深圳市消委会炮轰一手房交易 四大不公平条款

　　相信开发商广告承诺买了房，却发现被忽悠，而这时开发商却拿出相关条款称“广告内容不具约束力”；小区架空层、楼体外墙、停车场、屋顶，房产经营者不分情况，一概据为己有；同样是违约，买方违约时卖方可解约，买方还要重赔卖方，而卖方违约时却不承担任何责任且规定买方不能解约……

　　今年一季度，市消委会调查了深圳12个在售楼盘后发现，在新房销售中，开发商利用不恰当的交易手法和不公平格式条款侵害消费者合法权益的现象普遍存在。昨日，市消委会“炮轰”一手房交易四大不公平条款及两大不良营销，并给出自己的点评意见。

　　四大不公平条款

　　拿“广告不具约束力” 忽悠业主

　　消费者李先生等19位业主看到开发商打出：“LOFT空间，层高5.8米，可做复式！”便缴款买下某楼盘的套房，在入伙交楼那天，却被告知由于规划国土部门检查后认为，5.8米空间中没有预留承重梁存在不安全因素，禁止业主在自行装修时改成复式。业主们当初就是冲着广告中说的可做复式而购买，但现在却不能做复式房，于是要求开发商解约退款，但对方却以“广告内容不具有约束力”、“样板房不构成合同承诺，房屋状况以实际交付为准”等条款断然拒绝李先生等19位业主的要求。

　　点评：商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，对出卖人不具有约束力。但最高院司法解释规定如果这些资料所作的说明和允诺具体确定，对购房人订立购房合同有重大影响的，则应视为要约，对出卖人具有约束力。否则出卖人极易夸大其词、虚假宣传而不用承担任何法律责任，不但对购房人极不公平，也会危害交易秩序与安全。

　　“出卖人的售楼广告、售楼书、楼体模型、影视宣传片以及任何其他形式的宣传广告资料均仅作为出卖人要约邀请，买受人确认出卖人的售楼广告、售楼书、楼体模型、影视宣传片等对买受人签订合同和对本房地产价格没有产生重大影响。”该类条款排除了出卖人所做销售广告和宣传资料成为要约的可能性，免除了出卖人应担的合同义务，依《合同法》第四十条和《消法》第二十四条的规定，当属无效条款。

　　公共场地 一概据为己有

　　程女士向消委会投诉称，开发商未经业主同意擅自在小区公共绿地上立起巨幅广告牌用于经营，广告灯将程女士等几位业主家照得夜晚亮如白昼，灯光污染严重影响业主休息，此外该开发商还将楼下业主活动室出租用作棋牌房，经常深夜还喧闹不止。程女士等消费者投诉要求开发商立即拆除广告牌并收回活动室，开发商却声称在售楼时，合同中写明公共场地归卖方所有，卖方有权处置，拒绝了业主的请求。

　　一些开发商在条款中称“本房地产项目范围内的停车位、架空层、楼体外墙广告位归出卖人所有”、“此外屋顶、外墙、共有部位、公共场地归卖方所有”、“架空层，地上停车位和地下停车场为出卖方所有”。

　　点评：从权利归属看，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，架空层、楼体外墙、天台、屋顶这些共有部分而言，根据《物权法》第七十三条规定，属于业主共有。而停车位，根据《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”房地产经营者不分情况，一概据为己有，显然于法不符，于理不公。

　　违约责任不对等

　　梁先生购房时选择一个月内分两次交清房款，后因资金周转问题，第二次房款迟了三个月才交清，按合同每延期一天须承担总价款万分之四的违约金，梁先生又交了近八万元违约金。到合同约定的入伙那天，开发商却以施工过程被行政处罚整改为由宣布延期三个月交楼，梁先生认为开发商延期交房违约了，要求开发商按日向业主赔付延期交房违约金却被拒绝，开发商却解释，合同中规定：“政府行为、政策法规调整等属不可抗力原因，可据实延期交房，合同不解除，卖方不承担任何违约责任。”

　　点评：买卖双方的违约责任不对等，严重背离了民事主体地位平等和权利义务相一致的原则。同样是政策法规调整等情势变更的情形，买方有责而卖方却无责；同样是违约，买方违约时卖方可解约，买方还要重赔卖方，而卖方违约时却不承担任何责任且规定买方不能解约。另外，卖方还任意扩大法定不可抗力的范围为己免责。诸如此类条款，其实质加重消费者责任，免除经营者责任，排除消费者的主要权利，依相关规定，当属无效条款。

