取消预售制山雨欲来 能否有效控房价引争议

　　现房销售能否有效控制房价？

　　正方

　　如今预售报价过高、随意调价商品住房项目，都将履行‘一房一价、明码标价’的要求，更能够有效控制房价。

　　现房销售在全世界都是住房销售主要形式，实行现房销售的国家和地区，市场价值较稳定，价格波动也较小。恰恰是那些推行预售制的地区，房价居高不下

　　中立方

　　在房地产行业走向成熟之前，现房销售是一把双刃剑，既能够规范楼市准则，体现出真实的交易价格；又可能会推高开发商成本，并不有利于让房价回归理性。按揭制度和预售制度是房地产市场制度中的两大基石，从市场各方观察来说，取消商品房预售制的可能性几乎为零。

　　反方

　　如果在短期内取消商品房预售制，无疑会导致大量的期房无法上市，引发市场供需失衡，由此将加速房价上涨。

　　对于资金密集型的房地产行业而言，取消预售制可以做小范围试点，但要全面取消，操作难度很大，政策制定方面应该充分调研，不可操之过急。

　　无论你愿不愿意承认，房地产行业的市场风向正在发生某种转变。尽管这种变化将带来怎样的结果目前尚无法判断，但近段时间，整个楼市对调控之敏感可谓发挥得淋漓尽致——央行年中两度降息，国务院督查组奔赴16省市专项房地产督查，30余省市集训房产税评估，取消预售制传闻广为流传……

　　近期，一则关于“山东率先试点现房销售”的消息引起业内外众多热议。据称，山东省将总结改善商品房预售管理办法，开展商品住房现房销售试点。但同时又指出，自9月1日起，山东凡不实行预售资金监管的商品住房项目，暂不核发预售许可证书。

　　虽然在此之前，取消商品房预售制的传言早已甚嚣尘上，不过，住建部曾在本月初否认了这一传言。而此番现房销售报道一出再次引发了公众对取消商品房预售制的讨论：试点现房销售是否是取消预售制之前的提前路演？处在楼市调控层面究竟是利还是弊？又将对整个房地产行业产生怎样的“化学反应”？

　　能否有效控制房价惹争议

　　就在不久前，华西都市报记者通过电话、短信、微博和网络在市场中发起一个问卷调查，主题是“你认为现房销售能否有效控制房价？”

　　一石激起千层浪，现房销售话题让近期略显沉寂的房地产市场迅速沸腾起来，不但在地产行业内争议纷纷，而且引发了无数网友的大讨论。网友“成都进行时”表示，“如今预售报价过高、随意调价商品住房项目，都将履行‘一房一价、明码标价’的要求，更能够有效控制房价。”

　　在记者的电话调查中，一位央企地产开发老总坦言，“现房销售在全世界都是住房销售的主要形式，恰恰是那些推行预售制的地区，比如中国香港，房价往往居高不下！而实行现房销售的国家和地区，市场价值较稳定，价格波动也较小。”

　　网友“徒步旅行”则在微博上发出这样的疑问，“现房销售能否保证商品房开发企业资金链的良性循环？能否真正有效地控制房价，维护购房者的切身利益？政府的财政税收会不会受到影响？与房产相关的产业发展又会不会受到冲击？这些问题都会成为拦路虎，使得试点现房销售这条道路变得异常曲折。”

　　不过，对于上述这种担心，成都锐理数据总经理郭洁指出，“在房地产行业走向成熟之前，现房销售还是一把双刃剑，既能够规范楼市准则，体现出真实的交易价格；又可能会推高开发商成本，并不有利于让房价回归理性。”

　　为取消预售制提供示范意义

　　早在7月份，房地产行业曾有传言称，商品房预售制度将取消。尽管最终传言无疾而终，但山东省宣布率先试水现房销售，立马触动了楼市各方的敏感神经。

　　众所周知，商品房预售制度早在1994年开始实施，当年推出商品房预售制度，主要是为了解决开发商的资金问题而借鉴了香港“卖楼花”的方式，在实施中由于直接把资金付给开发商，购房者无论是资金的安全还是房屋的质量都处于相对被动地位。

　　一直以来，商品房预售制度是否应该被取消都是业界的热点话题。在2009年“两会”期间，政协委员提交了集体提案，建议全面取消预售商品房制度。去年年初，广西曾以南宁为试点取消商品房预售制。

　　此番现房销售政策再度传出，很容易让人联想到近期备受关注的“房闹”事件，以及“烂尾楼”、“个别开发商跑路”、“期房预售质量问题”等现象。而这些屡见不鲜的楼市隐患都可以在现房销售中得到避免，并且现房价格相对稳定并且可以预测。

　　对此，尺度地产总经理曾祥庸认为，山东试水现房销售或许为商品房预售制取消提供示范意义。如果现房销售政策推荐效果不俗的话，那么作为现房销售“升级版”的取消商品房预售制政策无疑更具针对性和持续性。

　　商品房预售制未到取消时？

　　8月27日，人民日报刊发《全现房销售试点应积极推进》一文这样提到，全现房销售将是一个长期的改革过程，暂时还不具备取消预售制的地区，应该建立制度堵住预售制的漏洞。如严格实施预售资金监管，提高房地产开发企业的进入门槛，完善房地产信用档案和个人信用体系、提高行业公信力等。

　　8月24日，新华社援引山东省住房和城乡建设厅的消息称，山东省将总结改进商品房预售管理办法，选择有条件的开发项目开展商品住房现房销售试点。根据记者调查了解，山东省试点所指的现房，是指消费者在购买时已经通过交付标准的各项验收、可以正式入住的物业。这种现房销售已不再需要销售许可证，而要查看房产证。

　　不得不说，眼下国内绝大多数商品房项目大部分都是期房，预售制取消对整个楼市影响是无法估量的。四川中原地产高级分析师周觅对此表示，如果在短期内取消商品房预售制，无疑会导致大量的期房无法上市，引发市场供需失衡，由此将加速房价上涨。此外，按揭制度和预售制度是房地产市场制度中的两大基石，从市场各方观察来说，取消商品房预售制的可能性几乎为零。

　　□同步播报

　　发改委主任：下半年将采取措施防止房价反弹

　　国家发展改革委主任张平8月29日在介绍下半年经济工作时说，要稳定房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实增加普通商品住房特别是中小套型住房供应，防止房价反弹；加强舆论引导，稳定市场预期，避免不实信息炒作误导。

　　受国务院委托，张平向全国人大常委会报告了今年以来国民经济和社会发展计划执行情况。他介绍说，房地产市场调控政策取得阶段性成效，投机投资性需求得到有效抑制，7月份70个大中城市中有58个城市新建商品住宅价格同比下降。张平同时表示，近期房地产市场房价反弹压力增加。

　　据张平介绍，今年以来保障性安居工程建设进展顺利。中央财政预算安排保障性安居工程建设资金1787亿元，比上年增长24.8%，已全部下达。继续加大对保障性安居工程用地和贷款的支持，上半年保障房用地同比增长42.5%，新增保障性住房开发贷款占新增住房开发贷款的65.8%。

　　截至7月底，全国保障性安居工程基本建成360万套，占目标任务的72%；已开工580万套，完成年度计划的77%。

　　张平表示，下半年将扎实推进保障性安居工程建设，积极拓宽筹资渠道，加快用地审批和供应，确保高质量完成全年建设任务。加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系。(丁楠 欣华)