境。

　　截至今年上半年，世房已累计录得签约金额达225.2亿，其中新增货签约额占到了106亿，完成全年307亿销售目标的75%。

　　为此，世房更表示，计划将全年目标从307亿元上调至350亿元。

　　世房显然对下半年的市场依然看好。许世坛较早前曾表示，下半年内地房地产市场会较好，各地成交量上升，楼价亦较稳定。

　　其并预期中央今年不会推出对地产商正面的政策，但各地方政府则较为积极，例如于部分城市三环以外的地方不作限购，同时第二套房按息优惠或会扩大。

　　券商引述世房相关人士的话透露，世房在杭州、南京等地项目都在提高销售目标，他们觉得减息以后对产品的销售有提升，故计划下半年增加高端产品的比例，调整产品结构，提高均价，进而拉高毛利率。

　　同时相关分析人士指出，由于目前尚属较好的融资时机，房地产预期较好，加上世房上半年销售表现良好，为了以后长期的发展，眼下融资，利息成本也会相对较低。

　　分析认为，由于上半年销售较好，令回款速度加快，预计到今年上半年，世房的手持现金或达到180亿左右，净负债可降至80%以下。

　　为了进一步降低负债，世房曾表示，未来会增加长债的比例。并会停止进行信托方式及利率高的贷款。

　　但是，不容忽视的是，世房还要面对大量清偿债务及支付到期土地款项。

　　早前穆迪曾预计，今年世房到期债务及土地款项将达到160亿元人民币，公司流动资金状况或因此而转弱。

　　此外，上述分析预计的180亿手持现金当中，还包括部分受限制现金，换言之，即使全部现金用于债务偿还，也只是仅仅能实现平衡。

　　这显然需要更多的现金补给。对世房而言，这是一件头痛事。一方面要想降负债，一方面还要考虑如何尽可能回笼现金流。

　　与此同时，标普亦指出，虽然世房试图改善其杠杆水平，但由于其大规模建设和潜在进一步扩张而产生的持续融资需求，认为其降低负债水平的空间有限。