郑州“破墙开店”商铺达数万间

　　核心提示

　　在全国各地普遍存在的“破墙开店”，给业主带来了不菲的租金，给附近的居民带来了方便，也促进了就业、繁荣了市场，但是却给整个城市带来了种种负面影响：堵塞交通、制造房屋安全隐患、干扰市场秩序、影响邻里关系、种种污染……目前郑州市正在对“破墙开店”进行全面普查，以便在下一步采取具体整改措施。如何使数量众多、利益纠葛复杂的“破墙开店”现象得到理想的整改结果，对政府的智慧是一场考验。

　　新闻背景

　　近日，郑州市政府下发《关于整治规范郑州城区生产经营场所的意见》，对非法住改商进行规范整治。如果严格按照《意见》，“破墙开店”将很可能面临“一刀切”的境地。

　　《意见》提出，将对郑州市擅自更改房屋规划核定用途，租用住宅房屋、利用非法建筑物构筑物作为生产经营场所的行为进行整治规范。将住宅改变为经营性用房的，房屋所有者或者使用人必须首先按照《物权法》，征求所有有利害关系的业主同意，有关部门在审批时，要严格审核“房屋所有权证”或者“房屋租赁证”，以及有利害关系的业主同意将住宅改为经营性住房的材料。

　　同时《意见》明确了市城乡规划部门对沿街住宅等房屋“破墙开店”行为的监管和违反城市规划的建设行为的查处。要求严格按照城乡规划法律、法规和《郑州市城市异产毗连房屋管理办法》的规定对沿街住宅等房屋“破墙开店”行为进行审批。

　　记者从郑州市规划局了解到：目前郑州市沿街住宅“破墙开店”行为没有一例经过审批。按照法律法规设定的条件，沿街住宅“破墙开店”行为也没有一例可以获得批准。

　　【记者调查】

　　“破墙开店”数量惊人

　　昨日，记者对郑州市部分路段“破墙开店”形成的商铺进行调查，发现这种商铺数量惊人。

　　棉纺路沿路分布着许多国有企业的住宅小区。从河医立交到嵩山路，短短不足一公里的路段，利用老旧住宅“破墙开店”的数量约为150家(按规划建设的住宅楼、办公楼的底层商铺不计)。嵩山路棉纺路口到嵩山路建设路口，约50米的路段，西侧为老旧的三层筒子楼，底层房屋全部破墙改为商铺，数量约为50家。

　　这200家破墙商铺中，小饭店几乎占据了半壁江山，其次为家纺和服装类，剩下的为房产中介、五金杂货、花店、宠物店等。在这些商铺中，无一例外地将临路的承重墙打掉，然后铺设了两三级台阶，有的对房屋内部的结构也进行了改造。

　　此外，记者还走访了建设路、伊河路、伏牛路、康复前街的部分路段，粗算的“破墙开店”商铺有上千家。郑州市法制办的工作人员告诉记者：“我们在经八路调研时，发现办事处辖区内1114处非法建筑，绝大多数为临街住宅破墙开店。目前，全市对临街住宅破墙开店的情况正在进行普查和统计。”

　　据了解，目前郑州市一共有63个街道办事处，如果按每个办事处辖区存在1000间“破墙开店”商铺，郑州市中心城区的此类商铺应在6万间以上，如果每间店可安排3到4人就业，6万间店铺将涉及20万个左右的就业岗位。

　　【暴利诱惑】

　　“破墙开店”获利数倍于普通住宅出租

　　郑州“破墙开店”现象为何如此普遍呢？

　　郑州市商务局的工作人员告诉记者，上世界七八十年代，市场经济刚刚兴起，政府鼓励全民皆商，加上一些企业效益不好，下岗职工和失业市民开始自谋出路，于是一些沿街的住宅开始改为商铺。当时政府部门也划定了个别区域作为商贸中心，但运行的效果并不好，反而是沿街住宅改为商铺后，市场逐渐繁荣起来。当时法律法规并不健全，规划、建设、房管等部门或没有成立，或刚刚成立不久，政府对此也就听之任之。如今在城市里，商铺已经成为一种资源，售价和租价都越来越高，因此“破墙开店”之风一直刮到今天。但是随着沿街新建住宅的底层都已规划建成商铺，现在“破墙开店”的多为老旧住宅，呈现出西部多于东部、老城区多于新城区、次干路多于主干路、砖混结构多于框剪结构等特点。

　　商铺与住宅租金的巨大差异是“破墙开店”泛滥的另一重要原因。在棉纺东路上，“破墙开店”的租金因面积不等，每套月租金在3000元至1万元不等。而同在棉纺路上的住宅月出租价格则多为每套1000多元。一家经营外贸服装的店主租用了一套面积约60平方米的“破墙改店”商铺，店主告诉记者：“这家商铺面积较大，月租金为7000元。”“附近正规的商铺也不少，为什么不租个正规的商铺呢？”记者问。“正规的商铺租金和这个差不多，但是水电费、物业费就比这个高得多了。每个月算下来，能省一千多块钱呢。”对于整治规范“破墙开店”，该店主反问说：这么多家店呢，咋整治呢？

