楼市“金九银十”实质降价难

　　5月以来楼市成交快速回暖，6、7月一线城市销售量达到高点，令开发商对即将到来的“金九银十”充满期待。从今年“金九银十”的销售策略来看，除了部分楼盘准备降价“赚吆喝”外，大部分楼盘价格暂时并没有实质下调意向，有些甚至计划上调推盘价格。

　　“每年的‘金九银十’我们都有项目推盘，今年9月会加推一期，总共差不多300套房源，均价大概在23000元/平方米，比8月初推的一期涨了1000元。”位于北京南五环外的某楼盘销售人员表示。

　　由于9月将迎来地产销售旺季，开发商推盘数量有明显提升。根据搜房网数据监控中心的统计，北京有41个项目预计在9月开盘，环比8月上涨了24.24%，较去年同期增长了105%。这一开盘数量仅次于6月47个项目的峰值。

　　在推盘规模提升的同时，即将入市的楼盘价格并没有出现明显下调。事实上，由于销售回暖、开发商现金流状况有所好转，目前北京地区楼盘实质降价促销几乎已经绝迹，取而代之的是房价小幅上涨。统计显示，9月计划入市的项目预计开盘均价为23541元/平方米，环比8月上涨了7.83%。

　　从中报情况来看，当前上市房企的资金链已经有了明显好转。据统计，目前披露中报的138家上市房企6月底持有的货币资金达2693.04亿元，同比增长了23.30%，较年初增长了19.10%。从上半年经营性现金流这一指标来看，房企的资金回流已经明显提升。138家房企上半年经营性现金流量净值为97.38亿元，而去年同期为-555.98亿元。业内人士直言，开发商资金压力缓解后，继续“以价换量”的动力已经不足。

　　自5月以来，楼市成交加快了回暖的步伐。即便是7、8月的传统成交淡季，一线楼市仍保持了一定热度。根据中原地产的数据，截至8月29日，8月北京新建住宅签约套数达13363套，超过了此前6月创下的11983套的年内高点，这一数字甚至比2010年8月和2011年8月成交总和还要大。在调控政策的影响下，2010年8月和2011年8月北京新建住宅签约套数分别仅为6588套和5506套。今年楼市“淡季不淡”的市场表现无疑强化了开发商对“金九银十”的信心，而近几个月销售快速回暖，也令开发商的经营压力得到一定缓解。

　　中国证券报记者在调查中发现，由于对楼市政策预期较为谨慎，大多数开发商并没有对销售策略进行明显调整，不少开发商仍保持观望的态度，维持对楼盘的原有定价。虽然有部分开发商计划对旗下楼盘降价，但大多仅针对极少数的特价房，实质性降价并未出现。

　　“6、7月的销售情况比较好，我们的业务压力小了很多。”位于北京南四环外某楼盘的销售负责人坦言，由于当前客源相对稳定，上半年曾推出的一系列促销打折活动在下半年都将减少甚至取消。“目前只有全款打折的活动，前几期开盘时曾经组织的团购和特价房这样的活动都没有了。”该人士坦言。

　　“‘金九银十’到底有多好还说不清，最终取决于推盘的力度，但起码要好过去年。”业务主要集中在华北地区的某中型房企负责人对中国证券报记者表示，公司有项目将在9月中下旬入市，由于目前还能较好的控制销售节奏，因此没有在“金九银十”推出大规模折扣活动的计划。

　　“目前一些楼盘推出的促销活动，通常是尾房或是很少量的特价房，更多是为了吸引眼球，而不是实质性降价。”北京一位长期从事房地产营销的专业人士表示，不排除部分楼盘会在“金九银十”打折促销，但估计力度不会太大，更不可能出现大规模降价。

　　“现在还愿意降价的开发商确实不多。”北京中原市场研究部总监张大伟在接受中国证券报记者采访时表示，从供应量来看，近一年来大部分城市的住宅供应量减少，开发商手中积累的可供开发的土地也比之前减少了，开发商再进行降价倾销的动力不大。而且从历史上看，在信贷政策放松的情况下，楼市都会出现量价齐升，而楼市本身的调控政策只会影响涨幅高低。