　　应有权利“被放弃”

　　柯小姐去年底买下一栋依山而建的别墅，不久楼体出现裂缝。她要求开发商解除合同并退回购房款，开发商要求柯小姐必须走司法程序并接受和解，和解条件是由柯小姐支付卖方应付的律师费、公证费、诉讼费等。柯小姐不同意，开发商则称，若不同意，则按合同规定，柯小姐应双倍支付违约金。

　　点评：选择以何种方式解决纠纷，是合同当事人一项重要的程序权利，这种权利是法定权利，不能随意限制和剥夺。“买受人拒绝通过在仲裁机构或法院主持下和解方式解除买卖合同的，买受人应双倍支付违约金(即按总房款的10%)”、“买受人承诺不申请撤销仲裁裁决和不申请不予执行”条款排除消费者的主要权利，依相关规定，当属无效条款。

　　两大不良营销手法

　　不允许消费者协商 修改补充协议条款

　　消费者张先生到售楼处随售楼人员看完样板房、预算完价格后，即交付10万定金签订《房地产认购书》。几天后，在他准备缴纳余款签订《房地产买卖合同(预售)》时，却赫然发现合同附件五中除规定“本协议是经买卖双方平等协调达成的，并非房地产商单方制订的格式合同”外，还规定了“买方放弃对车位不足、无燃气管道、不得因主体结构安全以外问题拒绝接受交付、保修年限低于国家标准等主张权益和投诉的权利”。

　　对于包含这些内容的“霸王条款”，张先生提出修改意见却被卖方拒绝，对方称公司规定不允许修改，张先生不打算继续购买便要退款，卖方又以张先生已阅读过此合同并签订认购书为由拒绝退回定金。

　　市消委会相关人士介绍，开发商在提供的补充协议中声称“本协议是经买卖双方平等协调达成的补充约定，并非合同格式条款，与预售合同不一致的，以本补充协议为准”，但在实际交易中又不允许消费者协商修改补充协议中的条款，这是开发商不良营销手法。

　　点评：补充协议条款是经营者预先为重复使用而单方制定的条款，在订立合同时并未与消费者协商，应认定为格式条款。由于格式条款是经营者事先单方面制定未予消费者协商的条款，因此我国无论从立法角度还是从行政监管角度都对格式条款做出了较严格的规定。比如《合同法》第40条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。

　　市消委会指出，房地产开发商非要强调协议是“非格式条款”，但若真是非格式条款，就应该允许消费者协商修改，但在实际交易中，开发商又不允许协商修改。而在不允许协商修改的补充协议中又大量存在着损害消费者合法权的不平等格式条款。

　　“开发商这样做的目的是显而易见的，即如果承认是格式条款，其补充协议中大量的不平等条款将面临着可能无效的司法认定，如果标上‘此协议非合同格式条款’，则可造成是与消费者平等协商形成合同的假象，补充协议中的不平等条款就可以辩解说是消费者自愿接受的条款，一旦发生纠纷，在法律适用方面，会出现对消费者极其不利的局面。”市消委会相关人士指出。

　　“开发商这种做法对消费者权益的侵害是毋庸置疑的，而这种手法背后隐藏的巨大法律陷阱也是亟需揭示和惩戒的。”市消委会表示，此手法应引起立法、司法和执法部门的高度重视，予以科学引导规范，方有利于房地产市场长远健康发展。

　　不主动提示和解释 合同条款内容

　　去买房的一些消费者会发现，需要认真阅读理解的合同文件只有一份，常被固定于交易场所的角落处，其中的补充协议存在大量不公平条款，其字体细小如麻。整本合同文件内容繁多，专业性极强，但却不允许消费者拍照或复印，也不允许带走，经营者更不会主动提示和解释其内容，甚至还催促消费者先交定金，再看合同。

　　点评：经营者这种不良营商手法使得缺乏专业知识、对楼盘信息的了解又与经营者严重不对等的消费者无法充分阅读和理解要签署的一系列文件、合同，这种做法，使消费者的知情权无法得到充分保障，也明显违反了诚实信用原则。(孙颖)