　　在一家中介公司，记者看到一栋建于上世纪80年代的旧住宅，售价每平方米9500元，而同一地段的二手房价格多集中在7000元左右。中介人员告诉记者：“之所以如此高价，是因为这间住宅已经被改为商铺。”不过中介人员说：“此类房屋并不好卖，主要是买家担心政府会出面整治，而卖家往往抱着即使卖不出去，也可以留着出租的心态，不愿意降价。”

　　【法制部门】如政府下决心，破墙开店必整改

　　目前郑州市沿街住宅“破墙开店”行为没有一例经过审批，如果严格按照郑州市政府下发的《关于整治规范郑州城区生产经营场所的意见》执行，郑州市大量的“破墙开店”形成的门面房都必须“强制拆除改造部分，并恢复原状”。

　　郑州市法制办副主任李庆伟认为：“破墙开店”对房屋安全、城市交通、市场秩序、邻里关系等形成了一系列的危害。这种行为的泛滥固然有一定的历史原因，但也与有关部门管理监督职能长期缺位有关。法制部门在制定《意见》时，严格依据了各项法律法规，具体落实还要通过市政府及规划、建设、房管等有关部门来执行。

　　他说：尽管“破墙开店”数量众多，利益纠葛复杂，但违法是事实，作为郑州市推行网格化管理的一项重要内容，只要政府能够下决心，这种违法行为是能够整改和规范的。目前政府正在研究部署下一步的工作。

　　【规划部门】应随城市建设步伐逐步改造

　　按道理说，违法行为应该得到纠正，但是面对数以万计、获利极丰的“破墙开店”，政府部门能“拿”得下来吗？

　　郑州市规划局对此并不乐观。该局有关负责人认为：“破墙开店”是历史遗留问题，其形成有一个长期过程。虽然这种行为有种种危害，但曾发挥了很多积极作用。比如在上世纪八九十年代，是下岗工人自谋职业的一个重要通道，一套房子甚至养活了一家人。从今天来看，它对城市就业仍然起着重要作用，同时对繁荣市场、方便群众生活也有积极作用。

　　实际上，“破墙开店”现象在我国许多城市都非常普遍，它的出现与城市化和市场经济的快速发展紧密相关，具有明显的中国城市特色。城市沿街底层住宅噪声大、阳光不充足、安全条件差，不少住户选择将其出租或置换来改善居住条件。许多沿街建筑底层也确实更适宜作为商业用房，从改善老百姓居住条件和加强营业用房配置角度看，“破墙开店”也成自然选择。

　　该负责人还认为：对“破墙开店”，应采取循序渐进的整改策略，一些老旧住宅的“破墙开店”，可通过城中村改造、旧城改造、棚户区改造来逐步消除。对消除破墙开店之后形成的市场缺口，应该通过有规划地建设一些商业中心、特色商业街来进行弥补。对于现有破墙开店中对城市交通、建筑安全有重大影响的，可以立即整改。

　　他透露：鉴于底层商铺对城市环境和交通的影响，规划部门也在逐渐调整思路，今后在主干道上的新建住宅或商业项目，将尽量少设或不设底商。

　　【专家意见】

　　整治符合城市发展趋势

　　但物价或被推高

　　破墙开店即将迎来的整改方式，是“急风暴雨”，还是“和风细雨”？

　　对于破墙开店的整治，有市民表示支持，位于纬五路某单位家属院临路的住宅都被改成了商铺，住在楼上的王先生多次找物业公司投诉，但物业公司表示没有执法权，也没法管。他说，破墙开店除了让他觉得不安全之外，就是生活环境的改变，交通变堵了，环境脏乱。他很赞成政府对此类店铺进行整改。而同社区的林先生则不赞同，他说，这些小饭店、便利店、擦鞋店带来了不少便利，如果都关了，生活肯定不方便了。

　　河南省房地产业商会副会长兼秘书长赵进京认为：虽然郑州市的纯商铺和写字楼销售情况一年比一年好，但总体上无论是价格还是销量都表现得一般。其中最重要的原因就是大量非法“住改商”和“破墙开店”的存在。如果政府能够对破墙开店进行规范，对纯商铺和写字楼的销售肯定能够带来利好。他说：“在欧美发达国家，建筑底层作为商铺的情况几乎见不到。目前破墙开店已经成为郑州市交通拥堵的重要原因。破墙开店看似买东西方便了，但是方便了个人，而伤害了整个城市的发展。如果商家和小企业能够进入纯商铺和写字楼，从短期看提高了经营成本，但从长远看，可提高自身形象和服务质量，利大于弊。”

　　河南省社科院一位研究员认为：“破墙开店”数量庞大，涉及市民衣食住行各个方面，因为经营成本低，他们提供的服务价格也相对偏低，如果全面开展对“破墙开店”的突击式整改，不排除推高物价的可能。建议政府在“堵”的同时，采取“疏”的措施。例如在人口密集的地方规划集贸市场、大型超市，在次干道上规划特色商业街、小型商业中心等，以弥补整治留下的市场缺口。对离开“破墙开店”式商铺的商家、小企业进入纯商铺或写字楼的，建议政府能够给予一定的优惠政策，以促进此项政策的实施。该研究员表示：“对破墙开店的整治符合城市长远发展的方向，但此项工作能否顺利推进，对政府的智慧绝对是一次考验。”(大河报)