时评：现房销售试点应该缓行

　　前几日山东推进现房销售试点的消息又在社会掀起波澜。

　　其实，住建部等主管部门数年前就提出要积极推行现房销售，并提出在一些城市开展试点。主张现房销售的理由主要有两个：第一、预售制度带来了质量、面积、配套、交房延时等诸多房产纠纷问题，损害了消费者权益；第二、预售制度减少了开发商资金成本压力，使他们有可能利用捂盘待售推动房价上涨。第二个理由使近年一些人士建议把现房销售作为降房价的一个举措。现房销售对消费者当然是福音。可是，如果把它作为降房价的措施，那就大错特错。

　　市场经济最基本的原理是供求关系决定商品价格。一方面是城市化引发的巨大住房需求，一方面是18亿亩耕地红线导致的土地供应的紧张。再加上经济发展的区域不平衡。合力作用导致商品房供小于求。这是大城市房价飙升的最基本原因。判断一项措施能否降房价，只能看它是否改变商品房供小于求的状况。目前房地产开发资金大约是三三制。即自有资金、房地产开发贷款和预售款各占三分之一。在预售款里，个人住房贷款又大约占80%。也即来自银行资金总共约占一半。如果实施现房销售，房地产开发资金少了三分之一，房屋供给会减少三分之一。对于当前供不应求造成的房价上涨，无疑是火上加油。有人认为，银行可以调整贷款结构，把个人住房贷款改成房地产开发贷款，信贷总额不变，以解决实施现房销售后房地产开发资金来源问题。但是，对于银行来说，个人住房贷款对象众多且分散，房地产开发贷款对象少且集中。因此后者的风险要比前者大得多。银行愿意这样做吗？

　　现房销售是一种基于房地产市场高度发育的运行模式，它要求市场供求基本平衡、开发商本身有标准的运作机制，以及二手房市场足够成熟。目前我国房地产市场是需求远大于供给，大多数地区的房地产市场发展历史短，不成熟，二手房市场也不成熟。因此不具备推行现房销售的宏观基础。尤其是，楼市调控的任务很重，务必要充分估计到取消预售对推高房价的负面作用。预售制度是住房供不应求的产物，如果住房供大于求或者供求平衡，谁还会去买期房？那时预售制度会自行终止。消费者权益保护和捂盘待售抬高房价问题，和预售制没有直接的因果关系，解决这些问题的正确选项是加强监管，而不是取消预售。香港政府对地产的管理很严格，就很少有此类问题。

　　现在不具备推行现房销售的宏观基础，试点也不行吗？笔者认为试点也没必要。因为试点是为了几年后推行，而推行现房销售的宏观基础的建立恐怕还得20年。即到中国城市化基本完成(城市化达70%，目前为50%左右)后，那时，住房实现了供大于求或者供求平衡。(林文俏 广东商学院教授)